抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則設(shè)計(jì)，始終圍繞抵押權(quán)追及效力與財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)自由之間的平衡而展開(kāi)，是擔(dān)保制度的核心命題。我國(guó)法上不同時(shí)期采取了不同的態(tài)度，體現(xiàn)了不同經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景下的不同政策考量。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商以建設(shè)用地使用權(quán)和/或在建建筑物向銀行獲取擔(dān)保貸款之后，尚需取得抵押權(quán)人出具的同意銷(xiāo)售函才能辦理商品房預(yù)售許可。同意銷(xiāo)售函的法律效力直接關(guān)涉抵押權(quán)人、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者三方主體的權(quán)利義務(wù)分配，成為司法實(shí)踐中的一大爭(zhēng)議問(wèn)題。從原物權(quán)法第一百九十一條到民法典第四百零六條，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律效果均存在諸多分歧。厘清這一問(wèn)題，尤其是商品房預(yù)售場(chǎng)景下同意銷(xiāo)售函的效力，不僅是統(tǒng)一裁判尺度的需要，更是保障房地產(chǎn)交易秩序、平衡各方主體利益的關(guān)鍵。

一、抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓效力的裁判分歧

依據(jù)原物權(quán)法第一百九十一條的規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。民法典第四百零六條雖然承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力，但同樣認(rèn)可當(dāng)事人之間禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)約定（禁轉(zhuǎn)約定）的效力。圍繞抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的法律效力，裁判實(shí)踐形成了三種針?shù)h相對(duì)的觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)就意味著放棄抵押權(quán)，自同意轉(zhuǎn)讓之日起抵押權(quán)消滅，買(mǎi)受人取得無(wú)抵押負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的追及效力僅及于轉(zhuǎn)讓價(jià)款。然而，原物權(quán)法第一百七十七條（民法典第三百九十三條）明確規(guī)定了擔(dān)保物權(quán)消滅的四種情形，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)并未在其中。僅以抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的意思就推定其放棄抵押權(quán)，過(guò)度擴(kuò)張了意思表示的解釋空間，忽視了抵押權(quán)人可能僅許可轉(zhuǎn)讓而非放棄擔(dān)保的真實(shí)意圖，不當(dāng)犧牲了抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)并不發(fā)生放棄抵押權(quán)的效力，而是將抵押權(quán)的效力范圍從抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至轉(zhuǎn)讓價(jià)款，抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的追及效力喪失，轉(zhuǎn)而對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)請(qǐng)求抵押人以轉(zhuǎn)讓價(jià)款清償債務(wù)以實(shí)現(xiàn)權(quán)利，而非繼續(xù)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)。這種觀點(diǎn)的解釋基礎(chǔ)在于，原物權(quán)法第一百九十一條第一款的核心是以轉(zhuǎn)讓價(jià)款實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓即認(rèn)可將抵押財(cái)產(chǎn)從實(shí)物轉(zhuǎn)化為價(jià)款，抵押權(quán)的效力仍及于抵押財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值，只是行使對(duì)象發(fā)生變化。如此既尊重了“同意轉(zhuǎn)讓”的授權(quán)屬性，又保障了抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)，避免了抵押財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)與抵押權(quán)保護(hù)之間的沖突。但在實(shí)踐中，如開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓價(jià)款未用于清償或者提存，抵押權(quán)人將因喪失對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的追及權(quán)而陷入無(wú)法受償?shù)睦Ь?，受讓人則可能因抵押權(quán)未消滅而面臨標(biāo)的房屋被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，放棄抵押權(quán)需要明確的意思表示，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)僅意味著許可抵押人處分抵押財(cái)產(chǎn)。此時(shí)并不當(dāng)然發(fā)生價(jià)款代位的效果，抵押權(quán)仍存續(xù)于抵押財(cái)產(chǎn)之上，具有追及效力。只有當(dāng)轉(zhuǎn)讓價(jià)款實(shí)際用于提前清償債務(wù)或者提存時(shí)，抵押權(quán)才歸于消滅。不過(guò)，原物權(quán)法第一百九十一條第一款對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的處理作了強(qiáng)制性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償或者提存。如抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓卻仍可對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)行使追及權(quán)，則轉(zhuǎn)讓價(jià)款提前清償或者提存的規(guī)定將淪為具文，同時(shí)抵押權(quán)人獲得轉(zhuǎn)讓價(jià)款和抵押財(cái)產(chǎn)的雙重保障，而抵押人與受讓人的權(quán)利則處于不確定狀態(tài)，不利于平衡三方利益。

二、抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則變遷

上述分歧的根源在于，原物權(quán)法第一百九十一條既未明確承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力，又未完全采納價(jià)款代位主義。民法典第四百零六條在這一問(wèn)題上的立場(chǎng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，該條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”這一規(guī)定確立了抵押權(quán)的追及效力，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)無(wú)需征得抵押權(quán)人的同意；即使當(dāng)事人之間存在禁轉(zhuǎn)約定，該約定也僅具有相對(duì)效力，并不影響抵押權(quán)人的追及權(quán)。相應(yīng)地，抵押權(quán)人的同意已不再是轉(zhuǎn)讓的生效要件，受讓人可直接取得附抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。這一調(diào)整旨在平衡財(cái)產(chǎn)流通自由與抵押權(quán)保障，符合物權(quán)法基本原理。

不過(guò)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第四十三條細(xì)化了當(dāng)事人禁轉(zhuǎn)約定的效力：如禁轉(zhuǎn)約定已登記，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，雖不影響合同效力但不發(fā)生物權(quán)效力，不過(guò)受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外；如禁轉(zhuǎn)約定未登記，抵押權(quán)人不得以之向善意受讓人主張。在此之下，抵押權(quán)人同意的法律意義發(fā)生了變化。如存在已登記的禁轉(zhuǎn)約定，抵押權(quán)人的同意即構(gòu)成對(duì)該約定的解除，抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人取得的標(biāo)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)上仍然存在抵押權(quán)負(fù)擔(dān)；如不存在禁轉(zhuǎn)約定或者禁轉(zhuǎn)約定未登記，則無(wú)論抵押權(quán)人同意與否，均不得以未經(jīng)其同意為由主張轉(zhuǎn)讓無(wú)效，但抵押權(quán)仍存續(xù)于抵押財(cái)產(chǎn)之上?？梢?jiàn)，依據(jù)民法典的規(guī)定，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的本質(zhì)，是抵押權(quán)人放棄對(duì)抵押人處分權(quán)的約定限制，而非放棄抵押權(quán)本身。

民法典第四百零六條第二款規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。”這一規(guī)定將抵押權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的權(quán)利調(diào)整為一種選擇性救濟(jì)手段。其法理基礎(chǔ)在于：在追及效力下，抵押權(quán)人原則上可直接就抵押財(cái)產(chǎn)行使權(quán)利，無(wú)需依賴(lài)轉(zhuǎn)讓價(jià)款清償；僅當(dāng)?shù)盅贺?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)（通常系指抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓有損于抵押權(quán)人的順位利益、有損于抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值、導(dǎo)致抵押權(quán)消滅，或者使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難等情形）時(shí)，才賦予抵押權(quán)人就轉(zhuǎn)讓價(jià)款的權(quán)利，以避免抵押權(quán)人過(guò)度干預(yù)抵押人的正常處分行為。如此轉(zhuǎn)讓價(jià)款請(qǐng)求權(quán)被置于補(bǔ)充地位，與追及效力形成層次清晰的保障體系。

三、同意銷(xiāo)售函的不同文義

盡管同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)一般不導(dǎo)致抵押權(quán)消滅，但如抵押權(quán)人的同意意思中明確包含放棄抵押權(quán)的意思表示（如“同意轉(zhuǎn)讓并注銷(xiāo)抵押權(quán)”），則構(gòu)成民法典第三百九十三條規(guī)定的“債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)”，抵押權(quán)歸于消滅。此時(shí)，抵押權(quán)人同意的本質(zhì)是抵押權(quán)人對(duì)自身?yè)?dān)保物權(quán)的處分。實(shí)踐中，判斷是否構(gòu)成放棄需結(jié)合具體文句和履行行為，例如抵押權(quán)人配合辦理抵押注銷(xiāo)登記，即可認(rèn)定其放棄了抵押權(quán)。

雖然《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條未將抵押權(quán)人同意列為申請(qǐng)預(yù)售許可的必備材料，但各地房地產(chǎn)管理部門(mén)普遍要求抵押權(quán)人出具同意預(yù)售的證明。以北京市為例，《北京市國(guó)土資源局、北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》明確規(guī)定，在建工程抵押期間，抵押人需取得抵押權(quán)人同意方可預(yù)售。實(shí)踐中，各家銀行出具的同意銷(xiāo)售函在表述上存在顯著差異，直接影響其法律效果。

其一，僅為配合申請(qǐng)預(yù)售而作出的許可。例如，“在不違反相關(guān)法律法規(guī)且抵押權(quán)不發(fā)生變化的前提下，我行同意……在貴局辦理預(yù)售手續(xù)?！逼渲忻鞔_拒絕放棄抵押權(quán)。即使未提及抵押權(quán)處理，在解釋上，此種文句通常被解釋為僅許可開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售抵押財(cái)產(chǎn)，不包含放棄抵押權(quán)的意思。在民法典背景下，如不存在已登記的禁轉(zhuǎn)約定，該同意函對(duì)物權(quán)效力無(wú)實(shí)質(zhì)影響，抵押權(quán)仍追及于售出房屋。此外，部分銀行對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體出具概括性同意文件，常見(jiàn)表述為：“抵押人開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在我行進(jìn)行抵押貸款，我行同意該項(xiàng)目在抵押期間可以正常銷(xiāo)售”或者“因抵押人開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)目預(yù)售房產(chǎn)已抵押給我行，為了保證項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售，按期還款，我行同意抵押人對(duì)房屋進(jìn)行銷(xiāo)售……”此類(lèi)概括同意往往未區(qū)分具體房屋、未附加逐戶(hù)解押條件，在司法實(shí)踐中可能被認(rèn)定為對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓的概括性許可，從而產(chǎn)生與單一、具體的許可相似的法律效果。

其二，同意銷(xiāo)售并（附條件）承諾辦理解押。部分函件中，銀行明確承諾在購(gòu)房者支付款項(xiàng)后配合辦理解除抵押。例如，“抵押人……的抵押房產(chǎn)在抵押期間可以出售，可以辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，售房時(shí)抵押人另行與我行簽署他項(xiàng)權(quán)注銷(xiāo)證明與售房資金專(zhuān)儲(chǔ)證明，明確資金流向?！贝祟?lèi)函件往往與預(yù)售資金監(jiān)管綁定，授信銀行通過(guò)控制轉(zhuǎn)讓價(jià)款來(lái)保障債權(quán)，同意銷(xiāo)售函具有附條件放棄抵押權(quán)的意思。一旦資金入賬這一條件成就，銀行即負(fù)有解除抵押的義務(wù)。實(shí)踐中，如銀行未按承諾辦理解押，則可能構(gòu)成違約，但并不直接導(dǎo)致抵押權(quán)消滅；只有在實(shí)際解除抵押后，抵押權(quán)才消滅。與之類(lèi)似的是，授信銀行在同意銷(xiāo)售函中附有監(jiān)管要求，如要求“將購(gòu)房款打入監(jiān)管賬戶(hù)”優(yōu)先清償貸款。如開(kāi)發(fā)商違反監(jiān)管約定挪用資金，授信銀行仍可對(duì)已售房屋行使抵押權(quán)，但可能因監(jiān)管過(guò)失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

因此，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)一般不能解釋為放棄抵押權(quán)。一方面，放棄抵押權(quán)需有明確意思表示，而單純同意轉(zhuǎn)讓通常不包含此種意思；另一方面，抵押權(quán)人出具同意銷(xiāo)售函的主要目的是配合開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可，是為滿足行政管理要求所作的程序性配合，而非處分自身?yè)?dān)保物權(quán)。此外，從利益平衡角度，如將同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)等同于放棄抵押權(quán)，將導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)急劇放大，開(kāi)發(fā)商可借預(yù)售之名行逃廢債務(wù)之實(shí)，不符合各方合理預(yù)期。因此，除非轉(zhuǎn)讓同意銷(xiāo)售函中明確載有“放棄抵押權(quán)”或者“同意注銷(xiāo)抵押登記”等字樣，并配合實(shí)際解押行為，否則不得認(rèn)定抵押權(quán)消滅。

四、買(mǎi)受人權(quán)利與抵押權(quán)的沖突及其解決

在抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)但未放棄抵押權(quán)的情形下，買(mǎi)受人取得的是附有抵押權(quán)的所有權(quán)。如債務(wù)人未能清償債務(wù)，抵押權(quán)人可能主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，此時(shí)買(mǎi)受人權(quán)利即與抵押權(quán)發(fā)生沖突。實(shí)踐中，根據(jù)買(mǎi)受人類(lèi)型的不同，權(quán)利順位存在顯著差異。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行異議之訴解釋》）第十一條的規(guī)定，符合特定條件的商品房消費(fèi)者，其交付請(qǐng)求權(quán)絕對(duì)優(yōu)先于抵押權(quán)。特定條件包括三個(gè)：在查封之前買(mǎi)受人已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；查封前案外人已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且查封后至一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價(jià)款交付人民法院執(zhí)行；所購(gòu)商品房系用于滿足家庭居住生活需要。此類(lèi)消費(fèi)者即使知道標(biāo)的商品房之上存在抵押權(quán)，仍可排除抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，體現(xiàn)了對(duì)生存權(quán)的優(yōu)先保護(hù)。抵押權(quán)人此時(shí)無(wú)法行使追及權(quán)，只能依據(jù)民法典第四百零六條主張就轉(zhuǎn)讓價(jià)款受償，即通過(guò)監(jiān)管資金清償或者提存以實(shí)現(xiàn)權(quán)利。買(mǎi)受人并可同時(shí)提出交付標(biāo)的物、辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等給付請(qǐng)求，人民法院依法予以支持。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已抵債給第三人的商品房，具備前述條件，且第三人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間存在真實(shí)且與抵債房屋價(jià)值相當(dāng)?shù)膫鶛?quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)查封前抵債不導(dǎo)致其責(zé)任財(cái)產(chǎn)重大不當(dāng)減少的，買(mǎi)受人的交付請(qǐng)求權(quán)亦優(yōu)先于抵押權(quán)。

《執(zhí)行異議之訴解釋》第十三條規(guī)定了買(mǎi)受人排除抵押權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的另外一種情形。買(mǎi)受人與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同且在一審法庭辯論終結(jié)前交付執(zhí)行法院的價(jià)款足以代為清償相應(yīng)主債權(quán)，買(mǎi)受人作為案外人可以提起執(zhí)行異議之訴，并可起訴請(qǐng)求抵押權(quán)人按套辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)登記手續(xù)，人民法院應(yīng)予支持。這一種情形屬于民法典第五百二十四條所確立的第三人代為清償規(guī)則在執(zhí)行異議之訴中的適用。

除了上述兩種情形之外，一般買(mǎi)受人雖在特定條件之下可以排除一般金錢(qián)債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，但不能排除抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行（《執(zhí)行異議之訴解釋》第十四條）。換言之，即使抵押權(quán)人同意銷(xiāo)售，只要抵押權(quán)未消滅，一般買(mǎi)受人不得排除抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。此時(shí)，買(mǎi)受人只能向出賣(mài)人追究違約責(zé)任。值得注意的是，追及權(quán)的行使不得損害已合法占有房屋的購(gòu)房者的居住權(quán)益。實(shí)踐中，法院可以采取“帶押拍賣(mài)”方式處理，由買(mǎi)受人取得附有抵押權(quán)的房屋。如抵押權(quán)人選擇行使價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，則需證明轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)，并可請(qǐng)求將轉(zhuǎn)讓價(jià)款提存。提存的啟動(dòng)需抵押權(quán)人主動(dòng)提出，且提存費(fèi)用由抵押人承擔(dān)。但因操作復(fù)雜且增加成本，提存方式較少采用。

在商品房預(yù)售中，預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議是抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)價(jià)款請(qǐng)求權(quán)的關(guān)鍵載體。如預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，且協(xié)議明確約定監(jiān)管賬戶(hù)資金優(yōu)先用于清償?shù)盅簷?quán)人債務(wù)，抵押權(quán)人可主張對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)資金享有優(yōu)先受償權(quán)，此時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未損害抵押權(quán)，抵押權(quán)人不得再主張追及效力。如未簽訂監(jiān)管協(xié)議或者資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，抵押權(quán)人需證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損害抵押權(quán)方可主張價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，否則仍需通過(guò)追及權(quán)實(shí)現(xiàn)權(quán)利。如監(jiān)管銀行未履行監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致預(yù)售資金被挪用，抵押權(quán)人可依據(jù)監(jiān)管協(xié)議向監(jiān)管銀行主張違約責(zé)任，同時(shí)向開(kāi)發(fā)商主張價(jià)款請(qǐng)求權(quán)。存有疑問(wèn)的是，授信銀行是否因此喪失追及權(quán)？理論上，追及權(quán)是抵押權(quán)的物權(quán)效力的體現(xiàn)，不因抵押權(quán)人過(guò)失而消滅。但實(shí)踐中，部分法院基于公平原則或者誠(chéng)實(shí)信用原則，認(rèn)定授信銀行因自身過(guò)錯(cuò)而不得對(duì)善意購(gòu)房者行使抵押權(quán)，僅可能追究監(jiān)管銀行監(jiān)管協(xié)議下的違約責(zé)任?？梢?jiàn)，授信銀行應(yīng)重視資金監(jiān)管，否則將面臨債權(quán)懸空的風(fēng)險(xiǎn)。

總之，民法典時(shí)代，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的法律效力已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。同意不再是轉(zhuǎn)讓的生效要件，而是回歸到對(duì)禁轉(zhuǎn)約定的解除或放棄抵押權(quán)的明確表示。在商品房預(yù)售場(chǎng)景中，銀行出具的同意銷(xiāo)售函通常不構(gòu)成放棄抵押權(quán)，其核心作用在于滿足行政管理要求及啟動(dòng)資金監(jiān)管。實(shí)踐中，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分不同文句的法律意義，結(jié)合是否存在已登記的禁轉(zhuǎn)約定、是否附有價(jià)款監(jiān)管、是否明示放棄抵押權(quán)等因素綜合認(rèn)定。同時(shí)，應(yīng)注重保護(hù)商品房消費(fèi)者的生存權(quán)，使其權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)；對(duì)于一般買(mǎi)受人，則仍應(yīng)遵循抵押權(quán)追及效力的規(guī)則。唯有如此，才能在促進(jìn)房地產(chǎn)交易流通的同時(shí)，維護(hù)抵押權(quán)的安全與金融秩序的穩(wěn)定。

作者：高圣平（人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師）

來(lái)源：人民法院報(bào)2026年6月11日第7版