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“如果從一個客觀的理財角度來看，問題的關(guān)鍵并不只是‘貸不貸款’，還有‘買的是什么資產(chǎn)’，以及‘是否有能力承擔全款’。”

文 /巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

過去很長一段時間里，“全款買房”是一個遙遠的詞。

房價高、漲得快，大多數(shù)人只能“先上車再說”——存款不夠，就多貸一點，月供壓力大，就想著以后工資總會漲。

但如今，情況變了。

經(jīng)歷了多年調(diào)整，房子的總價已經(jīng)明顯下降。以4月數(shù)據(jù)為例，全國房價（住宅）中位數(shù)為90萬元。廣州、杭州、廈門單價已回落至3萬元/㎡左右，300萬以內(nèi)即可買到一套80㎡的房子；而在三亞、南京、珠海，同樣面積的房子，需要約200萬。

即便在北京、上海、深圳這三個房價遙遙領(lǐng)先的一線城市，手握一百萬的預(yù)算，也能夠找到面積較小的單人公寓甚至“老破小”。

全款買房，不再觸不可及。

與此同時，許多年輕人秉持著“零負債、輕松活”的理念，寧肯一次性掏空積蓄，也不愿意背負長期房貸，更別提咬咬牙上杠桿了。

居民貸款數(shù)據(jù)側(cè)面反映了這種變化。自2023年起，居民個人房貸已經(jīng)連續(xù)3年下降，今年4月，居民貸款大幅減少7869億元，創(chuàng)有數(shù)據(jù)以來新低。

圖源：第一財經(jīng)

不想背房貸的買房人

“房子小點沒關(guān)系，就怕壓力太大吃不消。”

最近幾個月，徐嘉把上海的小戶型公寓和“老破小”幾乎看了個遍。她給自己的預(yù)算卡得很死：120萬以內(nèi)，位置不能太偏，最好還能住得舒服一些。

作為“滬漂”了八年的打工人，徐嘉這些年攢下了一些積蓄，父母也愿意支持一點?？紤]到上海房價差不多到底了、工作比較穩(wěn)定、每個月都要交房租，她在去年底萌生了買房的打算。

把自己的想法發(fā)到網(wǎng)上后，有人建議她再等等，有人表示絕對不要買公寓，更多人則和她一樣在蹲合適的房子，還有人說，可以稍微提高預(yù)算，買個好點的。

但是，徐嘉不想貸款，她表示：“一想到要背三十年貸款，我就焦慮得不行，不敢辭職、怕失業(yè)、徹底被房子綁住了。萬一哪天我想休息一下，房貸可不會跟著一起休息?！?/p>

李航則在最近放棄了買房。在杭州的他，預(yù)算只有七十萬，在看了兩個月的房子后，他發(fā)現(xiàn)，如果不考慮臨平、下沙等比較偏的位置，能夠全款買到的房子，住起來很不舒服。

他算了一筆賬，現(xiàn)在每個月房租是3000元，他看上的那套公寓大約100萬，如果希望月供也是3000元，需要首付69萬，剩下的31萬，按3.05%的利率貸款十年——也就是說，他不僅需要一次性把所有積蓄交出去，還得還十年貸款，而這十年間，69萬即使按2%的利率計算，也有近14萬的收益。

最終，他決定繼續(xù)租房、攢錢。

長期泡在樓市里的從業(yè)者，也感受到了購房者心態(tài)的變化。

一位房產(chǎn)中介告訴小巴，過去，很多人買房習慣“夠一夠”，一步到位；但現(xiàn)在，預(yù)算說好多少就是多少，“再喜歡的房子，貴了也不考慮”。

尤其是一些年輕的女性購房者，更傾向于先全款買一套總價低的小房子，既能自住過渡，也能做婚前財產(chǎn)，以后即使不住了，也能每個月收租。

消費者正在看樓盤

他舉例道，最近杭州新天地三期公寓在售，57㎡一室一廳的房型，全款大約在110萬元，這個公寓新且位置好，小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施都不錯，好的時候租金甚至能上5000元，今年大約在4000元，租售比也能達到約1:275。

類似地，西溪美岸一套140萬的loft，上下兩層面積加起來有130㎡，不僅有三個房間，而且是民電，同花順等大公司就在附近，租金能達到5200元，租售比能達到1:269。

適度負債遭受質(zhì)疑

過去三十年里，“貸款買房”是很多人默認的財富邏輯。

只要房價漲得夠快，或者存在比房貸利率更高的投資渠道，房貸就是在“用銀行的錢賺錢”。

但當房地產(chǎn)市場和投資市場的“風光不再”，很多人猛然發(fā)現(xiàn)，房貸的壓力和潛在風險越來越大了。

上海樓市意見領(lǐng)袖白小姐指出，多數(shù)人在貸款時，僅計算月供是否適配當前收入，卻忽略了房貸的總利息，如果是30年等額本息貸款，總利息可能接近甚至超過貸款本金，長期的資金成本遠超預(yù)期；智本社社長薛清和則提醒道，雖然如今利率下降了，但如果從實際利率（扣除通脹）的角度來看，實際貸款成本和償還負擔并未下降多少。

然而，全款買房，其實指向了一個年輕人在探討的話題：是否應(yīng)該“零負債”或“低負債”？

每個人對生活和工作、資產(chǎn)和負債都有不一樣的考量，但如果從一個客觀的理財角度來看，問題的關(guān)鍵并不只是“貸不貸款”，還有“買的是什么資產(chǎn)”，以及“是否有能力承擔全款”。

市民在銀行辦理貸款相關(guān)業(yè)務(wù)

財經(jīng)評論員劉曉博認為，很多人容易忽視，錢本身是在不斷貶值的，如果能夠用相對低成本的貸款，買到核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，那么適度負債未必是壞事。他表示：

“通脹是常態(tài)的、必然的，通縮是非常態(tài)的、偶然的。我們的CPI是生存指數(shù)，不適合用來衡量真實通脹率，如果用‘M2同比增速減去GDP同比增速’來衡量通脹，就會發(fā)現(xiàn)貨幣貶值的長期趨勢還是比較明顯的。因此如果有能力，還是要在大城市核心區(qū)買房，貸款買房要比全款買房劃算，這是一般性的規(guī)律?！?/p>

而在經(jīng)濟學(xué)中，要不要背負債、背多少負債，還和“機會成本”有關(guān)。全款買房會導(dǎo)致大量資金被長期占用，而不動產(chǎn)變現(xiàn)周期長、流程復(fù)雜，資金使用效率低，如果什么時候出現(xiàn)一個收益更高的理財可選項，屆時難以投資，便是潛在損失。再退一步說，全款買房意味著掏空積蓄，一旦出現(xiàn)醫(yī)療等突發(fā)性支出，錢套在不動產(chǎn)里，很容易讓人陷入被動。

說到底，房子“閉眼漲”的時代結(jié)束后，大家對于買房的抉擇，最終要回歸到居住屬性上。對于普通人來說，無論是選擇租房、貸款買房，還是全款買房，最終都是為了更好的生活。

適合的才是最好的

那么，房租和月供相等，到底該不該買？全款真的比貸款更安全嗎？什么樣的房子，才算好資產(chǎn)？年輕人的第一套房，應(yīng)該考慮什么？

帶著這些問題，我們采訪了五位業(yè)內(nèi)專家，試圖從不同角度，為正在糾結(jié)的人，提供一些新的參考。

張波

■58安居客研究院院長

購房的需求應(yīng)基于結(jié)婚、子女教育、長期定居等剛性且必需的訴求，例如結(jié)婚前，丈母娘要求一定要買房，就屬于此類，不要單純?yōu)榱顺钟蟹慨a(chǎn)而購房。

至于買房是否全款不是最重要的，重要的是先判斷好，買的這個房子是不是“有效資產(chǎn)”。

能帶來正向現(xiàn)金流、可出租、能保值，或者自己可住節(jié)省租金的，才是有效資產(chǎn)。如果不看地段，隨意選擇了不通地鐵、難出租的小公寓，流通性就會很差，只是為了“有套房” 而盲目買入，最終會變成自用不方便、出租難、轉(zhuǎn)手沒人接的無效資產(chǎn)，既占用寶貴現(xiàn)金流，又無法實現(xiàn)增值，反而會成為負擔。

售樓處樓盤

個人建議，對年輕人來說，決定要購房可關(guān)注三項原則：

◎第一，量力而行，以自身支付能力與家庭支持為上限，不高估未來收入增速，少加杠桿，避免因購房透支生活質(zhì)量與財務(wù)安全。如果選擇貸款，要充分使用公積金，近些年各地公積金的政策不斷出臺，不少人不太關(guān)注，額度沒用滿，白白增加了不必要的購房成本；

◎第二，拒絕無效置業(yè)，不買閑置房產(chǎn)，不在工作地或生活地以外的區(qū)域，例如老家中小城市、或者一些旅游城市，盲目購買所謂的低價房，此類房產(chǎn)往往長期空置，且持續(xù)產(chǎn)生持有成本，如果現(xiàn)金流為負，則本質(zhì)是負債而非資產(chǎn)；

◎第三，優(yōu)先考量流通性，首套房通常為過渡型資產(chǎn)，未來置換概率高，需重點關(guān)注地段、配套、產(chǎn)品力等影響轉(zhuǎn)手效率的要素，保障未來置換與處置的靈活性。

如暫無剛性需求，寧可優(yōu)先選擇租房，保持生活與財務(wù)的靈活性，避免非理性置業(yè)帶來的長期壓力。從平臺數(shù)據(jù)來看，這兩年租房需求相對于買房來說是持續(xù)走強的。

白小姐

■“白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人

■ 上海樓市意見領(lǐng)袖

全款買房適合財務(wù)實力雄厚、無大額資金周轉(zhuǎn)需求的人群，比如中老年群體、有充足閑置資金的家庭。決策時需考慮資金流動性，避免全款投入后影響家庭應(yīng)急資金儲備。

貸款買房是當下多數(shù)人的選擇，通過杠桿實現(xiàn)提前居住，同時保留部分流動資金。決策時需重點評估自身還款能力，結(jié)合收入穩(wěn)定性、家庭支出，合理選擇貸款年限和月供金額；關(guān)注房貸利率、提前還款規(guī)則等隱性成本，避免過高負債擠壓生活質(zhì)量。

對于“房租=月供，那不如買房”的觀點，有一定道理，兩者的核心差異在于，房租屬于純粹的消費性支出，而月供相當于對房產(chǎn)這一固定資產(chǎn)的定投，本質(zhì)上是“消費”與“資產(chǎn)積累”的區(qū)別。

最后，關(guān)于年輕人的第一套房，我認為長遠打算可以適當弱化，因為結(jié)婚育兒和長輩養(yǎng)老問題，應(yīng)該在下一套房深化考慮，不需要給第一套房增加太多限制。

嚴躍進

■上海易居房地產(chǎn)研究院副院長

現(xiàn)在，買房的緊迫性已不如以往，購房政策也已放開，買房性價比相對較高，有條件的話購置一套問題不大。尤其是在核心區(qū)域，如上海，無論是買公寓還是“老破小”，只要覺得性價比合適都可以考慮。

當然，如今房價總體保持穩(wěn)定，不會大幅拉升，因此，買房不必過于急迫，可以認真挑選。

重要的是，房子最終要服務(wù)于居住需求，從自身居住角度出發(fā)，決策才會更加務(wù)實，即使未來考慮出售，也要站在后續(xù)購房者居住的角度去思考。學(xué)區(qū)房也是如此，如果純粹沖著學(xué)區(qū)去買房，結(jié)果學(xué)區(qū)政策發(fā)生變化，就會陷入被動。

當前還存在一個誤區(qū)，即有人認為可以用“租售比”來簡單衡量買房與租房的性價比，但現(xiàn)實中，租售比并未充分考慮出租的隱性成本，比如管理成本、空置風險等，而且租金能否達到預(yù)期水平也存在不確定性。因此，購房者需要理性看待租金水平。

劉曉博

■財經(jīng)評論員

■公眾號“劉曉博說財經(jīng)”

現(xiàn)在是經(jīng)濟調(diào)整期，企業(yè)、居民都處于資產(chǎn)負債表衰退階段。大家厭惡負債、希望降低杠桿率的狀態(tài)，至少會持續(xù)10年，未來5年恐怕也將是貸款低增長期。

如果掙錢能力還可以，年輕人先買一套小公寓也不錯，現(xiàn)在公寓價格低，租金回報率高于住宅。但如果掙錢能力一般，在小公寓上花了一大筆錢，將來買住宅可能有難度，而公寓賣出難度較大、稅費較高。

我認為，年輕人的第一套房，要學(xué)會選城市、選城區(qū)、選配套。如果生活在三四五線城市，3年內(nèi)可以先租房，不急于買；如果你希望房子將來保值或升值，盡量去中心城市的好片區(qū)買，學(xué)位、地鐵、商業(yè)配套非常重要。

即便你將來不要孩子、不坐地鐵，也要考慮學(xué)位和地鐵，因為這是房子的保值要素。一般來說，沒有地鐵的城市房子都沒有什么價值，例外的城市非常少（三亞、澳門）。

薛清和

■智本社社長

■首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長

近些年所接觸的客戶中，更多人選擇賣出房產(chǎn)，而有意向買房的客戶，更多是置換需求，賣出舊房，買入更寬敞、地段更好的次新房，同時傾向于降低杠桿。

從投資角度來看，大部分房產(chǎn)失去了投資價值，即便大城市的房產(chǎn)也缺乏足夠的流動性，而且持有的機會成本比較高。因此，如今投資者應(yīng)該將投資類房產(chǎn)置換成金融資產(chǎn)，權(quán)益類金融資產(chǎn)的流動性、預(yù)期收益高于房產(chǎn)，固收類金融資產(chǎn)的穩(wěn)定性也高于房產(chǎn)。

對于要買房的群體，需要量力而行，可以選擇先買小再置換大的方式，但不建議買公寓。公寓屬于商業(yè)性質(zhì)，不是純住宅，沒有學(xué)位，持有成本高，容易貶值，流動性差。

作者|蔣紫涵|責任編輯| 何夢飛

主編|何夢飛|圖源| VCG、網(wǎng)絡(luò)

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