風(fēng)浪結(jié)束，魚(yú)的價(jià)格標(biāo)簽也就重新寫(xiě)好了。

天津樓市，房?jī)r(jià)企穩(wěn)。

甚至，一批新房，開(kāi)始漲價(jià)了！

| 新房出現(xiàn)局部漲價(jià)

金地上灣玖峯二期100平米洋房漲到285-305萬(wàn)。

一期開(kāi)盤(pán)時(shí)才260多萬(wàn)，后來(lái)基本在270-280萬(wàn)，不到半年一期就清盤(pán)了。

格調(diào)麟鳳來(lái)儀洋房首開(kāi)均價(jià)2.7萬(wàn)左右，當(dāng)日售罄。

排卡等后面房源的人，已經(jīng)被銷(xiāo)售打了預(yù)防針，肯定比首開(kāi)貴。

保利津門(mén)天珺賣(mài)成河西銷(xiāo)冠后，110平米標(biāo)準(zhǔn)層漲了30多萬(wàn)。

保利津門(mén)天珺實(shí)景

之前430萬(wàn)起，現(xiàn)在460萬(wàn)起，就剩5套，根本不愁賣(mài)。

綠城玉百合特惠房源賣(mài)沒(méi)了，門(mén)檻從280萬(wàn)提到290萬(wàn)。

5月至今已認(rèn)購(gòu)40多套，整盤(pán)330套房，去化過(guò)半，就剩兩棟沒(méi)開(kāi)。

綠城水西雲(yún)廬A地塊收回優(yōu)惠，165平米現(xiàn)在460-480萬(wàn)。

之前便宜的才420萬(wàn)。A地塊就還幾十套房，也快賣(mài)完了。

中海津華玖章小高層已過(guò)低點(diǎn)，最便宜時(shí)3萬(wàn)8，現(xiàn)在回調(diào)到4萬(wàn)3。

金地清峯上110平米最便宜的得350萬(wàn)，門(mén)檻也在漲。

別看樓市大行情不亢奮，但新房局部已出現(xiàn)久違的漲價(jià)現(xiàn)象。

不是噱頭，理由很硬——量在價(jià)先。

賣(mài)得好自然有底氣漲價(jià)，或者說(shuō)是對(duì)之前過(guò)低定價(jià)的回調(diào)，市場(chǎng)無(wú)形之手會(huì)自動(dòng)調(diào)節(jié)。

有的盤(pán)房?jī)r(jià)微漲，也是處于庫(kù)存壓力的緩解，沒(méi)那么強(qiáng)的緊迫感了。

官方信號(hào)與市場(chǎng)溫度同頻。

統(tǒng)計(jì)局70城數(shù)據(jù)顯示，4月天津新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌。

這是自2025年5月以來(lái)第一次踩住剎車(chē)，回正到漲跌分界線。

| 二手房進(jìn)入緩跌

二手房，也跌不動(dòng)了。

確實(shí)還在微跌，但態(tài)勢(shì)完全不同。

去年1-4月，天津二手房累計(jì)跌4%，今年同期跌幅收窄到2%。

尤其老破小，成交量巨大但價(jià)格穩(wěn)住了。

因?yàn)楹芏喾孔拥淖饨鸹貓?bào)率已超3%，一算賬就明白。

業(yè)主心態(tài)企穩(wěn)——賣(mài)不掉就不賣(mài)了。

偏改善的二手房，業(yè)主基本熬過(guò)了情緒恐慌期，不再輕易踩踏式拋售。

新房與二手房從過(guò)去的激烈互搏，趨于相對(duì)穩(wěn)態(tài)。

| 土地供應(yīng)斷崖下降

決定下半年房?jī)r(jià)的關(guān)鍵變量，是土地。

今年截止到現(xiàn)在，市區(qū)就賣(mài)了1宗地——河北金鐘河大街地塊（時(shí)代之城1號(hào)地）。

河北金鐘河大街地塊

加上月底出讓的南開(kāi)長(zhǎng)江道地塊，一共才兩塊。

南開(kāi)長(zhǎng)江道地塊

對(duì)比去年市區(qū)賣(mài)了23宗地，斷崖式的落差。

去年的地，今年的房。一批純新盤(pán)在上半年基本都亮相了。

今年上半年，市區(qū)出讓土地少，意味著下半年的新房供應(yīng)不多。

所以，下半年市區(qū)主旋律是去庫(kù)存，現(xiàn)在已經(jīng)有苗頭了。

最明顯的是河?xùn)|，后續(xù)新盤(pán)不多，只有招商大直沽地塊和一冷地塊。

下半年工大5號(hào)地預(yù)計(jì)出讓?zhuān)妹髂瓴拍芰料唷?/p>

現(xiàn)在，城投東方紫宸97平米洋房已清盤(pán)；路勁太陽(yáng)城等金茂泮湖滿庭，也都沒(méi)房了。

河西也是，接下來(lái)的新盤(pán)只有農(nóng)墾人人樂(lè)地塊、創(chuàng)意之城新地塊。

新梅江、陳塘各盤(pán)，逐漸“相安無(wú)事”。

就連南開(kāi)核心區(qū)都在去庫(kù)存。

綠城鳳起悅鳴整盤(pán)就剩12套房。

市區(qū)是全市的定價(jià)之錨，它穩(wěn)住，其它區(qū)才能穩(wěn)定。

從供應(yīng)端的萎縮來(lái)看，房?jī)r(jià)已不具備下探動(dòng)力。

樓市政策沒(méi)有大變革，趨于細(xì)枝末節(jié)的修補(bǔ)。

留在市場(chǎng)上的80%都是國(guó)央企，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)。

產(chǎn)品沖擊形成的新市場(chǎng)格局，基本定型。

房企、買(mǎi)房人、二手房業(yè)主，都逐漸適應(yīng)新常態(tài)。

供應(yīng)端克制，為房?jī)r(jià)提供底部支撐。

天津樓市，已告別大開(kāi)大合的劇本，進(jìn)入拼內(nèi)功的穩(wěn)定期。

大浪沒(méi)了，微瀾還在。

現(xiàn)在正處于——微跌筑底，局部回彈。

或者說(shuō)，一個(gè)降價(jià)也降不出量、靠產(chǎn)品力和供需漲價(jià)的新周期，要真正開(kāi)始了。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。