上海是一個多中心城市，即便是在外環(huán)外，也有不少房價高地。

　　徐匯華涇、閔行莘莊、春申、浦東唐鎮(zhèn)這些地方，房價都曾攀上過10萬大關(guān)。

　　如今潮水褪去，這些外環(huán)之王，區(qū)域發(fā)展和房價也在經(jīng)歷一場大洗牌。

　　華涇：徐匯的"邊角料"和希望

　　華涇——掛著徐匯區(qū)的牌子，卻在外環(huán)外，這里是徐匯最偏的板塊。

　　它的優(yōu)勢是作為徐匯最后一塊能成片開發(fā)的地方，必然受到資源傾斜和重視。

　　規(guī)劃層面，華涇確實值得期待。

　　四軌交匯：15號線和機場聯(lián)絡(luò)線已經(jīng)通車，23號線、19號線還在建。

　　再加上"徐匯南大門"的定位，長遠看很有想象空間。

　　但現(xiàn)實是，現(xiàn)在的華涇，依然是個大工地狀態(tài)，到處都在施工，龍吳路卡車轟鳴，煙塵滾滾，居住體驗談不上。

　　更關(guān)鍵的是人口導入太慢——數(shù)據(jù)顯示，目前華涇常住人口才7.5萬左右，距離2030年18萬的目標，缺口很大。

　　沒有人，配套就起不來；配套起不來，就更難吸引人。

　　房價方面，標桿次新印象歐洲如今單價8萬左右，相比最高點跌幅可控，跑贏了大盤。

　　但動遷小區(qū)盛華景苑就沒這么幸運了，調(diào)整幅度更大。

　　華涇的問題在于：規(guī)劃很好，但底子太薄，兌現(xiàn)周期長。

　　畢竟過去30年華涇一直當動遷基地，底子是農(nóng)田和廠房。

　　好在北楊人工智能小鎮(zhèn)辦公樓已經(jīng)建成，一些知名企業(yè)也入駐了。

　　這里適合有耐心、愿意等未來的買家，不適合急著漲的人。

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　　莘莊：過氣網(wǎng)紅，底子還在

　　要論起點，莘莊比其他幾位高多了——城市副中心，交通、教育、醫(yī)療各種配套，以前放在外環(huán)外是獨一檔的。

　　莘莊是閔行的地理中心，區(qū)政府也在這里。當年它自掏腰包把1號線延伸過來，至今都是一段傳奇。

　　然而TODTOWN天薈綜合體從2014年啟動，折騰了整整10年才差不多成型。

　　這個項目的難產(chǎn)，某種程度上也反映了莘莊的困境：核心區(qū)域土地開發(fā)接近飽和，未來增量空間非常有限。

　　板塊標桿天薈悅麟也難逃調(diào)整。

　　現(xiàn)在的莘莊，有幾個硬傷躲不掉。

　　一是交通擁堵，滬閔高架早晚高峰的盛況，住過的人都知道。

　　二是城市界面，莘莊地鐵站周邊那一圈，整體給人感覺亂糟糟的，不像個城市副中心該有的樣子。

　　三是商務(wù)區(qū)的兌現(xiàn)緩慢，莘莊商務(wù)區(qū)喊了很多年，但產(chǎn)業(yè)導入始終不溫不火。

　　好在如今隨著企業(yè)入駐，人員導入，各種配套都在慢慢起來。這里就是莘莊的未來。

　　話說回來，莘莊的底子確實還在。

　　地鐵1號線和5號線交匯，龍之夢、仲盛這些商業(yè)體運營成熟，閔實驗、莘松中學這些教育資源在外環(huán)外也是數(shù)一數(shù)二。

　　現(xiàn)在的莘莊，像一個過氣網(wǎng)紅——熱度不如當年，但基本功扎實。

　　500萬在這里買一個品質(zhì)還不錯的老商品房，各種配套都有，性價比相當可以。

　　而且莘莊也并非一成不變，其內(nèi)部的城市更新，也在悄然進行。

　　春申：學區(qū)這張牌，還能打多久？

　　春申這里房價能上10萬，核心原因是學區(qū)。

　　春申的閔實驗、莘松中學雙一梯隊，吸引了大量注重教育的家庭。

　　學區(qū)房最火爆的時候，春申的老破小高興花園以10萬+的價格名動上海，次新房春申景城也要單價也要9萬多近十萬。

　　如今春申景城已經(jīng)回到五字頭，泡沫大幅消化，四百萬買品質(zhì)電梯兩房，有了一定性價比。

　　但春申的風險也在這里——太依賴學區(qū)了。

　　上海的學區(qū)溢價這兩年一直在消化，多校劃片、教師輪崗、集團化辦學，方向很明確：削峰填谷，淡化單校學區(qū)概念。

　　春申的學區(qū)優(yōu)勢還能不能長久保持？這是個問號。到那時候，房價的支撐點在哪里？

　　一旦學區(qū)光環(huán)褪色，春申的短板就會暴露：

　　城市界面一般，大潤發(fā)一帶像縣城；產(chǎn)業(yè)支撐薄弱，全靠鄰居；

　　交通也不算便利，1號線15號線擦肩而過，春申大部分小區(qū)都不靠地鐵。

　　商業(yè)配套差，不如莘莊古美。

　　小區(qū)房齡老，幾個標桿品質(zhì)小區(qū)房齡也快20年了，產(chǎn)品已經(jīng)落后時代。

　　買春申，本質(zhì)上是在賭上海的學區(qū)政策不會繼續(xù)收緊。這個賭注，不小。

　　好在如今的春申，200萬不到就能買高興花園，低總價上車一流學區(qū)，在全上海都算是門檻最低的選擇之一。

　　400多萬能買電梯兩房，對剛需家庭來說，已經(jīng)很友好。

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　　唐鎮(zhèn)：國際社區(qū)的雛形有了，但供應(yīng)太大

　　唐鎮(zhèn)是這幾個板塊里，界面最新的一個。

　　大量新房交付后，唐鎮(zhèn)國際社區(qū)、中產(chǎn)范兒的雛形已經(jīng)出來了。

　　道路寬、綠化好、房子新，走在唐鎮(zhèn)確實舒服。

　　不過這里短板也明顯，沒什么好的醫(yī)療資源，商業(yè)能級也低，尤其后者讓居住體驗大打折扣。

　　好在印象匯、浦發(fā)唐城印象天地已開業(yè)，山姆會員店也已落地。

　　作為張江后花園，加上不錯的教育配套（福山唐城外國語小學、建平培德實驗中學），唐鎮(zhèn)標桿小區(qū)最高也曾沖上10萬，如今已經(jīng)紛紛回到7字頭。

　　現(xiàn)在唐鎮(zhèn)新房單價也要8萬多了，倒掛沒了，開始正掛了。

　　我翻了下唐鎮(zhèn)3月份的成交結(jié)構(gòu)，很有意思：大量的二手成交集中在400萬以內(nèi)，總價800萬以上的成交寥寥。

　　改善客戶要么被新房吸走了，要么去買了別的地方。

　　唐鎮(zhèn)的買家，當下主要是張江的剛需外溢，購買力天花板不高。

　　畢加索小鎮(zhèn)一期，現(xiàn)在300多萬就能買個大兩房，高峰期單價要7.5萬。對在張江上班、預(yù)算有限的剛需來說，已經(jīng)很香了。

　　無論如何，唐鎮(zhèn)好歹有張江科學城的外溢需求撐著，自身也有卡園，產(chǎn)業(yè)人口是真實的。

　　但唐鎮(zhèn)還有個隱憂，是新房供應(yīng)過剩，以及大量的次新房即將解禁，可能會長期壓制板塊的價格。

　　這幾個外環(huán)外的房價高地，各有各的優(yōu)勢，也各有各的問題。

　　華涇賭未來，莘莊吃老本，春申押學區(qū)，唐鎮(zhèn)靠張江。沒有完美的板塊，只有適合的需求。

　　買房人不要盲目追求行政區(qū)和板塊IP，適合自己的，就是最好的。

　　還有就是，外環(huán)外買房，總價不宜過高。不然將來賣房置換，流動性可能是個大問題。

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　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。