2026年3月31日，重慶江北區(qū)五里店板塊一宗純住宅地塊完成招拍掛出讓，該地塊樓面價13916元/平方米，溢價率28.85%，由四川邦泰競得，計容建筑面積43116平方米。該宗地塊地處觀音橋商圈擴容范圍內(nèi)，高溢價成交直接反映出房企對區(qū)域價值的高度認(rèn)可。本文根據(jù)土地成交與觀音橋板塊在售的新房價格，透視未來觀音橋片區(qū)房價將表現(xiàn)如何？

核心觀點：

土地供應(yīng)：2020年至今觀音橋片區(qū)供應(yīng)土地9宗，成交樓板價最高14142元/㎡

新房價格走勢：2020年至今房價位居重慶第一梯隊，成交均價突破30000元/㎡

未來趨勢：高凈值客群購買力充足，供需兩端共同支撐板塊價值穩(wěn)步上行

核心因素：供給緊張、土地成本與核心資產(chǎn)共識，形成觀音橋房價長期支撐

長安三廠城市更新意境圖，圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

PART 01 土地供應(yīng)情況

2020年至今觀音橋片區(qū)供應(yīng)土地9宗，成交樓板價最高14142元/㎡

本次研究覆蓋觀音橋商圈擴容區(qū)域，包含觀音橋、五里店兩大板塊，所用數(shù)據(jù)均來源于克而瑞（CRIC）2020年1月-2026年3月土地成交數(shù)據(jù)庫。原始統(tǒng)計范圍內(nèi)共涉及14宗成交地塊，為聚焦涉宅用地市場特征，本次篩選僅保留純住宅、商住、綜合類涉宅地塊，剔除商辦及其他用途地塊，提取核心字段整理如下：

數(shù)據(jù)來源：克而瑞（CRIC）數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)計周期2020年1月-2026年3月

區(qū)域涉宅用地價格處于較高水平：區(qū)域涉宅地塊樓板價普遍處于1.1萬元/㎡以上，最高達(dá)14142元/㎡，顯著高于重慶主城區(qū)平均水平，僅少量地塊因出讓條件特殊樓板價相對偏低，整體地價水平充分體現(xiàn)核心板塊的土地稀缺價值。

優(yōu)質(zhì)純住宅地塊溢價表現(xiàn)突出：2025-2026年五里店板塊2宗純住宅地塊溢價率均接近30%，房企拿地?zé)崆檩^高，在土地市場整體平穩(wěn)運行的背景下，大觀音橋區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍能保持較高溢價，充分反映出房企對區(qū)域后續(xù)發(fā)展?jié)摿褪袌鰞r值的高度認(rèn)可。

PART 02 新房價格走勢

2020年至今房價位居重慶第一梯隊，成交均價突破30000元/㎡

基于觀音橋片區(qū)域年度商品住宅成交均價數(shù)據(jù)梳理，區(qū)域房價整體呈穩(wěn)步上行態(tài)勢：2020年區(qū)域成交均價約1.7萬元/㎡，隨后隨板塊價值兌現(xiàn)持續(xù)攀升，2023年正式突破3萬元/㎡關(guān)口，近年雖受市場周期影響出現(xiàn)短期小幅波動，但整體始終位居重慶房價第一梯隊，具備較強的價格韌性，核心地段的稀缺性為房價提供了堅實支撐。

從2020年1月-2026年3月區(qū)域新建商品住宅成交均價排名前10的項目表現(xiàn)來看，高端產(chǎn)品成交熱度突出，充分驗證了區(qū)域高凈值客群的價格接受度，具體項目信息如下：

數(shù)據(jù)來源：克而瑞（CRIC）數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)計周期2020年1月-2026年3月

觀宸、香港置地啟元兩大頭部高端項目成交均價均突破3萬元/㎡，較2020年區(qū)域均價實現(xiàn)大幅提升。這類項目的持續(xù)走俏，既反映了市場對大觀音橋核心居住價值的高度認(rèn)可，也為后續(xù)入市項目的定價提供了參考，進一步夯實了區(qū)域作為重慶高端住宅聚集區(qū)的市場定位。

PART 03 板塊房價趨勢

高凈值客群購買力充足，供需兩端共同支撐板塊價值穩(wěn)步上行

結(jié)合土拍及新房成交數(shù)據(jù)來看，大觀音橋作為重慶核心商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、國際消費中心城市核心承載區(qū)，住宅供需結(jié)構(gòu)長期偏緊，高端客群需求集中，中期房價整體保持穩(wěn)中有升的運行趨勢，具備較強的價值支撐。從供應(yīng)端看，2020年至今大觀音橋板塊涉宅用地供應(yīng)規(guī)模整體偏低，新增住宅入市量有限，稀缺屬性持續(xù)凸顯；需求端來看，區(qū)域高端項目成交表現(xiàn)持續(xù)向好，高凈值客群購買力充足，供需兩端共同支撐板塊價值穩(wěn)步上行。

區(qū)域房價上限空間的支撐邏輯可從三個維度拆解：

地段稀缺性支撐溢價：重慶核心區(qū)涉宅用地供應(yīng)逐年收緊，大觀音橋作為城市核心功能區(qū)，可開發(fā)建設(shè)用地規(guī)模有限，新增純住宅類地塊供應(yīng)尤為稀缺，核心資產(chǎn)的不可復(fù)制性直接推高板塊物業(yè)的溢價空間。

產(chǎn)品力驗證價格承接能力：觀宸、啟元等頭部高端項目的熱銷，已充分驗證區(qū)域高凈值客群對高端物業(yè)的價格接受度；2026年3月四川邦泰摘得的五里店板塊純住宅地塊后續(xù)入市也將延續(xù)高端定位，進一步推動區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)升級，抬升區(qū)域價格天花板。

板塊能級提升帶動價值上行：觀音橋板塊作為重慶重點打造的核心消費承載區(qū)，商業(yè)、交通等公共配套持續(xù)升級，城市核心服務(wù)功能不斷強化，將長期帶動區(qū)域資產(chǎn)價值穩(wěn)步上行。

區(qū)域房價上限不存在固定標(biāo)尺，由后續(xù)入市項目的產(chǎn)品定位、客群接受度等多因素共同決定。基于當(dāng)前區(qū)域頭部高端項目價格表現(xiàn)，未來新增高端改善類項目的價格具備合理的上行空間，整體運行將保持平穩(wěn)有序的態(tài)勢，不會出現(xiàn)無支撐的大幅波動。

PART 04 房價核心影響因素

供給緊張、土地成本與核心資產(chǎn)共識——形成觀音橋房價長期支撐

政策與供給：供需緊格局托底價格運行

觀音橋區(qū)域涉宅用地供應(yīng)極為稀缺，其中觀音橋板塊同期僅供應(yīng)6宗涉宅地塊，五里店板塊2025-2026年僅成交2宗純住宅地塊，可轉(zhuǎn)化為商品住宅的新增供應(yīng)規(guī)模整體偏低；同時重慶核心區(qū)城市更新政策優(yōu)先保障商業(yè)、商務(wù)公共配套，進一步壓縮涉宅用地供給，疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際調(diào)整、住房消費支持政策落地，有效釋放了區(qū)域中高端改善需求，強化了供需緊平衡格局。

土地與樓面價：成本端筑牢價格底部

觀音橋核心區(qū)優(yōu)質(zhì)涉宅用地價值始終保持穩(wěn)步抬升趨勢：2020年觀音橋核心涉宅地塊樓板價已達(dá)14142元/㎡，2025年五里店板塊純住宅地塊樓板價升至13923元/㎡，2026年3月五里店成交地塊樓板價達(dá)13916元/㎡，整體走勢平穩(wěn)向上。當(dāng)前區(qū)域土地成本占房價的比例穩(wěn)定在合理區(qū)間，價格傳導(dǎo)機制順暢，已成交的高樓板價地塊未來入市時，土地成本將成為項目定價的核心基礎(chǔ)，直接托舉區(qū)域新房價格的底部區(qū)間，區(qū)域新房不存在大幅降價的空間；本次四川邦泰摘得的地塊后續(xù)入市售價將處于當(dāng)前區(qū)域高端項目價格區(qū)間以上，進一步拉動區(qū)域房價上限抬升。

宏觀環(huán)境：核心資產(chǎn)價值凸顯

在全國房地產(chǎn)市場整體修復(fù)的背景下，市場資金及頭部房企布局重心持續(xù)向核心城市核心板塊集中，2020年至2025年觀音橋片區(qū)推出的6宗經(jīng)營性用地全部成功出讓，吸引華潤置地、香港置地等頭部房企進駐，核心資產(chǎn)的保值增值屬性已得到市場認(rèn)可，該趨勢將對區(qū)域房價形成長期支撐。

結(jié)論

觀音橋作為重慶核心優(yōu)質(zhì)板塊，具備稀缺地段、充足高端需求、高地價支撐等多重價值保障，中期房價穩(wěn)中有升的趨勢明確，核心地段高端項目的溢價屬性將進一步凸顯，整體不存在大幅波動的市場基礎(chǔ)，區(qū)域高端住宅具備較強的資產(chǎn)配置價值。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問智、AI報告功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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