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開發(fā)商債臺(tái)高筑!南京河西知名商場(chǎng),3.94億“甩賣”

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太突然!南京河西中的老牌商場(chǎng)金奧·繽潤(rùn)匯,被擺上司法拍賣貨架,將于5月26日上午10點(diǎn)拍賣,評(píng)估價(jià)約5.63億,起拍價(jià)約3.94億,相當(dāng)于打了7折。



早在2016年9月開業(yè),當(dāng)時(shí)華采天地、河西天街等還沒(méi)“上線”,更不必提IFC等高端商場(chǎng),繽潤(rùn)匯一度是河西人民、寫字樓白領(lǐng)的逛街首選。如今身陷司法案件,即將拍賣易主,令人惋惜。

最近,銳評(píng)君對(duì)繽潤(rùn)匯進(jìn)行了實(shí)探,為大家?guī)?lái)商場(chǎng)的最新面貌。

01

先看繽潤(rùn)匯的拍賣情況。

阿里資產(chǎn)·司法官網(wǎng)上架的南京市建鄴區(qū)楠溪江東街83號(hào)不動(dòng)產(chǎn),指向金奧·繽潤(rùn)匯。



這座商場(chǎng)位于河西中,周邊有仁恒G53公寓、萬(wàn)科金域緹香、嘉業(yè)陽(yáng)光城等住區(qū),蘇墾大廈、招銀大廈等寫字樓。



商場(chǎng)于2016年9月底開業(yè),以運(yùn)動(dòng)時(shí)尚、親子家庭為核心主題,開業(yè)之初引進(jìn)了全進(jìn)口超市綠地G-super、歐悅滑冰俱樂(lè)部、屈臣氏、喜滿客影城、百麗兒童、晉家門、七田真等品牌。



圖片來(lái)源于金大地集團(tuán)|金奧地產(chǎn)

評(píng)估報(bào)告顯示,繽潤(rùn)匯被評(píng)估、拍賣的部分為商場(chǎng)-2、-1、1、2、3、3層夾層,拍品的房屋用途為商業(yè)營(yíng)業(yè)廳(大中型商場(chǎng)),建筑面積約6.8萬(wàn)方、建筑年代為2015年,土地使用權(quán)期限至2044年3月17日止。



截至2025年12月,商場(chǎng)可出租面積3.44萬(wàn)方,已出租面積2.41萬(wàn)方,出租率約70%。

銳評(píng)君查閱了租賃明細(xì)表:

屈臣氏、星巴克自2016年就入駐商場(chǎng)。其中,星巴克租賃期到2031年11月結(jié)束,租約長(zhǎng)達(dá)15年;

新寰亞托育中心、小米、巴黎貝甜、西貝、喜茶、繁花書院、阿布溜溜、雅克雅思、星粹冰場(chǎng)、幸福藍(lán)海等品牌,于2025年新簽/續(xù)簽商場(chǎng),租約最長(zhǎng)的達(dá)10年。



經(jīng)過(guò)第三方機(jī)構(gòu)全面評(píng)估,繽潤(rùn)匯的價(jià)值約5.63億,正式上架拍賣起拍價(jià)定為3.94億,相當(dāng)于打了7折。

02

雖然拍品介紹頁(yè)面并沒(méi)有披露繽潤(rùn)匯被拍賣的具體原因,可順著商場(chǎng)土地使用權(quán)人南京蘇豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,我們找到了一些蛛絲馬跡。

南京蘇豪于2008年7月成立,主導(dǎo)開發(fā)了金潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)、蘇豪大廈、金奧繽潤(rùn)匯等多個(gè)項(xiàng)目。



注意,據(jù)金大地集團(tuán)|金奧地產(chǎn)官微早年的推文信息,繽潤(rùn)匯為金大地集團(tuán)旗下的商業(yè)綜合體。



天眼查顯示,南京蘇豪由南京金高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%控股,而南京金高房地產(chǎn)背后的大股東,正是金大地集團(tuán)。





提到南京金高房地產(chǎn)和金大地集團(tuán),可就不得不提一段插曲了。

早在2022年,我們關(guān)注到新城小學(xué)南校區(qū)+新城初中本部施教區(qū)范圍內(nèi)的金奧費(fèi)爾蒙公寓,要拿出146套房出售。

在當(dāng)時(shí),這關(guān)聯(lián)到金高房地產(chǎn)一筆高達(dá)12.1147億的債權(quán)轉(zhuǎn)讓。根源為金高房地產(chǎn)未能支付山東信托、中信信托的相關(guān)貸款本金及利息。

2023年1月起,金奧費(fèi)爾蒙公寓146套房源首次上架司法拍賣網(wǎng)站,打包總價(jià)13.32億元起拍,但無(wú)人問(wèn)津。此后的多次拍賣、變賣,該標(biāo)的物也沒(méi)能順利找到新買家。



回到南京蘇豪和繽潤(rùn)匯。

我們發(fā)現(xiàn),南京蘇豪涉及的法律訴訟高達(dá)119起,案由多為借款合同糾紛、建設(shè)工程合同糾紛等。



這其中,不乏與金大地集團(tuán)、南京金高房地產(chǎn)相關(guān)的案件。





需要注意,繽潤(rùn)匯存在抵押情況:

2016年7月,抵押給浙江稠州商業(yè)銀行股份有限公司南京分行,最高債權(quán)額近20.9億,債務(wù)履行期限至2026年6月26日;

2019年5月,抵押給長(zhǎng)安國(guó)際信托股份有限公司,最高債權(quán)額超4.8億,債務(wù)履行期限至2020年3月28日。



天眼查能查閱到的公開信息顯示,2023年4月,稠州銀行已將南京蘇豪、南京金高房地產(chǎn)告上法院,案由為金融借款合同糾紛。2025年2月,被告首次被執(zhí)行,執(zhí)行標(biāo)的超9.5億。





截至目前,南京蘇豪的被執(zhí)行總金額近10.5億元,未履行總金額超1.8億元。





去年,繽潤(rùn)匯已被南京市建鄴區(qū)人民法院查封、輪候查封。



整體來(lái)看,繽潤(rùn)匯即將被拍賣,根本原因在于開發(fā)企業(yè)及母公司債務(wù)累累所致。

03

如今,這座已開業(yè)十年的老牌商場(chǎng)現(xiàn)狀如何?銳評(píng)君做了實(shí)探。



商場(chǎng)不算大,從負(fù)二層到三層都有品牌分布。隨便站在哪層的中庭,都能將商場(chǎng)的布局看得一清二楚。



具體的業(yè)態(tài)品牌分布上:

三層,以聚星籃球、幸福藍(lán)海影院、貓空咖啡為主。這其中,貓空咖啡已閉店空置。





二層,主打孩子們的興趣教培,未來(lái)貓書房、三連星圍棋、真冠網(wǎng)球、阿布溜溜輪滑等都有。







部分品牌如反彈蹦床公園、玩具鎮(zhèn)、UCOSY進(jìn)口母嬰店等已閉店,至今沒(méi)有進(jìn)行新品牌招商引進(jìn)。





一層,餐飲、零售、服裝、運(yùn)動(dòng)、超市等業(yè)態(tài)都有,星巴克、巴黎貝甜、喜茶、麥當(dāng)勞、西貝、達(dá)美樂(lè)披薩、必勝客等,撐起了商場(chǎng)流量。銳評(píng)君瀏覽了外賣平臺(tái),這些餐飲品牌的線上訂單還不少。







注意,一層的屈臣氏、無(wú)印工坊等已撤離。





繽潤(rùn)匯一層及以上品牌運(yùn)營(yíng)還算正常對(duì)吧?可當(dāng)你順著扶梯來(lái)到地下樓層,恍惚間會(huì)以為身在不同的商場(chǎng)。

負(fù)一層,成片的店鋪早已停業(yè),十分蕭條。









第三方出具的評(píng)估報(bào)告里,也標(biāo)注了商場(chǎng)負(fù)一層大規(guī)模店鋪空置的情況。



目前,這一層只有醒獅健身、臻養(yǎng)元、瑪尼瑜伽、雅克雅思、小菜園、美食廣場(chǎng)等為數(shù)不多的品牌正常營(yíng)業(yè)。









負(fù)二層,情況也沒(méi)好到哪里去,滬上阿姨、小金板栗、九田家、七分甜等大量餐飲品牌已閉店。









部分店鋪荒置已久,蒙上了厚厚的灰塵。褚記北京烤鴨已經(jīng)閉店4年,停業(yè)公告顯得很扎眼。





銳評(píng)君注意到,除了極少數(shù)堂食的顧客,往來(lái)負(fù)二層最多的人是騎手小哥。







由于是工作日的中午,滑冰俱樂(lè)部沒(méi)有學(xué)員在上課。



看到這里,想必大家已經(jīng)對(duì)繽潤(rùn)匯的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀心中有數(shù)了。

在銳評(píng)君看來(lái),商場(chǎng)打折拍賣,若能迎來(lái)新玩家接手,未嘗不是好事。

一方面,繽潤(rùn)匯位于河西黃金地段,周邊居民、工作白領(lǐng)等有可觀的消費(fèi)需求。在還不錯(cuò)的底子基礎(chǔ)上,與IFC、華采天地等進(jìn)行差異化定位,或許能打開新局面;

另一方面,當(dāng)下的繽潤(rùn)匯需要有商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的操盤手“爆改”,視覺(jué)優(yōu)化、動(dòng)線調(diào)整、招商運(yùn)營(yíng)等一系列動(dòng)作多管齊下,方能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的南京商業(yè)市場(chǎng)拿到長(zhǎng)久PK的入場(chǎng)券。

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