對(duì)上海地段格局沖擊最大的是中環(huán)的開發(fā)。

上海最好的地段是內(nèi)環(huán)，但是內(nèi)環(huán)有很多開發(fā)困難。

很多地塊不能動(dòng)，很多土地屬性不能改，很多路網(wǎng)改不了。

還有一些地方是風(fēng)貌區(qū)，連房子怎么建都有要求。

內(nèi)環(huán)開發(fā)也早，1990年后首先開發(fā)的就是內(nèi)環(huán)，當(dāng)時(shí)對(duì)城市的理解、規(guī)劃理念、對(duì)城市發(fā)展速度的預(yù)估都有問題。

比如陸家嘴，現(xiàn)在很多人diss，說晚上就是空城、周末都是游客，其實(shí)并不宜居。

中環(huán)，或者說內(nèi)外環(huán)間，有不少遺留空地，成了近些年上海發(fā)展最快的地方。

比如浦東的前灘。

吸收了陸家嘴、聯(lián)洋的經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)測(cè)算了住宅、辦公、商業(yè)、生態(tài)的面積配比，重新規(guī)劃了路網(wǎng)，這種規(guī)劃上的優(yōu)勢(shì)高維吊打老城。

原來最好的中產(chǎn)社區(qū)是聯(lián)洋，現(xiàn)在很多人認(rèn)為是前灘。

還有楊浦新江灣，原來是部隊(duì)的土地，閑置多年，給了楊浦后統(tǒng)一開發(fā)，直接成了房價(jià)高地。

掛牌價(jià)楊浦最高。

很多人也知道，掛牌價(jià)高是因?yàn)槎际瞧焚|(zhì)小區(qū)，沒有老破小拉低價(jià)格。

單看某個(gè)小區(qū)，新江灣單價(jià)不一定比東外灘高。

但是決定居住能級(jí)的，很大程度就是套均總價(jià)。

靜安的大寧也是中環(huán)，各方面資源比內(nèi)環(huán)的西藏北路還均衡。

中環(huán)居住水平的提高，背后是資源、產(chǎn)業(yè)的外擴(kuò)。

商業(yè)早就開始平權(quán)，郊區(qū)商場(chǎng)開一個(gè)火一個(gè)，反而是市區(qū)有些商場(chǎng)冷清了。

尤其是中環(huán)，商場(chǎng)定位也在提高，前灘太古里已經(jīng)躋身上海三大頂奢商圈，浦東除了陸家嘴國金，內(nèi)環(huán)其他商場(chǎng)定位還不如太古里。

中產(chǎn)外擴(kuò)，直接導(dǎo)致教育外擴(kuò)，現(xiàn)在浦東最有名的學(xué)區(qū)張江集團(tuán)、建平地杰、華二前灘都在中環(huán)。

產(chǎn)業(yè)上也是中環(huán)增速最快，前灘中心之前出租率達(dá)到100%，張江發(fā)展也很迅速。

普陀現(xiàn)在發(fā)展最快的是真如、桃浦、長風(fēng)，全部走出內(nèi)環(huán)。

內(nèi)環(huán)長壽路、武寧，也在小修小補(bǔ)，不可能再全面提升。

今年第一季度普陀區(qū)經(jīng)濟(jì)增速全市第一，高達(dá)11.83%，主要貢獻(xiàn)就是真如。

居住水平高，產(chǎn)業(yè)、資源外擴(kuò)到中環(huán)，中環(huán)真正實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)城融合。

上班在陸家嘴、在靜安寺，下班后得趕緊坐地鐵去三林、去顧村。

上班在真如、長風(fēng)、前灘，更多人可以本地生活。

中環(huán)的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是，能共享核心區(qū)的一些資源。

好的醫(yī)院還是內(nèi)環(huán)多，中環(huán)的一些區(qū)域，十幾分鐘就能覆蓋。

當(dāng)然你也可以選擇直接住進(jìn)內(nèi)環(huán)，那代價(jià)就更高。

比如住到瑞金醫(yī)院附近，全國頂級(jí)醫(yī)院，步行可達(dá)。

但是附近找不到房齡20年內(nèi)的小區(qū)，很多房子需要爬樓梯。

人口密度也高，瑞金二路上隨時(shí)人擠人，壓抑的呼吸困難。

決定生活品質(zhì)的是公共產(chǎn)品的能級(jí)和可達(dá)性，這方面差距不大的情況下，人口密度越低越好。

當(dāng)然內(nèi)環(huán)也有一些新房，新房扎堆的地方人口密度也沒那么夸張，比如新天地、黃浦濱江。

動(dòng)輒三千萬起，已經(jīng)脫離了人民群眾。

而且這些新房也不見得資源發(fā)達(dá)，綠城黃浦灣步行范圍也沒太多頂級(jí)資源。

但是他們就是貴，有錢人扎堆，形成濃厚的居住氛圍。

朋友都住著附近，自己也得住這里，交流起來也方便。

有些客戶更關(guān)心一些小眾配套，比如人均1000以上的餐廳、頂級(jí)的夜店等等，只有某些地段比較集中。

圈層因素、小眾配套值多少錢？值3000萬嗎？

沒人講的清楚，豪宅定價(jià)跟普通小區(qū)不是一個(gè)邏輯，靠的就是地段信仰。

住進(jìn)新天地，住到徐匯濱江，比一切的量化分析都重要。

這些小眾配套對(duì)普通人沒多大意義，你在黃浦住個(gè)老破小，平常也就吃個(gè)海底撈、逛個(gè)優(yōu)衣庫，上海隨便一個(gè)地方都有。

而且中國的小區(qū)都是封閉的，那些豪宅你也進(jìn)不去，融入不了他們?nèi)ψ印?/p>

也不用幻想隱藏大佬住這里，住豪宅的不一定有錢，住老破小的100%沒錢。

支撐大家買市區(qū)老破小的，很多也是靠信仰。

之前都說買市區(qū)是看中資源，商業(yè)、地鐵、產(chǎn)業(yè)外擴(kuò)后，很多人解釋是醫(yī)療資源集中在市區(qū)。

醫(yī)療資源最發(fā)達(dá)的是徐匯斜土路一帶，老破小房價(jià)最高的反而是黃浦區(qū)。

現(xiàn)在全上海信仰黃浦，之前黃浦靜安并列，現(xiàn)在黃浦一枝獨(dú)秀。

這個(gè)信仰有很多含義，有些是本地情結(jié)，當(dāng)?shù)厝酥脫Q回來。

有些是對(duì)地段的執(zhí)念，爺爺那代人就向往黃浦，現(xiàn)在終于住進(jìn)去了。

放棄信仰的普通人，很多搬到了內(nèi)外環(huán)間，追求更均衡的生活方式。

很多中產(chǎn)之前也幻想豪宅，等公司上市，自己也能站在綠城黃浦灣7號(hào)樓高區(qū)，俯視上海夜的繁華。

現(xiàn)在中產(chǎn)想的是，怎樣守住財(cái)富，千萬別階層滑落。

之前還有不少網(wǎng)紅、小企業(yè)主租到新天地，夠一夠更高的圈層。

現(xiàn)在大家越來越回歸中環(huán)。

大家能接受中環(huán)，也是因?yàn)橹协h(huán)、內(nèi)環(huán)資源上的拉齊。

更重要的是，城市建設(shè)水平的拉齊，內(nèi)外環(huán)很多地方全面成熟，不會(huì)讓你覺得住到郊區(qū)。

城市連綿區(qū)的邊界，現(xiàn)在是外環(huán)。

環(huán)線一直不是完美的地段能級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，這里的外環(huán)也是大致范圍。

有些外環(huán)外，比外環(huán)內(nèi)還成熟。

個(gè)別外環(huán)內(nèi)，現(xiàn)在還是城鄉(xiāng)結(jié)合部。

城市連綿區(qū)是較好的感性指標(biāo)，是能共享到市區(qū)價(jià)格體系的標(biāo)準(zhǔn)。

之前寫過很多次房價(jià)洼地（《上海這些房價(jià)洼地，永遠(yuǎn)翻不了身》），九亭比七寶便宜很多，而且價(jià)差越來越大。

核心就是地段能級(jí)的區(qū)別，七寶已經(jīng)融入市區(qū)，九亭還是郊區(qū)價(jià)格體系。

兩種體系的客戶，很難相互分流。

環(huán)二說過很多次，選房價(jià)格體系是第一位的。

跟賭博一樣，不同的牌桌游戲規(guī)則不一樣，勝率、賠率都不一樣，沒什么好比的。

豪宅有豪宅體系，中產(chǎn)有中產(chǎn)體系。

上海中產(chǎn)體系的邊界就是外環(huán)線，或者城市連綿區(qū)的范圍。

這些區(qū)域能共享到市區(qū)資源，能共享到市區(qū)購買力。

能虹吸全國的買家。

上海這兩個(gè)字，有很多含義。

五大新城為代表的遠(yuǎn)郊，當(dāng)然也是上海。

但是樓市里，它們又偏獨(dú)立，跟上海市區(qū)是完全不同的價(jià)格體系。

松江新城之前也能賣到7萬多，譽(yù)品谷水灣之前動(dòng)輒也得1000多萬一套。

賣那么貴，靠的都是當(dāng)?shù)乜蛻?，松江新城有很多企業(yè)主、教授、公務(wù)員，他們只能買當(dāng)?shù)亍?/p>

市區(qū)客戶除了買別墅，其他都不會(huì)花1000多萬買松江。

上海郊區(qū)本來很多都是江蘇的縣域，跟昆山、太倉一樣。

無非是一些并入了上海，一些留在了江蘇。

現(xiàn)在昆山跟蘇州也是兩個(gè)價(jià)格體系，都有自己完整的產(chǎn)業(yè)、配套、社區(qū)生態(tài)圈。

現(xiàn)在五大新城要建設(shè)獨(dú)立的綜合性節(jié)點(diǎn)城市，對(duì)立性進(jìn)一步加強(qiáng)，購買力更本地化。

未來郊區(qū)的房價(jià)走勢(shì)，要看當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況。

其實(shí)這些郊區(qū)合并到上海，發(fā)展并不快。

1992年全國百強(qiáng)縣中，嘉定在昆山之前。

現(xiàn)在嘉定被昆山反超。

但是五個(gè)新城房價(jià)遠(yuǎn)比蘇州各個(gè)縣城高。

2010年后五個(gè)新城紛紛通地鐵，融入上海。

恰好房地產(chǎn)又非?；鸨?，五大新城開發(fā)了一系列小區(qū)。

只靠當(dāng)?shù)厝速u不完，開發(fā)商就把眼光盯向市區(qū)，用地鐵直達(dá)說服上海市區(qū)客戶，定居五大新城。

2016年后開發(fā)商都能說服上海人買環(huán)滬，靠的是高鐵直達(dá)。

上海人沖過來，迅速推高了當(dāng)?shù)胤績r(jià)，青浦都能賣到4萬多。

其實(shí)青浦人不見得比昆山人有錢，昆山房價(jià)才2萬多。

市區(qū)購買力外溢，造成房價(jià)泡沫。

交房后一些市區(qū)客戶發(fā)現(xiàn)被騙了，或者之前自己預(yù)估太樂觀，根本接受不了這樣的通勤方式。

尤其是沒地鐵的遠(yuǎn)郊，之前房地產(chǎn)火爆時(shí)也能賣光，大家實(shí)在沒房子買。

查查導(dǎo)航，騎個(gè)電瓶車換乘地鐵，也不是不能接受。

經(jīng)過幾年風(fēng)吹雨打，實(shí)在受夠了這種生活。

郊區(qū)房價(jià)普遍下滑，也能買到更好的地段。

郊區(qū)迎來拋盤潮，房價(jià)進(jìn)一步回落。

因?yàn)樾枨蟊l(fā)短期融入上海，回歸正常后又回到郊區(qū)價(jià)格體系。

有些遠(yuǎn)郊就像陷阱，稍不注意就用上海的價(jià)格買了縣域。

看看東京就知道了，貴的還是市區(qū)。

東京周邊的縣城，二三十公里的地方，單價(jià)就一兩萬。

這些地方跟五大新城距離差不多。

當(dāng)然環(huán)線不是完美的地段能級(jí)分界線，房地產(chǎn)影響因素也不只是地段。

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