2024年圣誕節(jié)，皮爾森（Pearson）和內(nèi)森（Nathan）終于拿到了期盼已久的房產(chǎn)鑰匙。

那是一棟17世紀(jì)的法國農(nóng)舍，帶著五座附屬建筑和兩公頃土地，坐落在法國偏南的一個小村子里。

買入價約6萬8千英鎊。

換算成英鎊，在英格蘭的大城市，這筆錢連一個停車位都未必能買得到。

消息傳出去之后，英國媒體爭相報(bào)道。

標(biāo)題都差不多：英國人花不到7萬英鎊，買下了整座法國村莊。

聽起來像是撿了大漏，對嗎？

但故事還沒完……

1.那棟農(nóng)舍，連廁所都沒有。

當(dāng)時這棟房子的狀況堪憂：

沒有暖氣，沒有衛(wèi)生間，屋頂狀況未知，電路和水管系統(tǒng)幾乎都要從頭來過。

根據(jù)2026年法國翻新市場的最新數(shù)據(jù)，全面修繕一棟老舊石屋的費(fèi)用，每平方米在900到1,500歐元之間。

如果是歷史建筑或受保護(hù)區(qū)域的房產(chǎn)，還可能飆升到每平方米2,500歐元。

一棟100平方米的老農(nóng)舍，僅翻新費(fèi)用就可能高達(dá)15萬到25萬歐元，遠(yuǎn)超最初的購房價格。

倆人花了整整兩年時間處理法語文件，然后才拿到鑰匙。

他們在公證人辦公室，坐在那里對著法語合同逐行"點(diǎn)頭微笑"。

皮爾森后來說："我們的法語不太好，所以只能一直點(diǎn)頭……"

這一笑，笑得代價不小。

2.便宜的背后，往往是看不見的賬單

這倆人的故事，并非個例。

近年來，英國各大媒體定期涌現(xiàn)出類似的"大發(fā)現(xiàn)"——某對夫妻在意大利花1歐元買下一套房，另一對在法國西南部花6萬9千英鎊拿下六棟古宅加兩座谷倉。

這些故事總是浪漫開頭，然后進(jìn)入漫長的現(xiàn)實(shí)——錢不夠了，工人難找，審批流程拖延，翻新遙遙無期。

更麻煩的是，法國的歷史建筑保護(hù)規(guī)定極為嚴(yán)苛。

哪怕只是換一扇窗戶，或者重新打磨外墻的石頭，都可能需要向法國建筑遺產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)（Architecte des Batiments de France）申請?jiān)S可。

有些買家買完才發(fā)現(xiàn)，自己根本沒有權(quán)限按照想象改造房屋。

法國還沒有類似英國的強(qiáng)制房屋檢驗(yàn)制度。

在英國，買家通常會聘請專業(yè)測量師做結(jié)構(gòu)評估報(bào)告，問題一目了然；

在法國，屋頂?shù)碾[患可能在簽約之后才冒出來。

屋頂翻新在法國的費(fèi)用，每平方米約150到350歐元，而這往往是第一個等著你的大坑。

買到了，卻用不了。

翻得了，卻翻不起。

這不是個別買家的不幸，而是海外買家進(jìn)入陌生市場時，幾乎必然遭遇的信息不對稱。

3.英格蘭市場，為什么更適合海外買家？

對比之下，英格蘭的房產(chǎn)市場給海外買家提供的，是另一種截然不同的體驗(yàn)——透明，有規(guī)則，可預(yù)期。

先說產(chǎn)權(quán)。

英格蘭的土地注冊制度（HM Land Registry）成立于1862年，目前記錄了全英格蘭和威爾士超過2,700萬套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息，覆蓋超過89%的土地面積。

每一筆成交價格都是公開數(shù)據(jù)，任何人都可以上Rightmove或直接查詢Land Registry的歷史成交記錄。房子賣了多少錢，什么時間成交的，都清清楚楚。

這意味著你在英格蘭談價格，是有數(shù)據(jù)依據(jù)的，不是憑感覺猜。

對于不能飛來實(shí)地看盤的海外買家來說，這一點(diǎn)極其重要。

其次，英格蘭對海外買家沒有持有比例或國籍限制。

無論是中國公民、新加坡居民還是其他國家的投資者，都可以在英格蘭全權(quán)持有房產(chǎn)，無需本地合伙人，無需設(shè)立特殊結(jié)構(gòu)。

交易流程由律師（Solicitor）和測量師（Surveyor）共同把關(guān)，各自有獨(dú)立的職業(yè)責(zé)任，不存在"賣家律師兼任買家律師"的利益沖突。

當(dāng)然，進(jìn)入英格蘭市場，有一些成本是必須提前算清楚的。

海外買家購買英格蘭住宅房產(chǎn)，需要繳納印花稅（Stamp Duty Land Tax，簡稱SDLT）。

按照2025年4月起執(zhí)行的現(xiàn)行稅率，海外買家須在標(biāo)準(zhǔn)稅率基礎(chǔ)上額外加收2%的非居民附加稅。

如果同時購買的是出租房或第二套住宅，還需再加5%的附加物業(yè)稅。

也就是說，部分情況下，海外買家的印花稅附加稅率合計(jì)可達(dá)7%，疊加在標(biāo)準(zhǔn)稅率之上。

以一套40萬英鎊的出租房為例，海外買家總共需要繳納約3萬5千英鎊的印花稅。

這筆錢不是小數(shù)目，必須在預(yù)算規(guī)劃階段就算進(jìn)去，絕對不能在合同簽完之后才發(fā)現(xiàn)。

此外，律師費(fèi)、測量師費(fèi)、貸款安排費(fèi)，以及持有期間的地租（Ground Rent，適用于Leasehold房產(chǎn)）、房產(chǎn)管理費(fèi)（Service Charge）等，都是購房總成本的組成部分。

4.海外買家最省心的起點(diǎn)：選大開發(fā)商的新盤

現(xiàn)在來到問題的核心：一個身在中國、無法頻繁飛來英格蘭實(shí)地看房的投資者，應(yīng)該怎么選房？

答案不是"什么都別買，等到能親自來"。

答案是：從正規(guī)大開發(fā)商的新盤開始。

原因很簡單——海外買家在二手房市場最難把握的，是"看不見的部分"。

一棟二手房的真實(shí)狀況，往往需要到現(xiàn)場才能感受：

哪個區(qū)段正在城市重建，哪條街道的租客質(zhì)量參差不齊，哪棟樓的外墻有待維修但還沒被掛牌整改。

坐在國內(nèi)的家里，這些信息幾乎無從獲取。

相比之下，新盤的信息透明得多。

英格蘭主流大開發(fā)商是上市公司，受多重監(jiān)管約束，項(xiàng)目資料公開，施工標(biāo)準(zhǔn)有據(jù)可查。

在質(zhì)量保障方面，英格蘭新建住宅普遍附帶NHBC的Buildmark質(zhì)量保證書。

這是英格蘭最主流的新房保險機(jī)制，覆蓋約80%的新建住宅。

保障分兩個階段：

頭兩年內(nèi)，若出現(xiàn)工藝或材料問題，開發(fā)商有責(zé)任免費(fèi)修繕；

第3年到第10年，由NHBC提供結(jié)構(gòu)險，涵蓋地基問題、屋頂主體結(jié)構(gòu)等重大缺陷，且在開發(fā)商破產(chǎn)的情況下，買家的定金同樣受到保護(hù)。

這份保障可以隨房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，下一任買家同樣享有剩余年限內(nèi)的保障。

這對未來的轉(zhuǎn)售價值，也是一個正面信號。

對于海外買家而言，新盤還有另一個實(shí)操層面的便利：

期房（Off-plan）階段購買，通常只需支付10%的定金鎖定價格，余款在交房時支付。

這意味著資金可以在等待交房的一兩年內(nèi)繼續(xù)做其他配置，而不必一次性全部動用。

期間，開發(fā)商的客服團(tuán)隊(duì)通常備有針對海外買家的專屬服務(wù)流程，協(xié)助對接律師、貸款經(jīng)紀(jì)人和房產(chǎn)管理公司。

交房之后，委托專業(yè)的房產(chǎn)管理公司代為出租，整個流程對于身處海外的投資者來說，基本可以做到"不在英國，也能管好英國房產(chǎn)"。

5.選開發(fā)商，也要做功課

當(dāng)然，選新盤不等于選什么都行。

開發(fā)商的體量和完工記錄，是第一道篩選門檻。

大型上市開發(fā)商因?yàn)樾排?，其?cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目進(jìn)度都有公開渠道可查。相比之下，規(guī)模較小的本地開發(fā)商，雖然有時項(xiàng)目位置不錯，但一旦出現(xiàn)資金問題，期房買家面臨的風(fēng)險就難以控制。

其次，新盤的Service Charge（房產(chǎn)管理費(fèi)）條款值得細(xì)看。部分公寓項(xiàng)目的年度管理費(fèi)較高，在計(jì)算出租凈回報(bào)時，必須把這部分成本納入。

第三，確認(rèn)房產(chǎn)是Freehold（永久產(chǎn)權(quán)）還是Leasehold（租賃產(chǎn)權(quán)）。

大多數(shù)英格蘭新建公寓是Leasehold。

目前國王演講已明確，Leasehold改革持續(xù)推進(jìn)，Commonhold（類似公寓共有產(chǎn)權(quán)）制度正式進(jìn)入立法議程，這對持有公寓的投資者是一個中長期的積極信號——但在改革落地之前，購買Leasehold公寓仍需關(guān)注剩余年限和相關(guān)限制條款。

6.夢想沒有錯

皮爾森和內(nèi)森當(dāng)年的夢想，是想要一種更簡單的生活。

這個愿望本身沒有什么問題。

只是，在陌生的語言、陌生的法律體系、陌生的建筑工藝面前，"便宜的購價"變成了"昂貴的學(xué)費(fèi)"。

那棟沒有廁所的17世紀(jì)農(nóng)舍，用一種相當(dāng)真實(shí)的方式提醒了所有人：

總價低，不等于總成本低。

穩(wěn)定可預(yù)期的市場，往往比"天價撿漏"更值錢。

ref：

https://www.knightfrank.co.uk/calculator/overseas-buyer-stamp-duty-calculator

https://www.loveproperty.com/gallerylist/468726/this-couple-bought-a-french-village-for-68000

https://www.youroverseashome.com/france/articles/buying-renovation-property-france/

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