——AI制圖，僅供參考

產(chǎn)業(yè)園的泡沫，被很多人忽視了。

2件事， 讓我 加深了擔(dān)憂。

1、 前天晚上跟 城投 朋友吃飯，他 說 ， 很多省市的 城投 / 國資 下場擁抱產(chǎn)業(yè)了 ， 以前也有，但不多，而且多跟住宅相關(guān)，現(xiàn)在全面轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)了。

2、 追某事件 ， 引發(fā) 很多 省市的產(chǎn)業(yè)泡沫討論，值得警惕。這里不展開 講 。

今天 只能淺顯 聊聊，管中窺豹，以小見大。

1

3年低迷，樓市慢慢企穩(wěn)了。

住宅泡沫， 人人喊打。

但藏在 城市邊緣 的 產(chǎn)業(yè)園泡沫 ，才是隱形大坑。

放眼全國，從省會近郊到縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 只要一 有空地，總能冒出 產(chǎn)業(yè)園，全都宣稱 “下一個中關(guān)村、東方硅谷、千億產(chǎn)業(yè)新城” ， 動輒百億投資、十萬就業(yè)、千億產(chǎn)值， 實際卻 是廠房生銹、荒草齊腰、保安比工人多，活脫脫P(yáng)PT落地現(xiàn)場。

這兩年焦點(diǎn)訪談、央視新聞掀了蓋子， 多個 產(chǎn)業(yè)園翻車，個個都是紙面千億、實地空城 。

1、 湖南耒陽百億童車產(chǎn)業(yè)園 ， 焦點(diǎn)訪談曝光 。

2 、 安徽淮南志高動漫產(chǎn)業(yè)園 ， 央視多次點(diǎn)名 。

3 、 河南駐馬店驛城汽車零部件產(chǎn)業(yè)園 ， 焦點(diǎn)訪談曝光。

4 、 天津濱海廈翔物流產(chǎn)業(yè)園 ， 央視曝光。

5 、 南昌翰泓青湖產(chǎn)業(yè)園 ， 地方官媒深度報道 。

最讓我意外是耒陽的百億童車產(chǎn)業(yè)園。

作為一個縣級市，耒陽在2021年高調(diào)上馬 百億童車產(chǎn)業(yè)園 ，占地1200畝，官宣建成后年產(chǎn)值破100億，看著100億不 算大 ，但耒陽只是一個縣級市，當(dāng)年GDP不到420億，即使2025年也就538億 ，已經(jīng)非常夸張了 。

還有一點(diǎn)，當(dāng)時國內(nèi)童車行業(yè)總規(guī)模也就100億出頭，一座縣城想獨(dú)吞全行業(yè)產(chǎn)值，本身就是天方夜譚。

最終， 耒陽市被現(xiàn)實狠狠打臉：2024年園區(qū)實際產(chǎn)值僅 2165萬 ，上報數(shù)據(jù)卻注水到3.47億，虛高16倍。大片土地閑置、廠房大半空置，入駐小作坊不足10家，別說百億產(chǎn)值，連當(dāng)初規(guī)劃的6000個就業(yè)崗位，最終只落地百余個臨時零工。

2

目前 能查到 的數(shù)據(jù)，產(chǎn)業(yè)園泡沫極其嚴(yán)重。

1、空置率高。

2、 扎堆網(wǎng)紅賽道。

3、 同質(zhì)化嚴(yán)重。

4、掛羊頭賣狗肉。

全國現(xiàn)有各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)超 8萬家 ，建成總面積突破62億方，其中閑置約 20億方 ，空置率超32%，突破國際30%空置警戒線。一二線平均空置率28.7%，三四線及縣城突破50%，部分縣域園區(qū)空置率 甚至 超70%。

82%區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營撐不過2年 ，VR、人工智能小鎮(zhèn)超六成常年空置。

同一個省份扎堆十余家機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園，常住人口不足50萬的小縣城，動輒規(guī)劃上萬畝AI、新能源產(chǎn)業(yè)園，完全無視本地產(chǎn)業(yè)鏈、人才承載力。

打著高新產(chǎn)業(yè)拿低價工業(yè)地，轉(zhuǎn)頭變相分割廠房售賣、搞公寓商鋪，產(chǎn)業(yè)淪為賣房包裝殼。

還是上面的案例， 安徽淮南志高動漫產(chǎn)業(yè)園 。

這是2010年安徽省的重點(diǎn)招商項目，占地 多達(dá) 3200畝、總投資100億 ，定位皖北文旅動漫新地標(biāo)，規(guī)劃動漫研發(fā)區(qū)、主題樂園、產(chǎn)業(yè)配套。

恒大玩過，萬達(dá)玩過，融創(chuàng)玩過，華夏幸福玩過，老掉牙了。

最終開工一年后爛尾了，標(biāo)志性摩天輪“淮南之眼”孤零零矗立十年，研發(fā)大樓改成臨時售樓處，動漫車間全程沒動工，地下室積水一米五，整片園區(qū)淪為野生雜草園，數(shù)十億城投投入被套牢。

3

產(chǎn)業(yè)園 泡沫這么大，為啥還扎堆進(jìn)場 ？

1、 投資極大。動輒上百畝 、上 千畝，投資幾十個億、幾百個億。

2、 風(fēng)險極大。文旅汽車動漫物流 + AIAR新能源，前幾個都是重資產(chǎn)、長投資、見效慢、收益低，后幾個看似風(fēng)口、收益極大，但是風(fēng)險高， 破產(chǎn)快。

但是地方政府為什么還要押注呢？

有這么幾個原因：

1、政績工程。 只要我任上不出事，走后哪管洪水滔天。

2、利益驅(qū)動。 錢、官員、商人，三者有其二。

3、以 小搏 大。 太想進(jìn)步了，合肥國資 的標(biāo)桿效應(yīng)太大了，其他城市都眼饞 ， 一旦 成功動輒幾十億、上百億的 回報 。

4、就業(yè)。 營收只是表面， 就業(yè) 才是里子。一方面以工代賑， 建設(shè)產(chǎn)業(yè)園工程量非常 大，二是運(yùn)營就業(yè) ， 一旦成功， 動輒上千人就業(yè)。

5、財政壓力。

因此，產(chǎn)業(yè)園的泡沫在過去數(shù)十年不斷升騰。

西南某山區(qū)縣舉債20億建生物醫(yī)藥園，園區(qū)一年稅收才800萬，每年光利息就要還1.2億，利息硬生生吃掉當(dāng)?shù)匾淮髩K民生預(yù)算，教育、鄉(xiāng)村基建經(jīng)費(fèi)被迫壓縮。園區(qū)賺不到錢，利息就得納稅人的財政收入兜底。

表面上， 三成土地閑置，近半園區(qū)半空置 。 實際上，產(chǎn)業(yè)園的泡沫壞賬，已經(jīng)將園區(qū)、城投、財政、普通人的命運(yùn)綁在了一起，一榮俱榮一損俱損。

土地資源嚴(yán)重浪費(fèi) ， 地方財政承壓加劇 ， 企業(yè)在招商方面的不斷 內(nèi)卷 ， 普通人則是無法就業(yè)，不斷惡性循環(huán)……

4

也有成功的產(chǎn)業(yè)園案例。

合肥國資已經(jīng)說爛了。

我找了幾個國內(nèi)比較成功的案例，其他城市真的可以好好學(xué)學(xué)。

1、青島奇瑞汽車產(chǎn)業(yè)園。

問了青島的一個地產(chǎn)朋友，他告訴我一個叫做 青島奇瑞汽車 的 產(chǎn)業(yè)園， 其實沒什么花里花哨的招商，就是實打?qū)嵉芈涞?，依靠汽車的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，也是城投操盤，但操盤非常規(guī)范，上限不高，但下限很高，算是比較成功的， 落地后吸納7000人就業(yè)，年創(chuàng)造稅收數(shù)億。

2 、 浙江金華產(chǎn)業(yè)社區(qū) 。

金華本身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)非常扎實。

2022年去金華調(diào)研，城市不大，房價不高，下面的永康、義烏、東陽，懂行的都知道，細(xì)分領(lǐng)域做的非常好。

這個產(chǎn)業(yè)園之所以成功，就是 打破傳統(tǒng)園區(qū)只有廠房的老套路，產(chǎn)業(yè)園配人才公寓、公園、便民公交，職工吃住休閑全在片區(qū)內(nèi)落地，完善配套留住工人，新能源、科創(chuàng)企業(yè)扎堆入駐，十個園區(qū)全部轉(zhuǎn)型產(chǎn)城融合，空置率常年低于10%。

3 、 湖南婁底婁星產(chǎn)業(yè)園 。

我查了一下，竟然是湖南的五好園區(qū)，要是真的，確實不錯。

立足本地鋼鐵、五金老底子招商，不盲目跟風(fēng)AI、區(qū)塊鏈熱點(diǎn)，圍繞原有產(chǎn)業(yè)鏈招配套小廠，深耕細(xì)分制造，十二年間從荒坡變成湘西頭部園區(qū)，入駐800多家實體企業(yè)，廠房基本滿租。

其余還有蘇州工業(yè)園區(qū)、上海張江高科園區(qū)，已經(jīng)很成功了。

產(chǎn)業(yè)園是實體經(jīng)濟(jì)重要載體， 發(fā)展產(chǎn)業(yè)園完全沒錯，錯的是盲目跟風(fēng)、粗放建設(shè) 。

未來政府招商要注意幾點(diǎn)：

1、營商環(huán)境。每一年，我都能從新聞上看到，某某坑騙企業(yè)，人家投資幾千萬幾個億，基建做好了，設(shè)備弄好了，該開工了各種檢查，各種上門，搞得企業(yè)根本沒法正常運(yùn)營，最終壞了城市口碑。

2、要學(xué)會甄別。 朋友講了一些投資企業(yè)如何騙補(bǔ)，這里不方便公開說，大家都懂， 拿完政府技改、落地補(bǔ)貼就撤資跑路，留下空廠房。

3、一定要 因地制宜 。 比如一個縣城，喊什么 “千億產(chǎn)業(yè)園”口號 啊 ， 別嫌棄汽車、物流等制造業(yè)，雖然營收不高、利潤不高，但是能扎扎實實的提供就業(yè) 。

4、盤活存量產(chǎn)業(yè)園。 江西南豐騰籠換鳥 就很不錯 ， 人家也沒有上來就高大上，而是 收購閑置廠房改造， 就是 引進(jìn)中小實體企業(yè)，減少新增無效園區(qū)投資。

5、道高一尺，魔高一丈。泡沫背后的博弈，值得深思。

THE END