文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

金茂在北上海的動(dòng)作越來越快了。

5月24日，寶山廟行板塊的金茂滿譽(yù)認(rèn)購結(jié)束，項(xiàng)目首批推出212套房源，吸引288組客戶參與認(rèn)購，認(rèn)購率約135.8%。

這是2026年以來，上海首個(gè)單次推盤超過200套，同時(shí)認(rèn)購率突破100%的新盤。

5月29日開盤當(dāng)天，212套房源全部售罄，銷售金額約21億元。還是在零分銷、零渠道、無優(yōu)惠折扣的情況下取得的成績。

首開結(jié)束不到10天，金茂滿譽(yù)便迅速啟動(dòng)二批次加推。

此次共推出91套房源，包括建面約112-135㎡高層產(chǎn)品，以及建面約170-190㎡低密疊墅。

算下來，從首開到二批次，項(xiàng)目累計(jì)推盤規(guī)模已經(jīng)超過300套。

與此同時(shí)，項(xiàng)目拿下了5月上海新房市場成交套數(shù)、成交面積雙冠軍，并包攬中外環(huán)間成交金額、成交面積、成交套數(shù)三項(xiàng)第一。

對(duì)于改善型項(xiàng)目而言，開發(fā)商往往會(huì)根據(jù)首開去化情況調(diào)整后續(xù)節(jié)奏。

但金茂滿譽(yù)選擇快速加推，某種程度上也說明項(xiàng)目對(duì)于市場反饋擁有足夠信心。

大小戶型價(jià)差克制

此次加推的高層產(chǎn)品位于17幢50號(hào)、51號(hào)樓，這是整個(gè)社區(qū)最后一棟南向無遮擋的高層樓棟。

從價(jià)格體系來看，本次加推延續(xù)了首開的定價(jià)邏輯。

建面約112㎡戶型均價(jià)約6.27萬元/㎡，建面約135㎡戶型均價(jià)約6.47萬元/㎡，大戶型與小戶型之間單價(jià)差距有限，總價(jià)跨度從572萬-918萬。

此次加推中，建面約135㎡戶型是最值得關(guān)注的產(chǎn)品。

在當(dāng)前上海改善市場，135㎡幾乎是最競爭激烈的面積段。既要滿足三房甚至四房需求，又要兼顧空間舒適度和總價(jià)控制。

金茂滿譽(yù)給出的答案，是把有限面積做到極致。

首先是尺度。

約13.2米南向總面寬，客廳、主臥以及次臥形成大面寬排布，讓更多功能空間能夠享受南向采光。

主臥套房，約3.4米開間，擺放2米長大床后仍有充足活動(dòng)空間。同時(shí)配備270°轉(zhuǎn)角飄窗，將景觀面最大化引入室內(nèi)。

項(xiàng)目采用南北雙陽臺(tái)布局。北側(cè)陽臺(tái)承擔(dān)洗衣、烘干等家政功能，釋放生活雜物空間；南側(cè)陽臺(tái)則回歸休閑屬性，可以作為家庭社交、親子活動(dòng)甚至小型休憩空間使用。

此外，兩梯兩戶配置也是加分項(xiàng)。

電梯前室成為半私享空間，歸家動(dòng)線更加從容，私密性也明顯優(yōu)于傳統(tǒng)高層產(chǎn)品。

上下疊同權(quán)

相比高層產(chǎn)品，此次推出的疊墅更具稀缺性。

過去二十年，北上海市場很少出現(xiàn)真正意義上的高端疊墅產(chǎn)品。

金茂滿譽(yù)此次推出的建面約170-190㎡疊墅，為高階改善客群提供了另一種選擇。

下疊單價(jià)約9.3-10.2萬/㎡，總價(jià)1564-1974萬；上疊單價(jià)約8.5-9.3萬/㎡，總價(jià)1480-1801萬。

項(xiàng)目共推出5幢、6幢、7幢三棟疊墅。

其中：

5幢緊鄰公園，整體環(huán)境更加安靜；

6幢位于社區(qū)核心位置，景觀資源均衡；

7幢則是最后一棟中央景觀疊墅，擁有最好的景觀視野和無遮擋條件。

產(chǎn)品層面最大的亮點(diǎn)，在于上下疊實(shí)現(xiàn)了真正意義上的同權(quán)。

傳統(tǒng)疊墅往往存在價(jià)值失衡問題。下疊擁有花園，上疊擁有露臺(tái)，資源分配并不均衡。

而金茂滿譽(yù)則讓上下疊均擁有約6米挑高地下空間以及綠地資源。無論選擇上疊還是下疊，都能獲得完整的墅居體驗(yàn)。

以建面約170㎡下疊為例：

客餐廳面寬達(dá)到約8.6米；二層主臥套房開間約4.6米；南向次臥約4米面寬；同時(shí)擁有約6米挑高地下空間以及采光井設(shè)計(jì)。

地下空間不再是傳統(tǒng)意義上的儲(chǔ)藏室，而是真正能夠承擔(dān)家庭影院、健身房、會(huì)客廳等功能的第二生活空間。

上疊產(chǎn)品同樣擁有約8.6米橫廳設(shè)計(jì)。除了約6米挑高地下空間外，還增加了露臺(tái)，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)與室外生活場景的延伸。

疊加金茂成熟的科技住宅體系后，產(chǎn)品舒適度進(jìn)一步提升。

發(fā)力北上海

金茂在北上海的爆款一個(gè)接一個(gè)，發(fā)展軌跡也越來越清晰。

2025年，位于寶山楊行板塊的金茂棠前累計(jì)推貨518套，去化率保持100%，成為2025年北上海首個(gè)連續(xù)四次開盤即罄的積分紅盤。

隨后，金茂在棠前項(xiàng)目北側(cè)又推出了全新產(chǎn)品金茂錦棠，推出建面約152-192㎡的疊墅和聯(lián)排產(chǎn)品，產(chǎn)品檔次進(jìn)一步提升。

加上已入市的江灣金茂府、中環(huán)金茂府等項(xiàng)目，金茂在寶山已形成從高層改善到低密疊墅的完整產(chǎn)品矩陣。

金茂滿譽(yù)的落地，則要回溯到2025年11月24日。

在上海第九批次土拍中，金茂以底價(jià)37.26億元競得寶山區(qū)N120702單元B2-08地塊，成交樓面價(jià)3.7萬元/平方米。

值得注意的是，這是廟行板塊時(shí)隔20年再次推出的市場化住宅用地。

這是金茂“金玉滿堂”產(chǎn)品戰(zhàn)略中“滿系”作品在上海的首次亮相，也是金茂在豪宅年輕化領(lǐng)域的重要探索，專為城市新中產(chǎn)量身定制。

半年多的時(shí)間，項(xiàng)目便完成首開售罄，并迅速進(jìn)入第二階段銷售。

這背后體現(xiàn)的并不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目的熱銷。

更重要的是，金茂正在把過去幾年積累的產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)、客戶認(rèn)知以及市場口碑不斷復(fù)制到新的項(xiàng)目上。

這或許才是金茂滿譽(yù)熱銷背后更值得關(guān)注的地方。

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