廣東
5月20日，央行公布了最新LPR報(bào)價(jià)：1年期3.0%，5年期以上3.5%。這已是LPR連續(xù)第12個(gè)月原地踏步。對(duì)那些還在盼著利率下調(diào)來(lái)減輕月供壓力的人來(lái)說(shuō)，這個(gè)答案很直接——短期別等了。
為什么降不了？三個(gè)現(xiàn)實(shí)原因。
銀行扛不住了。一季度末商業(yè)銀行凈息差已降至1.40%，處于歷史最低水平。再降息，銀行就得大面積虧損，放貸能力反而會(huì)被削弱。
經(jīng)濟(jì)暫時(shí)穩(wěn)住了。一季度GDP同比增長(zhǎng)5.0%，正好落在目標(biāo)區(qū)間的上沿，穩(wěn)增長(zhǎng)的緊迫性已明顯下降。
美國(guó)沒(méi)降息，我們不敢貿(mào)然動(dòng)。中美利差倒掛，貿(mào)然降息會(huì)加劇匯率貶值和資本外流。
綜合來(lái)看，今年LPR能降一次就不錯(cuò)了，幅度最多10到15個(gè)基點(diǎn)。指望像2024年那樣一年降好幾次，不現(xiàn)實(shí)。
那樓市怎么辦？公積金來(lái)接棒。
精準(zhǔn)滴灌的思路已經(jīng)非常清晰：LPR不動(dòng)，保護(hù)銀行、穩(wěn)定匯率；公積金瘋狂松綁，降低新購(gòu)房者成本。全國(guó)已有超過(guò)150條公積金新政。
以杭州為例，公積金貸款利率只有2.6%，比商貸低了40到50個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于LPR降了5次10個(gè)基點(diǎn)。每3筆二手房貸款里，就有1筆在用公積金。
但對(duì)已經(jīng)買(mǎi)房的存量房業(yè)主來(lái)說(shuō)，公積金新政基本跟你無(wú)關(guān)——你既拿不到更低的利率，也沒(méi)法重新簽合同。
那有房的人都在做什么？提前還貸。
數(shù)據(jù)顯示，居民部門(mén)杠桿率從2024年一季度的62.3%降至2026年一季度的59.0%。一季度居民中長(zhǎng)期貸款僅增加1199億元，顯示加杠桿意愿極弱。不約而同地，大家在做同一件事：去杠桿、降負(fù)債、提前還錢(qián)。
這里需要警惕一個(gè)邏輯：利率不降，資金可能從房地產(chǎn)持續(xù)外流。當(dāng)前商貸利率3.05%，而一線城市租金收益率不到2%。有50萬(wàn)閑錢(qián)的人會(huì)想：投房子搏不到2%的租金收益，為什么不買(mǎi)股息5%以上的股票？
所以普通人的選擇其實(shí)很清晰。
如果你是已買(mǎi)房業(yè)主，手頭有閑錢(qián)又找不到年化收益率穩(wěn)定超過(guò)3.5%的投資渠道，提前還貸依然是最穩(wěn)妥的選擇。
如果你是準(zhǔn)備買(mǎi)房的人，用好公積金——這可能是目前你拿到的最低成本的資金。
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