河北區(qū)，正在“后來者居上”。

曾經(jīng)，它在市區(qū)的存在感很低；今年，就要靠“城更”打響一場翻身仗。

在最新公布的中心城區(qū)63個(gè)城更片區(qū)中，河北區(qū)下設(shè)的10個(gè)街道均在計(jì)劃名單當(dāng)中。

有三大片區(qū)，成為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)！

新開河街片區(qū)

【定位】以“運(yùn)河文化+品質(zhì)城區(qū)”為方向，打造運(yùn)河文旅醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)示范片區(qū)。立足新開河、北運(yùn)河沿線生態(tài)資源，挖潛運(yùn)河文化本底，提升片區(qū)文化屬性。進(jìn)一步完善片區(qū)路網(wǎng)體系，疊加外大附校、第一醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療資源，優(yōu)化資源配置，提升片區(qū)服務(wù)能力。

片區(qū)內(nèi)已開展兩大城更項(xiàng)目。

其中，外院附中片區(qū)城市更新，足以讓河北區(qū)“逆天改命”。

這是河北區(qū)規(guī)模最大的城市更新，包含33.99萬平米存量建筑煥新，規(guī)劃約15萬平米的新建面積。

更新范圍內(nèi)有地鐵6號(hào)線，以及在建7號(hào)線換乘站外院附中站。

還將改造老舊小區(qū)（廠區(qū)）、房屋，共計(jì)41.75萬方。

并對(duì)片區(qū)路網(wǎng)進(jìn)行重塑，補(bǔ)充文化商業(yè)街區(qū)。

同時(shí)，河北區(qū)已與外大教育集團(tuán)合作，打造12年制學(xué)校，已經(jīng)開工。

并配備高端幼兒園，實(shí)現(xiàn)“12+3”貫通培養(yǎng)。

樓市方面，片區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有7宗住宅用地，目前已出讓3宗。

客觀說，這兩年天津樓市都有黑馬乍現(xiàn)。

去年，河?xùn)|工大、紅橋西站，脫韁而出。

今年，河北的小外板塊表現(xiàn)搶眼，成為市區(qū)最大黑馬！

要知道，去年河北區(qū)大部分時(shí)間全區(qū)成交還不抵一盤，今年小外板塊的崛起，讓區(qū)域樓市強(qiáng)勢逆襲。

金地上灣玖峯的銷量狂飆，自去年11月首開，5個(gè)月共計(jì)簽約387套房源。

格調(diào)麟鳳來儀首開炸場，104套房源全部售罄，還緊急加推。

一街之隔的中車科技創(chuàng)新城項(xiàng)目也是河北區(qū)重要的城市更新。

該項(xiàng)目于2024年正式開工，地上總建面約36萬平米，包含15萬方產(chǎn)業(yè)園及綜合商業(yè)，以及21萬方住宅及相關(guān)配套。

建設(shè)有商超綜合體、寫字樓、體育館、幼兒園和九年一貫制學(xué)校。

其中，育嬰里+天津一中九年一貫制學(xué)校已落成，今年秋季將正式招生。

中車中環(huán)學(xué)府也是河北區(qū)TOP3級(jí)別的項(xiàng)目。

一期已經(jīng)交付，高層主力122平米，總價(jià)229-245萬；二期明年交付，高層90平米總價(jià)170萬左右，110平米總價(jià)209萬。

整個(gè)新開河片區(qū)，就是目前河北區(qū)樓市的“火藥桶”，戰(zhàn)火指數(shù)飆升。

寧園街片區(qū)

【定位】以“生態(tài)品質(zhì)+都市休閑”為方向，打造產(chǎn)業(yè)升級(jí)、生態(tài)文旅示范片區(qū)。重點(diǎn)謀劃北寧公園和中山北路周邊區(qū)域，挖潛歷史名園的歷史內(nèi)涵，強(qiáng)化生態(tài)保護(hù)和利用。盤活軌道站點(diǎn)周邊存量土地資源，提升片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施承載能力，夯實(shí)“振興百年中山路”北部節(jié)點(diǎn)。

目前，寧園街圍繞中山路和北寧公園正在進(jìn)行兩個(gè)片區(qū)的更新。

一個(gè)是中山北路城市更新。

項(xiàng)目緊鄰地鐵6號(hào)線北寧公園站。

占地面積約17萬平米，涉及5個(gè)老舊小區(qū)和1個(gè)新建地塊（津鐵綠城中山鳴翠）。

拆除現(xiàn)狀北寧公園站C臨時(shí)出入口，與津鐵綠城中山鳴翠社區(qū)結(jié)建正式出入口。

由天津軌道交通集團(tuán)負(fù)責(zé)實(shí)施，打造高效、便捷的“TOD+城市更新”項(xiàng)目。

客觀說，河北區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段除了海河沿線，就是中山路。

所以，想吸引全市改善必須要拿出高能級(jí)地段。

中山北路城市更新，一手托兩家。

信達(dá)金地中山印和津鐵綠城中山鳴翠。

城更項(xiàng)目北側(cè)為信達(dá)金地中山印，周邊將落地一座高端商業(yè)綜合體，目前已經(jīng)開工。

高層93-143平米在售，近期推出特惠房，精裝和毛坯房均有，總價(jià)208-381萬。

津鐵綠城中山鳴翠的容積率僅2.75，是河北區(qū)中環(huán)內(nèi)5年來最低密的社區(qū)。

大高層均價(jià)2.6萬/平米，小高層均價(jià)2.8萬/平米，洋房均價(jià)3.1萬/平米。

另一個(gè)是工程里城市更新。

該項(xiàng)目體量不大，僅約1萬平米。

位于育紅路與淮安西道之間（原工程里小區(qū)），一路之隔就是北寧公園。

目前，金地代建的北寧公園地塊也出規(guī)劃了。

由5棟7-10層的洋房組成，首層均帶有小院，主打中小戶型，面向地緣改善。

粗略估算，社區(qū)約有96戶，戶均面積在107平米左右。

望海樓街片區(qū)

【定位】以“國風(fēng)文旅+科技創(chuàng)新”為方向，打造科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)示范片區(qū)。服務(wù)通廣產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，強(qiáng)化園區(qū)產(chǎn)業(yè)承載與輻射帶動(dòng)作用，同步統(tǒng)籌謀劃中山路、昆緯路沿線存量資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、完善功能配套。

望海樓街片區(qū)的城更有一條主軸——昆緯路。

明年，這里將會(huì)有一個(gè)重磅城更項(xiàng)目啟動(dòng)，即金獅橋站產(chǎn)城融合片區(qū)城市更新。

要知道，在天津的“十五五”規(guī)劃中，站產(chǎn)城被列為城市發(fā)展的重要方向。

所以，它對(duì)河北區(qū)的意義非常重大。

而且，昆緯路沿線是河北區(qū)重要的“高端改善帶”，近年來一直沒有新住宅供應(yīng)。

城更實(shí)施之后，將會(huì)騰挪出新的宅地以供開發(fā)。

根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目占地面積約12.63公頃，更新總建筑面積約6.65萬平米，新建建筑約2.3萬平米。

其中包含新建商品住宅，高品質(zhì)人才公寓，片區(qū)內(nèi)還將圍繞地鐵3號(hào)線金獅橋站、天津站，聯(lián)動(dòng)泊車、公交等實(shí)現(xiàn)京津冀一小時(shí)換乘，成為吸引增量的重要節(jié)點(diǎn)。

項(xiàng)目由天津城投集團(tuán)所屬海河建投公司主導(dǎo)實(shí)施。

這樣看來，住宅部分大概率將由格調(diào)代建。

此外，今年天津還推介了61宗地塊。

其中，昆緯路東側(cè)的新大路片區(qū)南地塊榜上有名。

昆緯路是河北區(qū)的一條“大腿”，很多地緣還是比較認(rèn)可的。

最具代表性的項(xiàng)目就是首創(chuàng)大都匯，匯集的都是當(dāng)年的高端改善客群。

可這已經(jīng)是10年前的作品了，而且還是大高層。

2.0的容積率能做出部分洋房產(chǎn)品，肯定會(huì)對(duì)改善有很大的吸引力。

同時(shí)，地塊體量也并不是很大，對(duì)于房企來說在成本上更好接受。

所以，這塊地很有可能今年就會(huì)出讓。

月牙河街片區(qū)

【定位】以“完整社區(qū)+配套完善”為方向，全面打造天津“魅力社區(qū)”新示范。高質(zhì)量實(shí)施金鐘河南側(cè)更新項(xiàng)目，以建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住。

目前，片區(qū)內(nèi)金鐘河大街南側(cè)城市更新已經(jīng)啟動(dòng)，緊鄰東麗區(qū)，臨近地鐵6號(hào)線金鐘河大街站。

周邊規(guī)劃有大型綜合商業(yè)TOD、主題公園、幼兒園、中小學(xué)等……

板塊內(nèi)，已出讓兩宗住宅用地，均被天津金鐘城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司摘得。

兩宗地塊的容積率均為2.7，預(yù)計(jì)為高層社區(qū)，面向剛性需求。

同時(shí)，金鐘河大街北側(cè)城市更新也已獲批，會(huì)新建2萬平米住宅。

其他片區(qū)城市更新

光復(fù)道街片區(qū)：以“文商融合+城市旅游”為方向，打造具有歷史文化特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展示范片區(qū)。強(qiáng)化意風(fēng)區(qū)的產(chǎn)業(yè)核心，促進(jìn)數(shù)字、航運(yùn)、文商旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。統(tǒng)籌保護(hù)與發(fā)展，建設(shè)高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)活力街區(qū)。

鴻順里街片區(qū)：以“商貿(mào)文旅、街區(qū)提質(zhì)”為方向，打造最具河北城市文化特色的活力片區(qū)。挖潛河北區(qū)老城的文化要素，以大悲禪院、天美藝術(shù)街區(qū)為文化核，以諾德中心為商貿(mào)核，以中山路作為貫穿老城的文化產(chǎn)業(yè)帶，形成“兩核一帶”的功能布局。

鐵東路街片區(qū)：以“廠產(chǎn)融合+數(shù)字賦能”為方向，打造數(shù)字服務(wù)業(yè)示范片區(qū)。以天外國際產(chǎn)業(yè)園為增量空間，以張興莊待盤活廠區(qū)等為存量空間，以天津市人工智能計(jì)算中心、天津美院為帶動(dòng)，構(gòu)建新開河以北產(chǎn)業(yè)中心。

建昌道街片區(qū)：以“TOD+商貿(mào)服務(wù)”為方向，建設(shè)商貿(mào)服務(wù)示范街。結(jié)合軌道站點(diǎn)土地開發(fā)，推動(dòng)存量資源整合，為產(chǎn)業(yè)落位提供載體支撐。優(yōu)化做強(qiáng)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)，提升物流等產(chǎn)業(yè)活力。

王串場街片區(qū)：以“全齡樂活+再聚煙火”為方向，打造有溫度、有底蘊(yùn)、有活力的老城新生活力示范。通過全區(qū)資源統(tǒng)籌，重點(diǎn)解決居民住房、安全、基礎(chǔ)配套設(shè)施等問題，挖潛老工人新村沉淀的城市煙火底色，重塑幼有所育、老有所養(yǎng)、服務(wù)普惠的宜居片區(qū)。

江都路街片區(qū)：以“完整社區(qū)+活力都市”為方向，打造生態(tài)宜居、便捷舒適的活力片區(qū)。完善提升現(xiàn)狀住區(qū)的空間品質(zhì)，補(bǔ)足基礎(chǔ)短板。同步推動(dòng)片區(qū)內(nèi)零散的閑置廠房和空置企業(yè)載體，孵化培育都市產(chǎn)業(yè)、增補(bǔ)配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)城市活力和服務(wù)能力的綜合提升。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。