好消息，壞消息，小道消息。 「倪倪的周一 talk」正式上線。

我們會(huì)在每個(gè)周一準(zhǔn)時(shí)更新，為你帶來上一周最熱最前沿的行業(yè)消息，新鮮的觀點(diǎn)，新穎的解讀，開啟全新一周。泛地產(chǎn)領(lǐng)域里你應(yīng)該知道的消息，應(yīng)該都在這了。

本周樓市三條主線交匯——地方拼命"搶人"，資金拼命"扎堆"，定價(jià)拼命"回歸理性"。湖南把政策有效期拉到三年，上海二手房單日創(chuàng)下五年新高，廣州一棟百年老洋房卻無人問津。細(xì)節(jié)都在后面，我們一條一條來看。

▋上海二手房年內(nèi)破十萬套，"紅五月"坐穩(wěn)了

上海房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，5月10日當(dāng)天二手房單日網(wǎng)簽1664套，創(chuàng)下近五年新高。截至5月10日，5月網(wǎng)簽量已達(dá)6905套，年內(nèi)累計(jì)突破十萬套，日均777套較去年明顯提升。

二手房火爆，本質(zhì)上還是因?yàn)楹诵膮^(qū)新房供不應(yīng)求，需求外溢到了二手。所以上海的"紅五月"，不是市場(chǎng)全面復(fù)蘇的號(hào)角，更多還是核心資產(chǎn)獨(dú)立行情的確認(rèn)。

◎圖源網(wǎng)絡(luò) 5月10日上海二手房成交量

▋湖南"新湘十條"落地，有效期長(zhǎng)達(dá)三年

最打動(dòng)我的不是某一條具體措施，而是"有效期三年"這四個(gè)字。三年期意味著什么？意味著湖南是在用制度化的方式做長(zhǎng)期托底，而不是短期刺激。

具體來看：留湘來湘的高校畢業(yè)生繳存公積金滿一個(gè)月就能申請(qǐng)貸款；商業(yè)用房首付壓到三成；如果已有住房可核減1套，直接降低改善門檻。同時(shí)，到2027年底要在全省打造100個(gè)"青年驛站"，提供7至14天免費(fèi)住宿，對(duì)創(chuàng)業(yè)大學(xué)生和人才發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。

湖南這一步，把"搶人大戰(zhàn)"從口號(hào)變成了可落地的，實(shí)實(shí)在在的權(quán)益。

◎來自“新湘十條”

▋杭州"組合賣地"，上海徐匯靜安新增宅地

杭州未來科技城這次土拍，是浙江首次嘗試"商品住宅用地+商品住宅用地"的組合出讓。北側(cè)地塊容積率2.0，南側(cè)僅1.05，相當(dāng)于在土地出讓階段就鎖定了高低配的產(chǎn)品形態(tài)。要求開發(fā)商統(tǒng)一報(bào)名、統(tǒng)一報(bào)價(jià)，目的是對(duì)片區(qū)進(jìn)行高品質(zhì)整體打造。

而上海徐匯N06-38地塊和靜安大寧117a-09地塊同步上新，大寧補(bǔ)教育、徐匯補(bǔ)社區(qū)配套，都是在"賣地之前先補(bǔ)短板"。

這兩個(gè)事件可以放在一起看：核心城市的供地邏輯，已經(jīng)從"賣土地"升級(jí)為"賣片區(qū)運(yùn)營(yíng)權(quán)"。政府對(duì)土地出讓的干預(yù)越來越前置、越來越精細(xì)，也意味著未來核心區(qū)項(xiàng)目的配套確定性和品質(zhì)下限會(huì)更高，對(duì)購(gòu)房者來說，是個(gè)好消息。

◎上海新增宅地地塊指標(biāo)

◎圖源浙江省自然資源網(wǎng)上交易平臺(tái)

# 壞消息

再來看本周的壞消息——情懷，終究敵不過定價(jià)。

廣州東山口百年老洋房"覺園"在阿里資產(chǎn)平臺(tái)拍賣，吸引超2.2萬人次圍觀，最終卻零人報(bào)名、流拍收?qǐng)觥?/strong>這棟因綜藝《大灣仔的夜》走紅的明星同款老洋房，自帶"東山口"、"百年洋樓"等頂級(jí)流量標(biāo)簽，但6310萬元的起拍價(jià)，折合單價(jià)約16.5萬/平，比周邊同類老洋房實(shí)際成交價(jià)高出20%到30%。

覺園的流拍是一個(gè)極具代表性的信號(hào)—在當(dāng)下的市場(chǎng)，很難再為情懷和流量買單了。

◎圖源阿里資產(chǎn)平臺(tái)

# 小道消息

最后，來看上周幾條值得關(guān)注的樓市動(dòng)態(tài)。

▋浦東森蘭萬安源

浦東森蘭萬安源新品即將開啟認(rèn)購(gòu)，已取證。項(xiàng)目被稱為2026年浦東最值得期待的融合樣本，森蘭板塊的成熟度加上萬安系的產(chǎn)品力，關(guān)注度持續(xù)走高。

◎浦東森蘭萬安源效果圖 僅供參考

▋嘉佰道·徐匯即將登場(chǎng)

嘉佰道·徐匯即將登場(chǎng)，本周示范區(qū)開放。"不是領(lǐng)先一個(gè)身位，而是領(lǐng)先一個(gè)時(shí)代"，這句slogan背后的產(chǎn)品自信，來自嘉佰道系一貫的極致產(chǎn)品力。

◎嘉佰道·徐匯效果圖

▋新弘·北京道開啟認(rèn)購(gòu)

上海20萬+頂豪嶄新排面，新弘·北京道5月14日開啟認(rèn)購(gòu)。5000萬入局黃浦百年核心區(qū)大平層， 也許這是最后的機(jī)會(huì) 。

◎新弘·北京道樓棟分布圖

▋寶山美蘭湖建發(fā)·云湖玥首日認(rèn)購(gòu)破百

寶山美蘭湖建發(fā)·云湖玥首日認(rèn)購(gòu)破百。上海首個(gè)抬板實(shí)景洋房，5月11日開啟認(rèn)購(gòu)，首日即破百組，說明即便在外環(huán)外，只要產(chǎn)品足夠有辨識(shí)度，購(gòu)買力依然愿意買單。

▋山湖頌正在認(rèn)籌，即將開盤

近園區(qū)當(dāng)紅別墅山湖頌正在認(rèn)籌，即將開盤。洋房114到139平，放風(fēng)價(jià)約290萬起；疊墅159到188平，放風(fēng)價(jià)約500萬起。

◎山湖頌規(guī)劃圖

▋中環(huán)麓島四批次已取證，垂直鏡面水院會(huì)所同步啟幕

本批次5、6、7號(hào)樓緊鄰走馬塘公園與溪谷公園，從日光盤到會(huì)所實(shí)景呈現(xiàn)，中環(huán)麓島正在用持續(xù)的產(chǎn)品兌現(xiàn)力鞏固自己的市場(chǎng)地位。

樓市的邏輯已經(jīng)在慢慢重構(gòu)——選城市比選時(shí)機(jī)更重要，選板塊比選開發(fā)商更重要，選產(chǎn)品邏輯比選價(jià)格折扣更重要。

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