北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

很多人對樓市有個誤區(qū)，就是覺得開發(fā)商最愿意推高房價的。其實未必，因為既然是商人，那看重就是利潤額vs利潤率，然后最重視的是周轉(zhuǎn)率+流動性，也就是“貨如輪轉(zhuǎn)”，不怕利潤薄，只要周轉(zhuǎn)快就能多賺錢。

所以商人們才更喜歡貸款，負(fù)債經(jīng)營雖然風(fēng)險大，但等于是用別人的錢來周轉(zhuǎn)，放大了杠桿和利潤率。

也就是說開發(fā)商并不是太看重價格高低，因為庫存是有限的，即便價格再高，那成本低的庫存也只能賺這一批貨的錢。而下次就得被迫去競拍高價土地了，利潤率未必增加。

而且既然商品價格是由供需關(guān)系決定的，那反過來說，價格也必定影響供需關(guān)系，價格高了就會降低銷量，價格越高買的越少。

這和很多人的認(rèn)知不一樣，總覺得房子是例外，房價越漲買的人越多。但其實不是，這看看銷量就知道了，越到后期瘋狂漲價的時候成交量越低。一是因為對市場有感覺的人們都早就買完了，他們不會去追漲。

二是因為開發(fā)商們大多數(shù)都沒貨了，最后炒作的都是二手房+很少的新盤。而此時接盤的都是錯過了前期低點的，后知后覺者永遠(yuǎn)都是韭菜。

也就是說，房價上漲初期確實能讓開發(fā)商多賺錢，但過了臨界值之后就沒什么意思了。大多數(shù)開發(fā)商們看著上漲的房價干著急，自己貨少就賺不到多少錢，貨多的那些也很可能降低了銷量，影響了周轉(zhuǎn)，最后還很可能砸手里一大批庫存。

還一點，商品價格上漲，那入場的競爭者就會增多，什么買賣都一樣，領(lǐng)頭的賺錢了就一定有跟風(fēng)者。那這些人進(jìn)場的結(jié)果是什么？

首先就是推高成本，原材料的價格上漲唄。最直接的就是土地價格，這看看歷次行情瘋狂時的地王就知道了，你以為開發(fā)商愿意多花錢?。坎欢际菬o奈的去搶地嘛，就因為競爭者太多，商品價格是由供需關(guān)系決定的。

當(dāng)然這也有另一個原因，就是開發(fā)商們也昏頭了，同樣覺得以后房價還會繼續(xù)漲。那此時拿了高價地也沒什么，高來高走就是了，反正最后都是韭菜們買單。

否則如果此時不去搶地，雖然有可能省了錢，但周轉(zhuǎn)的原材料就沒有了。沒有了原料就無法生產(chǎn)，公司隊伍還是否保留？工資發(fā)不發(fā)？就算發(fā)基本工資，沒業(yè)務(wù)的團(tuán)隊也是保不住的。但如果散伙了，下一輪周期到來的時候就來不及組建團(tuán)隊了，拿什么跟競爭對手拼？

這可以參考當(dāng)年的老潘，上市之后雖然有錢了，但因為他們夫妻在財務(wù)上太過于保守，所以導(dǎo)致沒有存量土地，斷頓兒了。那后果就是Soho的團(tuán)隊人心不穩(wěn)，尤其是他的營銷鐵軍面臨散伙的風(fēng)險。后來老潘沒辦法，把營銷團(tuán)隊借給易小迪去賣房了，寧可幫別人賺錢，也要養(yǎng)住團(tuán)隊。

但老潘夫妻為什么不拿地??？地價太高了唄，讓會計出身的老潘和金融出身的張欣都算不過賬來，所以不敢拿。他們其實就是開發(fā)商的典型代表，在房價上漲的時候非常的糾結(jié)。

尤其是這些大佬，每次樓市暴漲的時候都別扭死了。典型的看看王石的名言“阿貓阿狗都賺錢了”。背景就是房價上漲，涌入了大量的小房企和炒房客，賺的比地產(chǎn)老泡兒們還多，氣人不？

最后一點，開發(fā)商之所以也不愿意推高房價，主要是漲錢了也未必能揣兜里，各種稅費是都跟著漲的，而且各地的管理政策還會更加嚴(yán)格，開發(fā)商的利潤或許更低。比如現(xiàn)在北京動輒幾萬十幾萬的房價，但實際利潤呢，未必有當(dāng)年賣幾千塊錢的時候高，開發(fā)商一旦管理不好還賠錢呢。

總之吧，開發(fā)商如果是一錘子買賣的，那當(dāng)然愿意推高房價了。但如果是專業(yè)的大開發(fā)商，那與其推高房價，不如平穩(wěn)的周轉(zhuǎn)，這樣才能圈進(jìn)更多的買房人，利潤才能保持長期的穩(wěn)定。當(dāng)然，如果能做到壟斷+利潤獨享，那換誰都愿意推高商品價格的……

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