文/深圳進(jìn)深 嚴(yán)明會

明天（6月11日）上午十點(diǎn)，位于南山前海的山樾灣安居房。

將進(jìn)行公證搖號以敲定最終選房順序。

項(xiàng)目最新認(rèn)購終審結(jié)果已公布，共計(jì)551 戶家庭通過資格終審。

這一次，山樾灣的去化到底能到多少？

其本批次配售房源，位于1棟A至F座和2棟A至G座。

共1984套房源，其中2套作為樣板房暫不銷售，本次配售1982套。

包括兩房戶型1344套，建筑面積約70㎡；三房戶型638套，建筑面積約90㎡。

配售均價42640元/㎡。

之所以受到廣泛關(guān)注，原因之一是項(xiàng)目作為安居房，總價255萬起就能上車南山。

相比片區(qū)普通商品房，門檻極大地降低了。

另一方面，也因?yàn)轫?xiàng)目即便頂著低門檻光環(huán)，仍太難賣了。

整個山樾灣，是一個大型安居型商品房社區(qū)，由漢京集團(tuán)打造。

位于南山區(qū)前海路0005號，地處前海媽灣片區(qū)小南山北麓，坐擁前海自貿(mào)區(qū)與蛇口太子灣雙核交匯處。

項(xiàng)目建筑面積達(dá)58萬㎡，總住房合計(jì)4900套。

并規(guī)劃有約5萬㎡園林空間、8大活動區(qū)、1.9萬㎡公建配套、9500㎡商業(yè)。

就是這樣一個盤，在兩年多時間里面，開盤十余次，去化并不理想。

有多次開盤配售，去化率甚至不足5%。

所以項(xiàng)目房源，只能被反反復(fù)復(fù)拿出來賣。

因此山樾灣還有了深圳樓市“回鍋肉”的稱號。

而且因?yàn)槿セ焕硐耄介袨尺€曾進(jìn)行了多次申請條件的調(diào)整，對申購條件進(jìn)行放寬。

但效果似乎始終不是很明顯。

其實(shí)，作為安居型商品房，山樾灣有著諸多優(yōu)勢的。包括：

1）首先在區(qū)位上，山樾灣位于南山前海，與蛇口太子灣一山之隔，與前海媽灣一路即達(dá)，擁有優(yōu)質(zhì)的城市配套和山海資源；

匯聚地鐵5號線、15號線（在建）等多條軌道交通，可快速接駁南山科技園、寶安中心、福田CBD。

2）價格上，約4.26萬/㎡的均價，僅為周邊商品房價格的40%-50%。周邊前海住宅新盤價格達(dá)9-10萬/㎡，價差優(yōu)勢顯著。

前面也說了，低門檻上車南山前海，這也是山樾灣最受到關(guān)注的點(diǎn)。

3）教育上，小區(qū)配套南山機(jī)關(guān)幼兒園及前海創(chuàng)新教育集團(tuán)九年一貫制山樾灣學(xué)校，教育資源較為優(yōu)質(zhì)。

只不過，缺點(diǎn)也不少：

1）山樾灣雖然位于南山前海，但處于興海大道西側(cè)，遠(yuǎn)離前海核心成熟地帶。

周邊物流園密集，有高架橋、碼頭，貨柜車來往頻繁，且整個片區(qū)處于大規(guī)模建設(shè)期，安全、噪音、粉塵污染等問題突出。

2）通勤上，最靠近項(xiàng)目的15號線要到2028年開通，距離已開通地鐵5號線荔灣站約1.5km，步行距離較長。

3）作為安居房，政策要求購房者十年內(nèi)不得上市交易，購房者短期不得流通，需做好長期持有的準(zhǔn)備。

4）另外在產(chǎn)品上，山樾灣容積率達(dá)6.3，部分樓棟采用3梯8戶、5梯12戶乃至6梯14戶的設(shè)計(jì)；

1:0.85的車位比，低于市場普遍水平，高密度規(guī)劃對居住舒適度產(chǎn)生明顯影響。

特別是深圳近兩年新國標(biāo)、新規(guī)產(chǎn)品頻出的背景下，普通新房市場容積率大大下降；

舒適度、使用率更高，而價格經(jīng)歷一段時間調(diào)整也有所下調(diào)。購房者的選擇更多了。

這些方面都對山樾灣的去化，產(chǎn)生很大程度影響。

對于項(xiàng)目的不足，有網(wǎng)友的評論很直接：

“主要是單身只能買個70平小房子，十年不能交易，爸媽住哪，未來家庭成員增加睡客廳嗎？而且那梯戶比和密度，早上出門晚上回家，都得加半小時在走路和等電梯上?！?/p>

隨著深圳市場低密、高使用率的新國標(biāo)、新規(guī)盤越來越多，價格越來越卷，山樾灣如果在性價比方面也拼不過的話，去化或還會更難。