北京
北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。
我看您文章說看好香港樓市，能介紹下為什么嗎？香港的租售比為什么比北京高？我查了一下是3.1-4.0%，而北京僅僅為1.8%，香港目前平均房價為19.6萬港幣，平均收入26.8萬港幣，一年能買1.37平米。北京平均房價5.6萬，人均年收入8.9萬，能買1.59平米。這些數(shù)據(jù)您怎么分析？
章哥：
1、我沒說看好香港樓市，只是說香港的租金回報率高于北京。因為那個網(wǎng)友買房的主要目的就是注重租金收益，而他兒子又在香港工作，那買在香港自然更方便打理啊。
2、香港租金收益其實也沒高出北京太多。但港幣畢竟是聯(lián)系美元的，所以利率也跟隨美聯(lián)儲。那近些年美元利率高，而房租收益又和利率強相關(guān)，所以香港的租金收益就比北京高了。
利率是錢的價值，也基本等同于本國（本地）所有投資回報的平均收益。而買房收租作為在核心城市風(fēng)險最小的投資生意，自然得到的就是社會投資平均值，因此才圍繞利率波動。這背后更深層的邏輯講起來挺麻煩的，我的水平不高，說不清，所以就不多說了。
或者這么說吧，任何中心大城市的平均租金收益率，都是圍繞本地存款利息波動的，短期或許差距大，但長期來看都差不多。那哪兒的利率高，一般來說就是租金收益高?，F(xiàn)在內(nèi)地定期的利率最高1.5%，而香港應(yīng)該是2.2%，換成美元存款的話是3.2%，所以平均下來應(yīng)該在2.5%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于內(nèi)地。租金收益既然圍繞存款利息波動，自然也比同為核心城市的北京高了。
3、不過您看到的這個香港租金收益是“毛”的，也就是沒扣去其他成本的。比如首先要交物業(yè)稅，也就是租金稅15%，然后是房產(chǎn)稅（按評估租金為標(biāo)準(zhǔn)，差餉5%+地租3%）合計8%，這就是23%。然后還有空置期，這在全世界一般都按1個月租金計算，8.3%，合計31.3%。
然后最大頭的還有物業(yè)費，香港平均值是每平每年500港幣，50平的話一年2.5萬，100平就5萬了，比咱們貴多了。
簡單說吧，以香港房價19.6萬來說，如果是年化租金3.1-4.0%，那就是能收到6076-7840的房租，每平米的。然后先減去31.3%的房產(chǎn)稅+租金稅+空置期，還剩4174-5386。再減去每平每年500的物業(yè)費，還剩3674-4886港幣每平。然后用19.6萬的房價還原，其凈租金回報率為1.87-2.49%。還高嗎？
去年香港全年的平均租售比為2.3%，今年因為他們大火之后房價漲了，但租金還沒怎么漲，所以顯的租金回報率有點兒下降了。但相對于北京來說還是高的，只是高的不多而已。畢竟北京現(xiàn)在老破小或70年小公寓的租金收益也在2%以上，高的2.5%不新鮮，只是平均值為1.8%而已。
北京的這1.8%既是毛收益，也是剔除學(xué)區(qū)房之后的凈收益。所以怎么算都行，我是兩邊兒都用。
4、簡單就這情況吧，至于您后邊說的房價和收入，我不想分析，也說不清楚。我水平有限，您還是咨詢別人吧。
僅供參考。
關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。
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