北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

我再問(wèn)個(gè)香港租售比的問(wèn)題，我看過(guò)一篇寫(xiě)香港炒房熱的文章，說(shuō)他們?cè)诎耸甏捶繒r(shí)，房?jī)r(jià)是按照房租制定的，房租乘以100倍就是房?jī)r(jià)，說(shuō)明當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)有多瘋狂！

但今天我想起這篇文章似乎又感覺(jué)不對(duì)了，100倍房租的房?jī)r(jià)不瘋狂啊，只能說(shuō)房租瘋狂，但房?jī)r(jià)并不高，就像現(xiàn)在北京房租5000塊的房子賣(mài)50萬(wàn)一套似的，很理性的房?jī)r(jià)啊。但這篇文章我的印象很深，不會(huì)錯(cuò)的。

章哥：

1、80年代的香港炒房，那肯定是1984年之后的事兒。因?yàn)?983年港幣開(kāi)始明確掛鉤兒美元，利率也就跟隨美聯(lián)儲(chǔ)，從此算是穩(wěn)定住了貨幣。然后1984年中英聯(lián)合聲明，香港的未來(lái)局勢(shì)明朗了，所以才展開(kāi)了炒房運(yùn)動(dòng)。

2、我沒(méi)看過(guò)您這篇文章，但相信內(nèi)容肯定是真的。因?yàn)楸抡f(shuō)80年代了，直到90年代前期，1994之前吧，全世界大多數(shù)國(guó)家核心城市的租售比都是100以下（咱們到96年），也就是年化租金回報(bào)率必須在10%以上，否則就是賠本兒的生意。

道理很簡(jiǎn)單，那些年是全球大通脹，美聯(lián)儲(chǔ)在沃爾克時(shí)期的最高利率達(dá)到過(guò)21%，民間借貸更是突破30%。那問(wèn)題來(lái)了，如果買(mǎi)房的租售比才2/300，也就是5%左右的回報(bào)率，傻子才投資房子呢。

再說(shuō)一句房租，這是代表消費(fèi)的，各國(guó)都是計(jì)入CPI的，房租高+漲，就說(shuō)明通脹嚴(yán)重，導(dǎo)致工資上漲過(guò)快，房租也就跟著漲。在任何一個(gè)中心大城市，平均房租vs平均收入，都是強(qiáng)相關(guān)的。房租漲了工資就漲，工資漲了房租也跟著漲，永遠(yuǎn)占普通人收入的30%，古今中外，至今未變的規(guī)律。

3、所以還是我剛才那句話，任何一個(gè)國(guó)家的核心城市，租金收益率都是圍繞本國(guó)（本地）的利率波動(dòng)的。就因?yàn)槔适清X(qián)的價(jià)值，也是本國(guó)各種投資生意的平均收益，而買(mǎi)房收租作為傻子都會(huì)干的投資，其收益率必須是社會(huì)投資平均值。

房租乘以100倍，收益率其實(shí)才12%，在瘋狂時(shí)期并不算高。而且還是我這句話，在大多數(shù)時(shí)期，房租收益率都是略低于銀行利息的，就因?yàn)榉孔邮怯锌赡苌档模簿褪怯幸饬现獾氖找娴目赡?，所以在穩(wěn)妥的租金收益方面就會(huì)弱一些。

4、說(shuō)個(gè)我自己的事兒吧。1994年我和同事在方莊租房住，當(dāng)年小兩居的租金是2000塊，大間1200小間800，很貴吧？畢竟當(dāng)時(shí)普通人的收入才500左右。可同時(shí)期房?jī)r(jià)呢，方莊不過(guò)2000多塊錢(qián)，一套小兩居20萬(wàn)之內(nèi)拿下。那這收益率多少？至少超過(guò)12%唄。

為什么這么高，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的央行基準(zhǔn)利率是五年期13%，而民間借貸高達(dá)20%以上呢。記得那年的兩件大案嗎？一件長(zhǎng)城公司，一件老太太鄧斌，都是非法集資，利息起步就是24%，最高達(dá)到48%呢。所以租金的12%算個(gè)屁啊，租售比100在當(dāng)年根本不算什么。

5、很多犟種之所以認(rèn)準(zhǔn)了200-300的租售比，租金回報(bào)必須在5%左右，是因?yàn)樗麄兏静欢?jīng)濟(jì)史，也沒(méi)見(jiàn)識(shí)過(guò)8/90年代的瘋狂。

而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正啟動(dòng)是1998年房改之后了，此時(shí)已經(jīng)是東亞金融風(fēng)暴的后期，全世界的利率已經(jīng)降下來(lái)了。而且又遭受到索羅斯等資本大鱷的沖擊，東亞經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片慘淡，各國(guó)都沒(méi)錢(qián)了，租金什么的迅速下降。

而此時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)的利率也早降了，一直到次貸危機(jī)爆發(fā)之前，都圍繞5%波動(dòng)。所以那個(gè)時(shí)代歐美房子的租售比才是200-300，租金回報(bào)率才是5%。其實(shí)也是圍繞利率波動(dòng)，但就被一群大忽悠給解釋為永遠(yuǎn)+必須了。然后中國(guó)百姓也是在此后才接觸房地產(chǎn)的，就把這幫讀者意林的玩意兒給當(dāng)真了。

6、這么說(shuō)吧，一直到2009年之前，北京的租售比也漲到了200左右，租金回報(bào)率降為5%，跟扯淡的所謂國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)完全一致吧？但那會(huì)兒怎么沒(méi)人說(shuō)合理??？同樣是高喊房?jī)r(jià)太貴買(mǎi)不起。這幫人其實(shí)永遠(yuǎn)都買(mǎi)不起，只是找個(gè)借口發(fā)泄情緒罷了。

我承認(rèn)之后中國(guó)樓市很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的租售比不合理，弄的我都找不到狡辯的說(shuō)辭了。但現(xiàn)在又回到圍繞利率波動(dòng)的空間了，可這幫人還是說(shuō)不合理，那上哪兒說(shuō)理去?。?/p>

7、總之就這樣兒吧，我找到一張美聯(lián)儲(chǔ)的歷史利率調(diào)整表，當(dāng)個(gè)參考吧。利率越高，說(shuō)明投資越熱，也說(shuō)明做生意越賺錢(qián)，同時(shí)說(shuō)明通脹越嚴(yán)重。利率越低，說(shuō)明干什么都不賺錢(qián)，投資市場(chǎng)低迷，但也不通脹，甚至可能通縮。

僅供參考。

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