大家都很關(guān)注的5月份地產(chǎn)數(shù)據(jù)出來了。

新房——

一線城市新房價格同比下降1.7%，降幅收窄0.4個百分點。上海上漲3.2%，北京、廣州和深圳分別下降2.1%、3.3%和4.5%。

二線城市新房價格同比下跌3.2%，跌幅收窄0.1個百分點。

三線城市承壓加劇，新房價同比下降4.2%，降幅均擴(kuò)大0.1個百分點。

二手房——

一線城市二手房價格同比下降5.8%，降幅收窄1個百分點。北京、上海、廣州、深圳分別下降6.5%、4.3%、7%和5.5%。

二線城市二手房價格同比分別下降5.7%，降幅收窄0.2個百分點。

三線城市二手房價格同比下降6.2%，降幅收窄0.1個百分點。

這里我寫的全是同比數(shù)據(jù)，沒有環(huán)比數(shù)據(jù)。

我說過很多次，環(huán)比沒有價值，只是短期的波動，比如說每年都會有一波小陽春，但這并不能影響全年的趨勢。

相對來講，同比更能知道趨勢。

那么，從5月份的數(shù)據(jù)中，我們能看到什么呢？

全局來看，新房市場比二手房市場要好；一線市場比二線市場要好；三四線最拉胯，基本沒有好轉(zhuǎn)跡象。

但最大的變化，則是現(xiàn)在一線開始嚴(yán)重分化，這是當(dāng)下行情最反常的地方。

之前很多年我們討論行情走勢，都會說一線先漲，二線后漲。只要一線起來了，后續(xù)行情就會來了。

這個眾所周知的說法，源于過去20年一線基本都是同漲同跌，走向趨于統(tǒng)一。

但現(xiàn)在，在這一波行情中，則新的趨勢是，一線已經(jīng)徹底分裂。

比如說，只有上海同比漲了3.2%，走了一波獨(dú)立行情。而剩下所有一線新房依然是下行行情。

上海的獨(dú)立行情，和兩個結(jié)構(gòu)性因素的托底有關(guān)。

第一個是城中村拆遷。上海這幾年拆遷力度很大，最近的消息是6月初的靜安區(qū)128街坊，老公房拆遷，面積都很小，但算上綜合基礎(chǔ)補(bǔ)償+獎勵和補(bǔ)貼，最后補(bǔ)償總價在450多萬到730萬，非?？捎^。

除了拆遷之外，就是上海新房賣了很大一批高端盤，基本動輒10萬單價以上，賣的又很好，量很足，直接拉高了整體均價。

上海之外，北京則是完全沒有這些結(jié)構(gòu)因素支撐。再加上本身北京最核心的資源學(xué)區(qū)房，這幾年又非常拉胯，導(dǎo)致最核心的支撐也沒有撐起來，疊加五環(huán)外庫存太大，也拉低了整體均價。

廣州最核心問題就是庫存太大太大，這又是個短期內(nèi)完全無法解決的問題，過去這幾年，廣州下行幅度最深， 也是受此影響。

深圳，很難想象，它現(xiàn)在是此刻四大一線中，下行幅度最大的城市。

原因有幾點吧，2020年前后那一撥漲得太多太猛了，還有就是過去幾年供應(yīng)太大了。

所以，深圳至今都是在高點回調(diào)。

但深圳的結(jié)構(gòu)性趨勢也越來越明顯了，那就是核心區(qū)供應(yīng)嚴(yán)重稀缺，比如說南山粵海街道，新的土拍樓面價破了10萬，但在售新房均價還有8萬2的，這應(yīng)該是屬于深圳核心區(qū)的機(jī)會。

房價之外，我們最應(yīng)該關(guān)注的是這幾個數(shù)據(jù)：

今年前5個月：

房地產(chǎn)企業(yè)施工面積同比下降12.3%；

開工面積同比下降22.6%；

住宅竣工面積的降幅達(dá)到25%。

這告訴我們的是，全力去庫存在真實的進(jìn)行中。

新開工面積大幅下滑，告訴我們的是未來一兩年的新房供應(yīng)，基本就這樣了。

因為新開工面積，就是未來一兩年的新房儲備，新開工持續(xù)負(fù)增長，相當(dāng)于未來供應(yīng)在持續(xù)萎縮。

舉個例子吧。大家都知道，房地產(chǎn)的巔峰是2021年，2021年的全國住宅新開工面積是14.6億平。

而在2026年機(jī)構(gòu)預(yù)測的是全年新開工面具5到6億平，只剩下三分之一。

這意味著新房的總供應(yīng)規(guī)模萎縮了三分之二。

前面說過，深圳核心區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了新房供應(yīng)荒；而接下來，很多核心城市大概率也會出現(xiàn)新房供應(yīng)荒。

施工面積下滑，意味著在建的項目也在緩建，或者拖時間。說白了，就是依然沒心思趕工，反正也賣不掉，趕了也白趕，還凈多花錢。

住宅竣工大降25%，這說明保交樓已經(jīng)進(jìn)入尾聲了，三四年了，該交的基本交的差不多了。

我覺得這算是一個好的信號，因為只要供應(yīng)真的在減少，不管是因為任何原因?qū)е碌模@個結(jié)果總歸是好的。

最后再多說一點吧，就是你看四月份和五月份的數(shù)據(jù)，都會出現(xiàn)一個詞，叫做降幅收窄。

那么，降幅收窄，是不是個積極的信號呢？

是的。

但要辯證著看，也就是說，也許并沒有官方統(tǒng)計上說的那么樂觀。

舉個例子，深圳核心區(qū)新房已經(jīng)無房可賣了，但最近又趕上了AI造富潮，大家著急落袋為安，這又導(dǎo)致深圳所有的核心區(qū)豪宅去化都非常好。這也是為啥深圳一個月內(nèi)能連拍十萬加樓面價地王。

這造成了一個結(jié)果就是，核心區(qū)供需嚴(yán)重失衡，所以下行速度變慢了。

但這并不是整體需求回暖帶來的止跌，而是因為核心區(qū)供給嚴(yán)重收縮帶來的被動止跌。

其實和整個市場大盤關(guān)系并不大，但因為價格太高，變相拉高了均價。

萬事就怕被平均，一平均就云里霧里了，這是我們需要注意的一個點。

THE END