青島超級(jí)項(xiàng)目，引來(lái)重磅外援。

據(jù)青島地鐵官微消息，近日，青島地鐵集團(tuán)與錦江國(guó)際集團(tuán)在上海舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，雙方約定將以青島TOD一號(hào)工程為戰(zhàn)略支點(diǎn)，共同打造“軌道+酒店+文旅”一體化產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

一邊是上海市國(guó)資委全資控股、中國(guó)規(guī)模最大的綜合性酒店旅游企業(yè)集團(tuán)，另一邊是志在打造城市文旅新地標(biāo)的“明星項(xiàng)目”，雙方此番攜手能否達(dá)到“1+1＞2”的效果？

青島TOD一號(hào)工程引來(lái)上海國(guó)資

成立于1991年的錦江國(guó)際，由上海市國(guó)資委全資控股，前身可追溯至1935年董竹君創(chuàng)辦的錦江川菜館。

發(fā)展至今，錦江國(guó)際已成為一家涉足酒店、旅游、客運(yùn)三大主業(yè)和城市服務(wù)、資產(chǎn)管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，中國(guó)規(guī)模最大的綜合性酒店旅游企業(yè)集團(tuán)。

官網(wǎng)顯示，截至2025年底，其投資和管理的酒店開(kāi)業(yè)數(shù)超14900家、客房數(shù)超151萬(wàn)間，分布世界100多個(gè)國(guó)家，排名全球第2位，旗下有近30個(gè)品牌。

2026年一季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約31.21億元，同比增長(zhǎng)6.1%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)約1.37億元，同比增長(zhǎng)280.1%；扣非后歸母凈利潤(rùn)1.52億元，同比增長(zhǎng)472.7%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~9.67億元，同比大幅增長(zhǎng)60.5%。

值得關(guān)注的是，今年3月底，錦江國(guó)際已向港交所主板遞交上市申請(qǐng)，這是其繼去年6月之后，二度遞表港交所，一旦成功上市，有望成為國(guó)內(nèi)首家實(shí)現(xiàn)“A+H”上市的酒店集團(tuán)企業(yè)。

截至2025年底，錦江國(guó)際在山東共開(kāi)業(yè)8家直營(yíng)酒店，在全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)中排名第14位，此外還在山東開(kāi)業(yè)1021家管理/加盟酒店，數(shù)量高居全國(guó)第二。

作為山東經(jīng)濟(jì)龍頭，青島也是錦江國(guó)際重點(diǎn)布局的一座城市。企業(yè)官方小程序“錦江薈”顯示，目前青島在營(yíng)錦江國(guó)際相關(guān)品牌酒店共129家，包括郁錦香、喆啡、維也納、錦江之星等，覆蓋全部十個(gè)區(qū)市。

再來(lái)看此番錦江國(guó)際入局的青島TOD一號(hào)工程，這是一個(gè)備受期待的“明星項(xiàng)目”。

2014年初，青島北站正式投入使用，周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)也被提上日程，但受流亭機(jī)場(chǎng)凈空限制等綜合因素影響，青島北站片區(qū)規(guī)劃開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期受阻，直至2021年8月流亭機(jī)場(chǎng)轉(zhuǎn)場(chǎng)后，才為片區(qū)建設(shè)打開(kāi)了新局面。

次年，青島發(fā)起城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)，其中重點(diǎn)低效片區(qū)（園區(qū)）開(kāi)發(fā)建設(shè)攻堅(jiān)行動(dòng)以及地鐵建設(shè)及地鐵沿線開(kāi)發(fā)建設(shè)攻堅(jiān)行動(dòng)，均指向青島北站片區(qū)。

同年3月，青島地鐵集團(tuán)官宣，作為青島TOD開(kāi)發(fā)一號(hào)工程和低效片區(qū)利用重點(diǎn)工程，青島北客站交通商務(wù)核心區(qū)正式命名為青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)，首批項(xiàng)目已啟動(dòng)招標(biāo)。

值得一提的是，該項(xiàng)目起點(diǎn)不低，引入德國(guó)GMP公司、中央美術(shù)學(xué)院、大清華城市更新團(tuán)隊(duì)等國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)大師參與規(guī)劃方案編制。

2022年9月，青島TOD項(xiàng)目“一號(hào)工程”打下圍護(hù)結(jié)構(gòu)施工第一鉆，正式邁出里程碑式的一步。此后，該項(xiàng)目便穩(wěn)步推進(jìn)相關(guān)工程建設(shè)工作，目前位于核心區(qū)域的青島北站東廣場(chǎng)地下空間已全面封頂，東廣場(chǎng)地下網(wǎng)約車(chē)、出租車(chē)停車(chē)場(chǎng)則已交付使用。

與配套設(shè)施日益完善同步的是，該片區(qū)招商引資相關(guān)工作也在緊鑼密鼓地推進(jìn)。

2024年9月，青島地鐵集團(tuán)與中國(guó)十七冶集團(tuán)簽署合作協(xié)議，雙方就青島北站TOD一號(hào)工程開(kāi)展投資合作，約定先期啟動(dòng)國(guó)棉六廠城市更新項(xiàng)目等，并力爭(zhēng)在3-5年培育一家具備一定規(guī)模、成長(zhǎng)性的一流投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。

次年7月，青島地鐵集團(tuán)又與華潤(rùn)置地簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，攜手打造青島TOD一號(hào)工程，而雙方合作的一個(gè)重要落點(diǎn)也是國(guó)棉六廠片區(qū)煥新項(xiàng)目。

根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目將充分挖掘并依托國(guó)棉六廠深厚歷史底蘊(yùn)，遵循“招商策劃+規(guī)劃設(shè)計(jì)+文保利用”三位一體模式，以“修舊如舊、功能再造”為核心理念，打造新舊共融的活力空間，圍繞“紡織文化”與“膠濟(jì)鐵路”兩大核心主題，打造一個(gè)強(qiáng)主題、輕文旅的目的地型項(xiàng)目。

今年2月，青島地鐵集團(tuán)黨委副書(shū)記、總經(jīng)理徐奎旺透露：今年將開(kāi)展安順路北站區(qū)域的打通工程、站前路廣場(chǎng)改造工程，啟動(dòng)國(guó)棉六廠一期活化利用改造及相關(guān)招商工作，片區(qū)內(nèi)的山大基礎(chǔ)教育學(xué)校正在會(huì)同山大基礎(chǔ)教育集團(tuán)、屬地政府開(kāi)展前期工作。

此番引入錦江國(guó)際，意味著繼中國(guó)十七冶及華潤(rùn)置地后，青島TOD一號(hào)工程又迎來(lái)了一位重量級(jí)的合伙人。

那么，這家酒店行業(yè)的“龍頭”，究竟能與“一號(hào)工程”擦出怎樣的火花？

如何實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”？

從城市發(fā)展的視角看，青島TOD一號(hào)工程稱得上是一個(gè)超級(jí)項(xiàng)目。

青島地鐵官方曾表示，青島TOD一號(hào)工程建成后，預(yù)計(jì)將創(chuàng)造“10萬(wàn)+”就業(yè)崗位，為4.6萬(wàn)人提供高品質(zhì)居住空間，年均貢獻(xiàn)約100億元GDP，成為城市發(fā)展的強(qiáng)大引擎。

這樣的帶動(dòng)效應(yīng)，國(guó)內(nèi)不乏先例。

在上海，依托虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐打造的虹橋商務(wù)區(qū)，“十四五”期間地區(qū)生產(chǎn)總值突破2000億元，稅收從268億元增長(zhǎng)到518億元，法人企業(yè)數(shù)量從4.9萬(wàn)家增長(zhǎng)到近10萬(wàn)家。

若青島TOD一號(hào)工程也能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，完全可以為青島再打造出一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

當(dāng)然，青島引入有上海國(guó)資背景的錦江國(guó)際，顯然不只是要建一座酒店那么簡(jiǎn)單，顯然雙方的聯(lián)手還有更大的文章可做。

那么，雙方最有可能從哪些領(lǐng)域破題？

透過(guò)青島地鐵集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)張君在簽約儀式上的表態(tài)，可以看出一二：

雙方將錨定“站城融合標(biāo)桿、產(chǎn)融協(xié)同典范、城市發(fā)展引擎”目標(biāo)，深度整合軌道交通資源開(kāi)發(fā)與高端酒店運(yùn)營(yíng)核心優(yōu)勢(shì)，以青島TOD一號(hào)工程為戰(zhàn)略支點(diǎn)，高起點(diǎn)布局、高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)，共同打造“軌道+酒店+文旅”一體化產(chǎn)業(yè)生態(tài)，積極探索公募REITs等資產(chǎn)資本化創(chuàng)新路徑，激活資產(chǎn)價(jià)值、放大協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略互信、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、價(jià)值共創(chuàng)、互利共贏。

簡(jiǎn)而言之，主要有兩個(gè)抓手——文旅產(chǎn)業(yè)與資本運(yùn)作。

先來(lái)看前者，這與青島TOD一號(hào)工程西片區(qū)承載的一項(xiàng)發(fā)展機(jī)遇相關(guān)。

去年12月，青島召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，介紹全市優(yōu)質(zhì)文旅項(xiàng)目投資場(chǎng)景資源相關(guān)內(nèi)容，期間共發(fā)布14個(gè)青島優(yōu)質(zhì)文旅項(xiàng)目投資場(chǎng)景，青島TOD一號(hào)工程西片區(qū)文旅項(xiàng)目在列。

公開(kāi)信息顯示，青島TOD一號(hào)工程西片區(qū)位于青島北站環(huán)灣路以西臨海區(qū)域，總占地面積約1.1平方公里（凈地），初步設(shè)計(jì)總建筑面積約137萬(wàn)平方米，是青島市內(nèi)三區(qū)土地完整度高且資源稟賦得天獨(dú)厚的區(qū)域。

青島官方將這一片區(qū)定位為“交通樞紐上的‘未來(lái)濱海度假目的地’”，并在綜合考量其優(yōu)勢(shì)與發(fā)展現(xiàn)狀后，表示“文旅消費(fèi)潛力亟需釋放”。

基于此，青島官方提出將尋求與具備雄厚資本和頂級(jí)IP資源的戰(zhàn)略投資者合作，重點(diǎn)引入知名主題樂(lè)園、濱海藝術(shù)場(chǎng)館、高端度假酒店、品牌內(nèi)容創(chuàng)造商，打造一個(gè)“出站即度假”的文旅新地標(biāo)和城市能級(jí)提升新引擎。

而旗下?lián)碛幸槐妵?guó)內(nèi)外頂尖酒店品牌的錦江國(guó)際，自然是一個(gè)理想的合作對(duì)象。

事實(shí)上，錦江國(guó)際近年來(lái)也在青島布局了不少優(yōu)質(zhì)的酒店項(xiàng)目，其中在青島高新區(qū)落地的中建錦江郁錦香酒店，也是山東省內(nèi)首家“郁錦香”品牌酒店。

作為錦江國(guó)際旗下國(guó)際高端酒店品牌，郁錦香于1962年在荷蘭誕生，自90年代與荷蘭皇家航空公司戰(zhàn)略合作后，迅速打開(kāi)全球市場(chǎng)，后又被法國(guó)盧浮酒店集團(tuán)并購(gòu)，其品牌號(hào)召力和影響力毋庸置疑。

除郁錦香外，錦江國(guó)際旗下還有麗笙、麗芮等高端奢華品牌，同時(shí)通過(guò)與希爾頓戰(zhàn)略合作，其還以特許經(jīng)營(yíng)模式擁有希爾頓歡朋這樣的中端主力品牌。

入局青島TOD一號(hào)工程后，其能否在青島再落地一些新的高端奢華酒店品牌，進(jìn)一步提升青島高端酒店品牌的集聚水平，值得期待。

比起常規(guī)的文旅產(chǎn)業(yè)合作，雙方在資本運(yùn)作方向的聯(lián)手，更令外界期待。

去年12月，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍擴(kuò)至15大行業(yè)：

交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、水利設(shè)施、文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、城市更新設(shè)施，以及符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

青島TOD一號(hào)工程，正屬于城市更新設(shè)施范疇，具備進(jìn)行資本運(yùn)作的條件。

而錦江國(guó)際在資本運(yùn)作方面，正具有成熟經(jīng)驗(yàn)。

早在2024年，錦江國(guó)際便在上交所獲批100億儲(chǔ)架類(lèi)REITs，并在3月以“時(shí)尚之旅”資產(chǎn)包發(fā)行首期產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模17.75億元。

隨后，錦江酒店上市公司通過(guò)出售時(shí)尚之旅100%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)資金回籠，并獲得約4億元投資收益。

這次資本運(yùn)作，不僅讓錦江國(guó)際完整了解資產(chǎn)打包、現(xiàn)金流測(cè)算、監(jiān)管溝通、市場(chǎng)發(fā)行的全流程，也為其后續(xù)拿下國(guó)家試點(diǎn)打下了基礎(chǔ)。

去年年底，國(guó)家正式啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，錦江國(guó)際憑借此前積攢的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，一舉拿下國(guó)內(nèi)酒店REITs首單，而這也被外界普遍視作其向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如果錦江國(guó)際在資本運(yùn)作方面還有更大野心，青島完全可以好好抓住機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，青島TOD一號(hào)工程開(kāi)發(fā)建設(shè)也一直在努力讓社會(huì)資本“唱主角”，這是因?yàn)樯鐣?huì)資本的敏銳性與活躍度，往往更能有效激發(fā)片區(qū)發(fā)展活力與潛力。

當(dāng)然，在此番成功引入錦江國(guó)際的基礎(chǔ)上，青島要想為“一號(hào)工程”引入更多社會(huì)資本，做好服務(wù)是一方面，更重要的是讓市場(chǎng)看到明確的收益前景，也就是信心。