最近去看廣州新房，你有沒有發(fā)現，中介和售樓部的話術變了？

以前說最多的是：馬上加推、后面還有好樓棟、現在只是第一批。

現在越來越多項目開始說：這是最后一批了，剩下不多了，賣完就清盤了。

這話當然不能全信。

但它背后確實有一個變化：廣州一批新盤，正進入收官階段。

尤其是主城區(qū)，一些小體量、現樓、核心配套項目，房源選擇已經明顯變少。

不是每個盤都賣得快，但賣到最后的盤，確實值得拿出來重新看一遍。

因為清盤，就是市場真金白銀投票后的結果，可以給到還在觀望的你一點參考性。

天河

核心區(qū)也開始進入尾貨時間

過去大家總覺得，天河盤不愁賣，其實不是。

天河也分項目、分板塊、分產品。

像保利天瑞，位于五山匯景一帶，低密小高層、省實九年一貫制學校旁，本身就是天河少見的低密改善產品。

這類盤不靠低價攻打市場，而是靠地段、學校、低密、現樓或準現樓的確定性，吸引改善客戶進場，詳情可點擊查看：

天瑞實景圖

珠江天河都薈邏輯類似。

它的熱門產品、好樓層、好戶型的選擇正在減少。項目開盤熱銷期已過，余下多是不好賣的樓層與戶型，如低樓層、采光一般的房源。

天河都薈網簽情況，來源：陽光家緣

再看越秀觀樾、天河潤府、珠江花城這幾個盤，它們都是廣州市場里關注度很高的項目，從實際銷售節(jié)奏看，這類大熱盤進入了一個新的階段：

部分樓棟、面積段、優(yōu)質朝向的好房源越來越少，可選余地變小。

越秀觀樾網簽情況，來源：陽光家緣

這也是天河市場真實的一面，熱門盤不意味著永遠有充足選擇。

越是被市場驗證過的熱盤，越容易進入尾盤狀態(tài)，即真正符合預算、樓層、朝向、戶型偏好的房源，正在變少。

越秀

小體量項目，賣完沒有下一批

越秀的代表，是東山云起。

項目總貨量小，全盤僅百余套住宅，產品面積集中在改善段，位置在老東山與珠江新城之間，屬于典型的主城稀缺新規(guī)產品。

在越秀，過去幾年真正意義上的新房供應并不多。

越秀老業(yè)主換房，最頭疼的不是預算，而是沒得選。二手房樓齡老，新房供應少，一旦有新規(guī)盤出現，很容易被本區(qū)改善客消化。

所以越秀的清盤邏輯，本質是供給太稀缺。

海珠

剛改和江景盤，進入沖刺階段

海珠是這一輪最值得看的。

因為它既有保利海韻這樣的現象級日光盤，也有一批已經進入尾盤階段的項目。

江灣和樾，改善江景盤，目前可選的基本是大戶型現樓。

越秀桂悅東曉，占據曉港、江南西、老海珠生活圈、新規(guī)高使用率、總價相對可控等優(yōu)勢，是剛需友好型項目，開盤不足一年半即進入清盤。

越秀江灣潮起，一線江景盤，小戶型產品進入清盤特惠，總價約500萬出頭，性價比高。

過去大家一提江景，就覺得是千萬級改善專屬。

但現在廣州的江景盤也在分層，小面積、友好總價、看江資源，愈發(fā)吸引剛改買家。

還有保利燕語堂悅，海珠近兩年關注度很高的項目，主打約78–125㎡，既有小面積三房，也有改善型四房，目前已進入尾盤階段，選擇有限，點擊可查看詳情：

荔灣

白鵝潭庫存正快速被重估

荔灣這兩年一直是廣州新房供應的大戶，但荔灣也在分化。

保利花語和岸，現樓交付之后進入清盤沖刺。

看得見的實景、能交付的確定性，以及白鵝潭兌現度的提升，對于怕爛尾、怕減配、怕等配套的人來說，現樓尾盤反而更容易打動人。

國貿·保利海上印，雖是今年的新盤，但小盤快銷，貨量不多了。

項目主打77㎡、88㎡、106㎡剛改面積段，占據白鵝潭、地鐵、濱江、小戶型、低總價等多個優(yōu)勢，首開去化很快，加推節(jié)奏也很快。

白云&番禺

市場買家更在意價格誠意

白云、番禺等區(qū)域的尾盤，更多是價格驅動。

比如白云的中建星光城，銷售周期較長，接近清盤，少量小面積房源以較低總價釋放。對剛需來說，這類房源看的是上車門檻。

華潤置地金沙瑞府、金沙大都匯、云平上品等項目，都有不同程度的尾貨出清。

值得注意的是，白云的項目多有山景、湖景等稀缺資源，但要打動買家，價格還是得有誠意。

白云山實景圖，圖源攝圖網（已獲授權）

至于番禺，越秀星瀚TOD、星河盛世錦城二期、龍湖金地天峯，都不同程度放出了尾盤、現房、清盤特惠信號。

總而言之，現在的買家不是不買房，而是會反復對比。

非核心區(qū)域的尾盤想要去化快，必須在價格上有足夠吸引力。

過去買房，很多人喜歡等更低價格、更多優(yōu)惠。

但現在的問題是，好盤未必等得到。

越是小體量項目，越沒有長期選擇空間。越是熱門戶型，越容快先被消化。

當然，清盤也不等于閉眼沖。尾盤要看三個東西：

第一，看它為什么剩下。

是因為項目賣得快，剩下一點自然尾貨？

還是因為戶型、樓層、朝向本身有硬傷？

第二，看優(yōu)惠是否真優(yōu)惠。

有些清盤價，是實打實降總價，有些只是包裝成限時特惠。

第三，看自己是否真的需要。

如果是自住，重點考慮通勤、學校、商業(yè)、醫(yī)院等綜合配置，是否能滿足一個家庭三代人5-10年的生活需求。

廣州樓市已經不是閉著眼買新房的時代了，但進入清盤階段的新盤，至少說明一件事：

在廣州，真正有地段、有好產品、有價格誠意的房子，依然有買家愿意用買單。

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