北京進(jìn)深 徐迪 近日，華潤昌平平西府項(xiàng)目總平圖公示。

項(xiàng)目占地3.59公頃，地上建面約6.46萬㎡，容積率1.8。

規(guī)劃19棟住宅樓共688戶，住宅建面總計(jì)6.39萬㎡，戶均93㎡，定位為剛需與首改社區(qū)。

這個(gè)被稱為北清橡樹灣二期的新項(xiàng)目，各種贈送手段疊加，得房率預(yù)計(jì)創(chuàng)昌平新高。

公區(qū)配置上更是卷出了新高度，超級城市界面、強(qiáng)大的會所體系，還出現(xiàn)了北京第一個(gè)首二層架空的設(shè)置。

然而，在這份極具迭代感的產(chǎn)品力背后，大門口核心住宅樓棟首層被嚴(yán)重遮擋的硬傷，卻成為了規(guī)劃中不可忽視的痛點(diǎn)。

首二層架空

5棟樓首層（局部）架空，其中正門口的6#樓東側(cè)首二層架空。

很奇的就是，只有東側(cè)打了陰影線標(biāo)記為架空層，西邊的首二層是可售房源？

從6#樓周邊這一圈豪華配建來看，可能性不大。

這棟樓南北兩處鄰里共享中心，高度6.7米；西側(cè)是景觀圍墻，把6#樓一整個(gè)圍住，特別是西邊單元的首層，完全失去采光面，推測會與鄰里空間打通。

6#樓建筑高度33.7米，假設(shè)首二層與鄰里共享中心高度一致，剩下的9層住宅剛好是27米。

大門以南的11#樓也是同樣情況，沒有架空層陰影的西邊單元，南北兩側(cè)都是4.7米高的鄰里空間，所以首層應(yīng)該也是打通的。

綜合來看，大門口的6#、7#、10#和11#這四棟核心樓棟，首層均存在不同程度的遮擋問題，所以

尤其是6#樓，連2層都被劃入公共空間，導(dǎo)致真正的住宅被硬生生抬到了3層起步，低樓層的居住體驗(yàn)大打折扣。

這么來看，大門口的6#、7#、10#和11#這四棟，首層全部架空。

6#樓更是連2層都做成了公共空間，住宅被抬到3層起步。

超級界面

在歸家動線上，西側(cè)1#大門打造了開闊的出入口廣場，并通過風(fēng)雨連廊向內(nèi)延伸，將多個(gè)鄰里共享空間、配套樓和架空層巧妙串聯(lián)。

同時(shí)，一大一小兩個(gè)下沉庭院被風(fēng)雨連廊環(huán)繞，與4個(gè)架空層共同形成了一個(gè)連貫且極具質(zhì)感的會所體系。

沒做鏤空頂?shù)拇箝T，本身也是一道風(fēng)雨連廊，深18.14米，沿街面將近47米，加上兩側(cè)景墻，整體有近百米的超級界面。

這種極致的公區(qū)打造與空間圍合，恰恰是造成大門口住宅樓棟首層被遮擋的直接原因。

大門沒標(biāo)高度，但是內(nèi)接的配套樓有6.8米高，預(yù)計(jì)也不會低于這個(gè)數(shù)字。

另外一棟帶架空層的樓棟在北排1#樓，西側(cè)兩個(gè)單元局部架空。

這棟樓距離小區(qū)中央景觀帶較遠(yuǎn)，架空層的設(shè)置也是體現(xiàn)了社區(qū)配套的均好性，但也同樣犧牲了部分住宅的采光面。

購房者在為“超級界面”買單時(shí)，需要慎重權(quán)衡低樓層的居住舒適度。

拿地回溯

拿地主體北京未來科技城潤昌置業(yè)有限公司，是北京華潤未來城市（亦稱“潤昌科創(chuàng)中心”）的項(xiàng)目公司，成立于2016年，注冊資本26億元。華潤置地持股60%，未來科學(xué)城置業(yè)持股40%。

華潤置地北京總經(jīng)理陳海鷗擔(dān)任項(xiàng)目公司董事長、總經(jīng)理；

未來科學(xué)城置業(yè)總經(jīng)理助理單博宇出任副董事長。

地塊位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，可以承接海淀與回龍觀居住區(qū)外溢需求。

周邊有北清橡樹灣、京投公園悅府等次新項(xiàng)目，二手房掛牌價(jià)在5萬/㎡以上。

北邊是城建龍樾華府，此外還有回龍觀小區(qū)、和諧家園等相對老一些的小區(qū)。

整體居住氛圍不錯(cuò)，生活配套完善，首開LONG街、禧樂匯、水城廣場、北京積水潭醫(yī)院（回龍觀院區(qū)）、暢悅公園、秀水湖公園、未來科學(xué)城生態(tài)休閑公園等。

但是距離地鐵站有一段距離，到最近的地鐵8號線平西府站，步行要半小時(shí)以上。

相關(guān)公司：華潤置地hk01109