今年昆明二手房市場表現(xiàn)怎么樣？報(bào)告來了。

昨晚，克而瑞發(fā)布最新月報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，昆明二手房成交約1.38萬套，市場占比創(chuàng)近6年新高。

價(jià)格方面，二手成交均價(jià)進(jìn)一步跌至7746元/平，與新房價(jià)差約4000元/平。

前4月成交1.38萬套

二手市場占比創(chuàng)近6年新高

根據(jù)報(bào)告，今年1-4月，昆明主城二手房累計(jì)成交13897套，同比下降約9.5%。

具體到每個月來看，平均每月成交3474套，對比去年同期的3839套，月均減少了365套。

｜圖源克而瑞

從成交套數(shù)看，今年前4月的成交總量和月均成交量相比去年都有一定程度下滑。

不過，對比新房來看，二手房仍然是市場的成交主力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月，昆明二手房成交市占率已擴(kuò)大至66%，創(chuàng)下近6年新高。

也就是說，每成交10套房，就有6.6套是二手房。

要知道，在2021年時，新房成交量還是領(lǐng)先于二手房的，一二手市場占比約為6：4。

6年過去，二手房成交已遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先新房，說明市場正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)換。

｜昆明樓市一線制

事實(shí)上，從今年以來的中介帶看情況，也能感受到昆明二手房市場的火熱。

貝殼找房顯示，4月昆明二手市場看房人數(shù)為22313人，是2024年以來少有看房人數(shù)超2萬人的月份，僅次于3月份的約2.5萬人。

看房人數(shù)持續(xù)保持高位，在一定程度上，也可以視作買家購房積極性的回升，以及對二手房市場的偏好。

｜昆明樓市一線制

成交均價(jià)7746元/平

與新房價(jià)差約4000元/平

昆明二手房市場占比逐步走高，主要有兩個方面的原因：

一是更具性價(jià)比的價(jià)格；二是相對于新房，二手房還具有所見即所得的優(yōu)勢。

按照克而瑞數(shù)據(jù)，2026年4月，昆明二手房成交均價(jià)為7746元/平，同比下降7.98%，創(chuàng)下近5年來新低。

相比新房，二手房均價(jià)整體便宜了4000元/平左右，對于預(yù)算有限的買家而言，足足能夠省下幾十萬元，這是不小的誘惑。

｜昆明樓市一線制

從今年成交排名前20的小區(qū)來看，價(jià)格導(dǎo)向也很明顯，均價(jià)普遍在5000-7000元/平，部分小區(qū)甚至只要“2字頭”。

像周邊配套成熟的大盤世紀(jì)城、天驕北麓、魅力之城、俊發(fā)城、海倫國際等，二手房成交價(jià)都在7字頭左右。

而像棕樹營、新聞路這樣的老小區(qū)，雖然地處二環(huán)內(nèi)，但二手均價(jià)已跌破6字頭，單價(jià)只要5000多。

再加上部分二手房小區(qū)，還疊加了書包房優(yōu)勢，自然也會更受剛需、剛改買家青睞，比如新亞洲體育城、昆明湖、萬科城等。

｜圖源貝殼找房

從近期成交的房源來看，你也能感受到賣家降價(jià)銷售的決心。

比如位于北市區(qū)的中建龍熙壹號，一套建面約111平的二手房，掛牌1122天，經(jīng)過6次降價(jià)后才成交。

而且業(yè)主一開始的價(jià)格預(yù)期是135萬，但最終以76.9萬成交，降幅約43%。

｜圖源貝殼找房

萬科銀海泊岸瀾庭一套建面約140平的二手房，初始掛牌價(jià)為280萬。

在掛牌的381天內(nèi)，業(yè)主8次調(diào)價(jià)，最終以176萬的總價(jià)成交，直降104萬。

｜圖源貝殼找房

掛牌量上漲、新規(guī)盤擠壓

二手市場無奈以價(jià)換量

當(dāng)然，二手房市場價(jià)格的逐步走低，在一定程度上也反映了賣方市場的無奈。

一方面，二手市場掛牌量持續(xù)走高，加劇價(jià)格內(nèi)卷。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年4月昆明二手房新增掛牌5627套，環(huán)比上漲9%，累計(jì)掛牌量達(dá)7.67萬平，再創(chuàng)新高。

二手掛牌量的增加，一方面帶來了更多的成交概率，但另一方面也意味著，賣家要想搶跑成交，只能以價(jià)換量。

而且，不同于新房，二手房受業(yè)主和買家的意志影響，降價(jià)的空間更大 ，性價(jià)比也會更突出。

｜圖源克而瑞

另一方面，新規(guī)盤密集上市，二手房只能通過更低的價(jià)格姿態(tài)，獲得分享市場蛋糕的資格。

在建筑新規(guī)的指引下，近兩年昆明樓市涌現(xiàn)了一大批新規(guī)盤。

這些新產(chǎn)品，普遍擁有高得房率，且社區(qū)配套也更趨完善高端，這對大部分二手房尤其是老破小，幾乎是碾壓式的優(yōu)勢。

因此，這些二手房要想“追平”新規(guī)盤優(yōu)勢，只能在價(jià)格上，把姿態(tài)放到更低。

新盤顏值、居住舒適度更高｜邦泰映悅實(shí)拍

在樓市君看來，二手房“以價(jià)換量”，跑贏新房市場，在某種程度上也傳遞出了一些積極信號。

一是，市場購房的主力和需求仍在存在，接下來就是看一二手市場，如何在價(jià)格上博弈。

二是，大量二手房成交后，將釋放出更多的改善需求，這在一定程度上，為新房的改善市場提供了潛在客源。

對于“賣舊買新”的置換買家而言，目前昆明市場有不少優(yōu)質(zhì)的改善盤可以選擇。

隨接下來還有邦泰、建投、海榮等多個全新項(xiàng)目的入市，改善型客戶的選擇面將進(jìn)一步拓寬。

邦泰臻悅效果圖｜圖源自規(guī)局

那么，如果買房，你會選擇價(jià)格更低的二手房，還是產(chǎn)品更能打的新盤呢？

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