上海的賣(mài)房速度，正在變得離譜。

　　不是夸張，是我們剛操盤(pán)的一套房子，從掛牌到成交，只用了48小時(shí)。

　　這不是運(yùn)氣，是精準(zhǔn)的預(yù)判、前置的動(dòng)作和專業(yè)的操盤(pán)。

　　今天我把這個(gè)案例拆開(kāi)來(lái)講，讓你看清楚：現(xiàn)在的上海市場(chǎng)，賣(mài)房到底該怎么賣(mài)。

　　賣(mài)這套房，必須要快

　　這套房子在大華板塊，2016年的次新動(dòng)遷小區(qū)。

　　房子本身底子不錯(cuò)，小區(qū)中心位置的中間套，雙南戶型，高區(qū)視野開(kāi)闊，采光很好。

　　小區(qū)管理在動(dòng)遷房里算好的，環(huán)境宜居。

　　房東是置換需求，誠(chéng)意賣(mài)房，再買(mǎi)到市區(qū)。

　　但平時(shí)工作太忙，根本沒(méi)時(shí)間處理帶看、談判、簽約這些瑣事。

　　找到我們時(shí)，訴求很明確：全權(quán)委托，希望省心、省力、高效賣(mài)房。

　　接手之后，我們看房市調(diào)，給出判斷：這套房子必須快賣(mài)，不能拖。

　　不是我們催，是市場(chǎng)和房源屬性，決定了“快”是唯一最優(yōu)解。

　　第一，動(dòng)遷房窗口期，僅此一次。

　　該小區(qū)目前剛啟動(dòng)辦證，這個(gè)時(shí)間窗口很關(guān)鍵。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)上只有零星幾套能交易，但如果拖到后面，大家都把證辦下來(lái)了，房源會(huì)一下子涌出來(lái)。

　　到那個(gè)時(shí)候，就不是你賣(mài)不賣(mài)得好的問(wèn)題，是你賣(mài)不賣(mài)得掉的問(wèn)題。

　　第二，小陽(yáng)春熱度，機(jī)不可失。

　　滬七條新政疊加小陽(yáng)春，今年3月樓市熱度很高，看房的人多，成交的意愿強(qiáng)。如果策略得當(dāng)，速度和價(jià)格都能保證。

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　　掛牌之前，先贏一半

　　快，不是喊出來(lái)的，是靠前置動(dòng)作做出來(lái)的。

　　接手時(shí)，這套房春節(jié)前仍在出租，租客租期未到。

　　我們做的第一件事：建議房東盡快解除租約，把房子恢復(fù)原始狀態(tài)，春節(jié)后第一時(shí)間推市。

　　因?yàn)橛凶饪妥〔槐銕Э?，房子堆滿雜物，會(huì)流失意向客戶。

　　春節(jié)后是小陽(yáng)春高峰，提前復(fù)原才能搶占先機(jī)。

　　房東很配合，春節(jié)后第一時(shí)間解約，清理雜物，復(fù)原房屋。

　　在房屋恢復(fù)的這一周里，我一點(diǎn)沒(méi)閑著，做了三件事，直接決定了后續(xù)成交速度和價(jià)格。

　　第一，提前跟本區(qū)域的中介做房源預(yù)熱。

　　讓周邊所有中介都知道，馬上有一套好房子要出來(lái)。

　　第二，跟每家中介盤(pán)客。

　　把他們手里存量的客戶名單梳理一遍，看看誰(shuí)可能在等這種房源。

　　第三，提前鎖定目標(biāo)板塊的頭部中介。大華、桃浦，重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)覆蓋。

　　等房子復(fù)原好的時(shí)候，市場(chǎng)已經(jīng)被我們預(yù)熱了一遍。

　　賣(mài)房不是靠掛牌那一刻的運(yùn)氣，是靠掛牌之前的布局。

　　提前鋪墊，才能精準(zhǔn)發(fā)力。

　　五個(gè)小時(shí)，多賣(mài)15萬(wàn)

　　一周后，房子準(zhǔn)備正式掛牌。

　　我們同步鋪開(kāi)了四個(gè)專業(yè)動(dòng)作。

　　第一，精準(zhǔn)定價(jià)。

　　當(dāng)前市場(chǎng)熱度分化，精準(zhǔn)定價(jià)才能抓住買(mǎi)家注意力。

　　我們結(jié)合板塊成交數(shù)據(jù)、小區(qū)稀缺性和市場(chǎng)行情，建議掛牌349萬(wàn)。

　　第二，組建板塊專屬中介群。

　　我們拉了一個(gè)群，把大華板塊的核心中介都加進(jìn)來(lái)，撬動(dòng)了300多個(gè)經(jīng)紀(jì)人的朋友圈集中發(fā)聲。

　　這套房子的信息，在掛牌當(dāng)天就覆蓋了板塊內(nèi)所有活躍的中介。

　　第三，組織空看。掛牌次日，我們組織周邊中介線下空看，累計(jì)約30+中介空看，并拍攝10+視頻。

　　效果很明顯，空看當(dāng)天，就有3組客戶直接看了房。

　　第四，線下同步派發(fā)廣告。

　　周邊30多家門(mén)店，我們一家一家跑過(guò)去，廣告貼上去，房源信息送進(jìn)去。

　　四個(gè)動(dòng)作做完，這套房子的曝光，在48小時(shí)內(nèi)做到了極致。

　　當(dāng)天晚上，就有之前盤(pán)客時(shí)鎖定的存量客戶來(lái)看房。

　　這組客戶本來(lái)就是周邊小區(qū)的租客，對(duì)這里非常熟悉。

　　去年年底就看過(guò)房，當(dāng)時(shí)因?yàn)閮r(jià)格不合適沒(méi)成，所以一直在等。

　　我們核驗(yàn)客戶背景后，迅速把這組客戶拉進(jìn)談判環(huán)節(jié)。

　　可能很多房東以為，成交快，就意味著要讓利降價(jià)。

　　我們用實(shí)際行動(dòng)證明：成交快和賣(mài)高價(jià)，并不矛盾。

　　關(guān)鍵在于談判桌上的專業(yè)度，在于能否讓買(mǎi)家認(rèn)可房源的價(jià)值。

　　買(mǎi)家初始出價(jià)300萬(wàn)。這個(gè)價(jià)格，參考了小區(qū)上一套房源的成交價(jià)。

　　從買(mǎi)家的角度，出價(jià)有理有據(jù)。

　　但作為房東的單邊代理人，我們的任務(wù)，不是替買(mǎi)家找理由，而是替房東爭(zhēng)價(jià)值。

　　談判持續(xù)了五個(gè)多小時(shí)，我們的談判專家一步步拉高對(duì)方的報(bào)價(jià)。

　　最終，成交價(jià)鎖定在315萬(wàn)。

　　比客戶最初出價(jià)高了15萬(wàn)。

　　整個(gè)過(guò)程中，房東幾乎沒(méi)有操心。

　　從定價(jià)策略、推廣節(jié)奏，到談判桌上的每一句交鋒，都由我們?nèi)贪芽亍?/strong>

　　賣(mài)房成功后，房東說(shuō)手里還有兩套房，也打算委托我們來(lái)賣(mài)。

　　這份信任，比任何褒獎(jiǎng)都重。

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　　最后

　　復(fù)盤(pán)這套房子的成交，想和大家說(shuō)一些真心話：

　　上海樓市成交量很爆，房源正在被快速消化。

　　但不是所有房子都賣(mài)得快，是那些定價(jià)準(zhǔn)、曝光足、動(dòng)作前置的房子，賣(mài)得快。

　　這段時(shí)間，我們一周成交了14套房，平均一天2套。

　　速度背后，是我們解決了三個(gè)最核心的問(wèn)題：

　　第一，你的房子，有沒(méi)有被最大范圍的人看到？

　　賣(mài)房是信息戰(zhàn)。覆蓋率決定成功率。

　　只掛一兩家中介，就等于把選擇權(quán)交給了偶然。

　　只有全城搜索，才能把偶然變成必然。

　　第二，你的房子，有沒(méi)有被最對(duì)的人看到？

　　不是所有買(mǎi)家都是你的客戶。

　　我們需要通過(guò)篩選和判斷，把房源推給真正有購(gòu)買(mǎi)意愿、有支付能力、有匹配需求的人。

　　流量要精準(zhǔn)，才有轉(zhuǎn)化。

　　第三，談判桌上，有沒(méi)有人真正代表你的利益？

　　這是最核心的一點(diǎn)。

　　傳統(tǒng)模式下，中介的角色是撮合交易。

　　撮合的本質(zhì)是平衡，兩邊壓價(jià)，只想著快速成交。

　　但單邊代理的邏輯不同：我們只代表房東、只守護(hù)房東的利益、只對(duì)房東負(fù)責(zé)。

　　談判時(shí)，不替買(mǎi)家向房東壓價(jià)，全力以赴幫房東爭(zhēng)取合理對(duì)價(jià)。

　　在每一輪報(bào)價(jià)博弈中，守住價(jià)格底線，推高成交上限。

　　這也是為什么，我們能48小時(shí)成交，能多賣(mài)15萬(wàn)。

　　不是運(yùn)氣，而是精準(zhǔn)解決了“曝光、精準(zhǔn)、利益”這三個(gè)核心問(wèn)題。

　　如果你也在上海賣(mài)房，如果你也有置換需求，如果你想省心、省力、快速成交、多賣(mài)錢(qián)，不妨來(lái)找我們聊聊。

　　我們有信心：

　　市場(chǎng)好的時(shí)候，幫客戶溢價(jià)賣(mài)；市場(chǎng)不好的時(shí)候，幫客戶加速賣(mài)。

　　讓上海沒(méi)有難賣(mài)的房子，這是我們的目標(biāo)，也是我們有信心做到的事。

　　專業(yè)的事，交給專業(yè)的人，你只需要把時(shí)間留給更重要的事。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。