文/上海進深 嚴明會

寶華在松江車墩，打了一場漂亮仗。

5月30日開盤，紫薇星城云悅官宣開盤勁銷超八成。

不過并未明確這是貨值去化率還是套數(shù)去化率。

作為寶華高端“紫薇系”在松江的首秀，項目高調(diào)喊出“松江迎來寶華時代”的口號。

開賣之前，除了產(chǎn)品本身，項目的價格同樣出圈，宣傳語也很打動人心：

低首付、輕松無壓力。

懂你在這座城市的堅持，一份工資就能安家上海。

5月22日，項目啟動認籌，共推出86套住宅，備案均價34858元/㎡。開發(fā)商同時給出了95折優(yōu)惠、1萬元購買車位以及渠道返現(xiàn)等一系列促銷政策。

最終，86套房源獲得85組認購，認購率約99%。

開盤一周后，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示已網(wǎng)簽23套。

從認購到去化，再到網(wǎng)簽表現(xiàn)，這場價格戰(zhàn)顯然已經(jīng)取得階段性成果。

以價換量

寶華這次瞄準的，是區(qū)域市場比較缺失的中小面積改善需求。

首開推出的64套洋房，均價30700元/㎡，其中建面73/81㎡的房源10套，總價210-238萬；91㎡房源46套，總價260-300萬；122㎡房源8套，總價361-400萬。

此外還有22套聯(lián)排產(chǎn)品，建面125-135㎡，均價格43711元/㎡，總價約540-628萬。

這個價格有多卷？

三年前隔壁松香源著開盤時，洋房均價約3.3-3.4萬/㎡；如今寶華以3.07萬/㎡的均價入市，相當于直接打了九折。

更何況住宅新規(guī)下得房率進一步提升，性價比疊加之后優(yōu)勢肉眼可見。陽臺、設(shè)備平臺、飄窗等贈送面積明顯增加，得房率普遍高于過去。

換句話說，寶華不僅賣得比三年前便宜，實際可使用面積反而更大。

這種價格策略，本質(zhì)上就是用極致性價比打開市場。

這并非寶華第一次靠低價走量。

去年底，桃浦紫薇花園以85折甩貨式降價，成功清盤跑量，但不少老業(yè)主對后續(xù)降價產(chǎn)生強烈不滿，一度引發(fā)維權(quán)風波。

經(jīng)歷過桃浦之后，寶華顯然吸取了經(jīng)驗。

這次在松江，寶華學聰明了。與其后期降價引發(fā)爭議，不如直接一步到位，把價格打到底。

撐不起溢價

不過，價格能夠解決成交問題，卻無法改變板塊本身的現(xiàn)實條件。

車墩這個板塊，天然決定了項目很難完全靠品牌溢價賣房。

去年3月底，上海城東投資開發(fā)有限公司（上海寶華企業(yè)集團有限公司持股90%，上海車墩資產(chǎn)經(jīng)營有限公司持股10%）通過協(xié)議方式競得車墩鎮(zhèn)SJC10027單元14-01號地塊，總價58862萬元，樓面價15978元/㎡。

該項目公司的法人和董事長均為蘇建榮，最終實控人指向?qū)毴A集團董事長高華。

項目所在的華陽橋社區(qū)，是上?！俺侵写濉备脑斓氖装l(fā)宅地。

從產(chǎn)品角度看，這塊地并不差。

地塊容積率只有1.2，僅8棟8F洋房 12棟3層聯(lián)排，共380戶。戶型覆蓋約73-160㎡，瞄準首次改善和品質(zhì)升級的需求。

隔壁約400米處就是上戲附屬松江實驗學校，九年一貫制學校已于去年正式開學，也成為項目最重要的教育配套。

但走出小區(qū)，周邊的城市界面就比較一般了。

區(qū)域內(nèi)大量動遷地塊尚未完成更新，城市界面仍在建設(shè)階段；沒有地鐵直達，對金山鐵路和自駕依賴較高；大型商業(yè)配套相對匱乏，消費需求更多需要依賴松江萬達和莘莊等成熟商圈。

這些都是車墩板塊短期內(nèi)難以回避的現(xiàn)實。

因此，它沒有選擇用“紫薇系”的品牌光環(huán)去挑戰(zhàn)市場，而是選擇了一條更務(wù)實的路：

既然板塊暫時撐不起溢價，那就先用價格把客戶吸引進來。

從目前結(jié)果來看，蘇建榮這一步棋，至少已經(jīng)走通了第一階段。