小陽春的熱度正在慢慢消散。

　　此前“225滬七條”疊加傳統(tǒng)小陽春，上海樓市一度頻繁創(chuàng)紀(jì)錄。

　　但到了四月底，那股沖勁好像弱了下來。

　　市場(chǎng)再度來到多空博弈的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

　　有人高喊房?jī)r(jià)要大漲，有人認(rèn)為每次反彈都是逃跑機(jī)會(huì)，兩邊的理由都很硬。

　　歷經(jīng)四年回調(diào)，上海樓市真要迎來報(bào)復(fù)性上漲了嗎？亦或只是回暖假象？

　　未來兩年，是該出手抄底還是繼續(xù)觀望？

　　看重基本面的空頭

　　從評(píng)論區(qū)來看，看空的人似乎是更多的。

　　大概有幾方面論點(diǎn)支撐：

　　1）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，買房人的收入沒有增加，這是最根本的制約。

　　2）房企開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎

　　2026年的土拍市場(chǎng)上，溢價(jià)率普遍偏低，央企國(guó)企托底為主，民營(yíng)房企依然躺平。

　　開發(fā)商都開始慫了，買房人也不敢往里沖。

　　3）五大新城供應(yīng)壓力依然很大

　　臨港、青浦、奉賢、嘉定、松江，未來三年將迎來大量解禁房源。

　　這些區(qū)域的二手拋壓會(huì)持續(xù)存在。

　　4）保障房還在加碼

　　共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房、人才公寓，持續(xù)分流剛需。

　　商品房的需求彈性被不斷削弱。

　　5）政策定調(diào)沒有變，房住不炒依然是底線

　　穩(wěn)樓市、去庫存、保剛需是目標(biāo)，不是刺激暴漲。

　　內(nèi)環(huán)核心區(qū)限購仍未全面取消，限售政策還在。

　　6）地緣政治、宏觀風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視

　　經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇偏弱，消費(fèi)信心不足，人口老齡化加劇。

　　中長(zhǎng)期看，這些因素都會(huì)壓制房?jī)r(jià)的上行空間。

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　　多頭的底層邏輯

　　多軍的邏輯同樣很硬。

　　第一，庫存量驟降，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)

　　上海的“二手房掛牌量”一直是一個(gè)能夠撩動(dòng)所有房東、買房人的敏感指標(biāo)。

　　過去不斷增長(zhǎng)的掛牌量，像一座大山壓在上海樓市身上。

　　今年最大的變化是，這座大山終于消融了。

　　上海二手房的庫存量，從2025年6月的高峰11.9萬套，降至8.6萬套，降幅27%。

　　今年春節(jié)后，庫存只漲了3周就開始重新下降。

　　去年同期是連漲了8周才掉頭。

　　房子掛出來的速度慢了，賣出去的速度快了。

　　供求關(guān)系在局部區(qū)域已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。

　　第二，成交量大爆發(fā)，信心在回歸

　　今年小陽春成交量刷新了多少次記錄就不用我多說了。

　　過去幾個(gè)月上海二手房網(wǎng)簽量都維持在2萬套以上的高位。

　　這個(gè)量級(jí)放在全國(guó)，依然是獨(dú)一檔的存在。

　　成交爆量折射的另一面是，房東不再恐慌了。

　　上調(diào)掛牌價(jià)、臨時(shí)漲價(jià)的房東案例在近兩個(gè)月里輪番上演。

　　第三，價(jià)格止跌企穩(wěn)，部分區(qū)域已經(jīng)跌透了

　　經(jīng)過四年回調(diào)，上海房?jī)r(jià)較最高點(diǎn)回撤約32%，腰斬的小區(qū)不在少數(shù)。

　　官方口徑上，上海二手房?jī)r(jià)格從2月份就開始止跌回升。

　　3月二手房繼續(xù)環(huán)比上漲0.4%。

　　這還只是均價(jià)上漲，落在具體小區(qū)上，反彈會(huì)更明顯。

　　大多數(shù)板塊的掛牌價(jià)都不再往下掉，議價(jià)空間正在逐步收窄。

　　第四，租售比開始托底

　　隨著房?jī)r(jià)的下跌，租售比這個(gè)指標(biāo)開始發(fā)揮作用。

　　現(xiàn)在內(nèi)環(huán)老破小的租售比能達(dá)到3%-4%，輕松跑贏銀行存款利率。

　　第五，政策空前寬松

　　“225滬七條”限購門檻大幅降低，公積金貸款額度直接拉滿。

　　非滬籍外環(huán)內(nèi)買房，社保繳納年限從3年降至1年。

　　居住證滿5年的，直接可在全市范圍內(nèi)買1套住房，不再要求同時(shí)提供社?；騻€(gè)稅證明。

　　首套房的公積金最高貸款額度從160萬元提高到了240萬元，最高可以貸到324萬元。

　　這次不僅釋放了購買資格，還提升了貸款能力，政策寬松程度史無前例。

　　第六，權(quán)威機(jī)構(gòu)的口風(fēng)變了

　　高盛等國(guó)際投行發(fā)布預(yù)測(cè)，上海房?jī)r(jià)在2025年底至2028年底期間將上漲15%。

　　外資行向來謹(jǐn)慎，這次集體翻多，給房東注入信心。

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　　以價(jià)換量的上海樓市

　　現(xiàn)在回到大家最關(guān)心的問題：接下來，上海樓市會(huì)怎么走？

　　先上結(jié)論：我認(rèn)為，未來兩年，上海房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性大漲。

　　我們看好后市的成交量和局部行情，但對(duì)房?jī)r(jià)大漲并不樂觀。

　　目前成交量雖然爆了，但底層邏輯還是以價(jià)換量。

　　3月份，上海二手房市場(chǎng)300萬以下低總價(jià)老破小成交占比已經(jīng)達(dá)到64.8%，550萬以內(nèi)高達(dá)87.2%。

　　數(shù)據(jù)整理自：一房一萬

　　低總價(jià)房源在主導(dǎo)市場(chǎng)。

　　剛性需求確實(shí)在啟動(dòng)，但這種市場(chǎng)動(dòng)力更多來自于價(jià)格擊穿后的理性抄底。

　　絕不是對(duì)未來暴漲的盲目共識(shí)。

　　更關(guān)鍵的是，上海樓市的核心置換鏈條只是剛剛啟動(dòng)，還遠(yuǎn)沒有形成正向正循環(huán)。

　　一二手置換雖然已經(jīng)在往上游傳遞，但整體來看，從剛需到改善再到豪宅的傳導(dǎo)效應(yīng)仍然是緩慢且脆弱的。

　　掛牌量雖然降下去了，但降庫存主要是房東接受不了低價(jià)主動(dòng)撤牌，而不是市場(chǎng)內(nèi)生的深度消化。

　　從宏觀風(fēng)向來看，上頭雖然不壓漲了，但也沒有助漲的想法。

　　仔細(xì)復(fù)盤225滬七條新政，你會(huì)發(fā)現(xiàn)松綁的本質(zhì)是“精準(zhǔn)滴灌，照顧剛需和改善需求”，而非全方位放水大干特干。

　　與此同時(shí)，開發(fā)商也開始冷靜了，拿地只拿最好的。

　　不過這絕不意味著市場(chǎng)沒有機(jī)會(huì)。

　　目前，量先于價(jià)的苗頭已經(jīng)打出來了。

　　2025年二手房成交25.4萬套創(chuàng)下四年新高、2026年3月再破3萬套的高量成交，會(huì)慢慢把剛性需求和改善性需求從沉睡中搖醒。

　　從掛牌量的明顯減少和新政的配合來看，企穩(wěn)筑底的信號(hào)已經(jīng)非常強(qiáng)烈。

　　2026年的上海樓市更可能的路徑是：量穩(wěn)步放大，自下而上的價(jià)格體系逐漸夯實(shí)，剛需外環(huán)板塊和改善型的優(yōu)質(zhì)板塊緩慢抬升定價(jià)中樞。

　　不同總價(jià)段的分化

　　如果再細(xì)分不同總價(jià)段來看：

　　1）300萬以下：距離真正的底部已經(jīng)很近，流速依舊會(huì)很快。

　　2）300-800萬：成交量會(huì)略微增加，觸底樓盤會(huì)變得越來越多。

　　這個(gè)總價(jià)段是上海樓市的中堅(jiān)力量，覆蓋剛需改善群體。

　　經(jīng)過2025年的急跌，多數(shù)樓盤房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間，觸底信號(hào)明顯。

　　比如閔行古美、寶山顧村、嘉定南翔這些剛需板塊，很多房子25年下半年成交量已回升，部分小區(qū)甚至供不應(yīng)求。

　　如果你在這個(gè)總價(jià)段找房，2026年是個(gè)不錯(cuò)的窗口期。

　　3）800-1500萬：成交量會(huì)顯著增加，壓力最大，機(jī)會(huì)也最大。

　　這個(gè)總價(jià)段承接了改善需求，會(huì)帶動(dòng)成交量上漲；

　　但同時(shí)也是次新房解禁密集區(qū)，3.2-3.4萬套解禁房源大多集中于此；

　　疊加新房入市，供應(yīng)壓力陡增。

　　更關(guān)鍵的是，這類次新房前期跌幅不足，泡沫未完全擠壓。

　　所以2026年，這個(gè)總價(jià)段大概率量增價(jià)跌，下半年解禁高峰到來后，跌幅可能超全市平均水平。

　　對(duì)改善置換買家來說，這或許是今年撿漏機(jī)會(huì)最多的區(qū)間。

　　4）2000萬以上：成交量略微增加，濱江板塊成亮點(diǎn)。

　　這是高凈值人群的專屬賽道，走勢(shì)相對(duì)獨(dú)立。

　　2026年股市走牛，有錢人從股市套現(xiàn)，轉(zhuǎn)身投入豪宅市場(chǎng)。

　　上海的濱江豪宅兼具居住和資產(chǎn)屬性，稀缺性、抗跌性強(qiáng)。

　　比如陸家嘴濱江、徐匯濱江、前灘濱江，26年成交量會(huì)上來，部分優(yōu)質(zhì)房源可小幅漲價(jià)。

　　但那些非濱江區(qū)域的豪宅，需求有限、利好不足，成交量和價(jià)格會(huì)保持平淡。

　　總而言之，2026年的上海樓市會(huì)進(jìn)入強(qiáng)分化階段。

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　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。