近日，萬科一眾高管被清算、被退薪等消息不斷浮出水面，甚至是那些數(shù)年乃至十年前已經(jīng)“安全上岸”的相關(guān)區(qū)域高管，都被揪了出來，如同國(guó)內(nèi)的反貪反腐情況一樣——只要有各類嚴(yán)重問題，一個(gè)都跑不掉，都會(huì)被追根朔源或順藤摸瓜等給挖掘出來，也都將受到應(yīng)有的懲罰。

透過喧囂的聲音，據(jù)波哥看商業(yè)（ID：bogeksy）觀察，就近期萬科相關(guān)高管先后被查或被批捕等事件而言，結(jié)合幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的類似情況來看，有一個(gè)比較鮮明的特點(diǎn)：

監(jiān)管層和區(qū)域政府，對(duì)萬科的監(jiān)管之嚴(yán)苛，基本已是國(guó)內(nèi)的NO1了。

那么，今天的主要問題是：

為什么，會(huì)首先和重點(diǎn)拿萬科開刀呢？

或許這個(gè)問題，很多朋友都未去仔細(xì)關(guān)注和思考，故而在分析和觀察中，會(huì)有一些不盡然的地方。

例如，在上一個(gè)時(shí)代，像萬科這樣大搞互聯(lián)網(wǎng)金融和影子銀行的房地產(chǎn)公司大有人在，以前的百?gòu)?qiáng)房企哪個(gè)沒搞過，都不太好說吧，那，為何從春節(jié)前后到現(xiàn)在要著重和特別釋放出對(duì)萬科一些高管的朔源性的追責(zé)和清算呢？

難道只是這些人比其他公司那些人貪得更多嗎？

這似乎說不過去吧。

到底為什么這樣？

經(jīng)波哥看商業(yè)（ID：bogeksy）分析，主要有兩點(diǎn):

其一，行業(yè)趨勢(shì)快速變化和重塑的需要。

在行業(yè)高速發(fā)展30多年到2021年恒大正式暴雷開始，現(xiàn)在回過頭去看，這里面的原因其實(shí)比較復(fù)雜，絕不是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張和階段性高速發(fā)展周期的支撐那么簡(jiǎn)單，還有國(guó)際產(chǎn)業(yè)周期、美元布局、產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)等多重因素在里面相互深度交織。

其中，最明顯的就是，受限于國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)和彼時(shí)開放的境外資本寬松投資的模式等，因而，在眾多資本的加持下，房地產(chǎn)也迎來高速的發(fā)展階段，而為上一階段創(chuàng)造除了很多的奇跡。

這些客觀的情況不可能去簡(jiǎn)單抹殺和裝作看不見，因此國(guó)家也在2021到今年之間，不斷根據(jù)全球不斷變化的經(jīng)濟(jì)等發(fā)展趨勢(shì)做相關(guān)的變化和調(diào)整，就國(guó)內(nèi)而言，基本完全就是基于現(xiàn)實(shí)的、歷史唯物主義的角度，來反思復(fù)盤和有效提升自己，并未簡(jiǎn)單粗暴地否定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和上一階段對(duì)中國(guó)整體發(fā)展的重大和歷史性價(jià)值。

反而從國(guó)際國(guó)家等角度對(duì)咱們的地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)行了許多層面的引導(dǎo)，等等，希望我們能夠逐步有效跨出趨勢(shì)的泥潭，而獲得更多更新的發(fā)展。

過去時(shí)代的問題，實(shí)際上是咱們國(guó)家在重新筑底或托舉，例如，從恒大開始有許多民營(yíng)房企搞出了天量的債務(wù)窟窿或資金問題，假如按照這幾年的市場(chǎng)實(shí)際的低迷不振的銷售情況來賣地建造和售賣的話，必將會(huì)造成更大的社會(huì)問題。

然而，這樣的情況并未出現(xiàn)，說明了什么？

不就是國(guó)家和政府早就提前想好和安排好了一切，絕對(duì)不會(huì)讓國(guó)內(nèi)因?yàn)榉康禺a(chǎn)的下跌和重大變故，而重挫和打亂中國(guó)經(jīng)濟(jì)等方面的發(fā)展。

好了，這個(gè)方面就不多說了，事實(shí)上這也是一個(gè)有效的反證，即：

為啥，在恒大等民因房企紛紛暴雷后，四年以來，即使在全球局勢(shì)激烈震蕩甚或快速下行的周期里，我們中國(guó)的房地產(chǎn)中相關(guān)重大問題，都紛紛變成了小孩戲耍的水中小鞭炮——只炸出了一些小煙霧、一些小水珠和水柱等，對(duì)整體大區(qū)域性池塘和全國(guó)性大海而言，其影響范圍卻微乎其微呢？

其二，企業(yè)屬性不斷變化過程中，部分萬科高管控制的“影子銀行”所帶來的影響和后果更大更嚴(yán)重更具有隱秘性。

這里面有兩個(gè)問題存在，萬科作為混合制企業(yè)，從王石開始就在打造和強(qiáng)調(diào)管理層控制這一點(diǎn)，以前即使在華潤(rùn)進(jìn)入股東結(jié)構(gòu)后，也一直處于弱勢(shì)地位，一直到2017年其股份始終低于30%，而致使萬科處于“無控股股東、多方資本混合”模式；后面在“寶萬之爭(zhēng)”后，華潤(rùn)徹底退出，深圳地鐵通過受讓華潤(rùn)及相關(guān)股權(quán)而逐步持股約 27.18%，成為萬科最大股東，過程中還存有中央?yún)R金、中國(guó)證券金融等股份。

彼時(shí)，萬科是一個(gè)典型的混合制股份有限公司，其中的大粗腿也不少。

但是直到去年深地鐵辛杰擔(dān)任萬科董事長(zhǎng)之時(shí)，萬科的實(shí)際控制權(quán)一直處于核心高管的手里面，大股東，都沒有什么話語權(quán)，多半都是一個(gè)被架空的吉祥物。

這個(gè)過程比較有意思：

華潤(rùn)介入的時(shí)間：2000年到2017年1月；

深地鐵的周期：2017年1月到今年3月。

在這整個(gè)期間，基本都是一王石和郁亮等為核心的管理層在主導(dǎo)控制，給了他們很大的權(quán)限和操作空間，所以即使在深地鐵正式入主后，萬科管理層控盤的慣性依然很大。

值得一提的是，萬科體外影子銀行的兩大主體——鵬金所和博商資管，前者萬科投資3億元在2016年正式成為其大股東，當(dāng)時(shí)是一個(gè)典型的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，可是后面在萬科手上發(fā)生了巨大的變化，變成了向項(xiàng)目合作伙伴進(jìn)行融資（年化利率高達(dá)18%-24%）和向員工跟投借貸（利率10%乃至以上）的專業(yè)平臺(tái)，而此時(shí)王石還在萬科任職，只是他在到處講故事吹牛皮和游學(xué)而已。

后面那個(gè)博商資管，據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，由萬科前員工創(chuàng)辦，早在2013年就注冊(cè)成立了，跟鵬金所比起來，那是妥妥的萬科的親兒子——最初時(shí)由萬科彼時(shí)在職的高管“劉肖”親自擔(dān)任公司法人代表的核心平臺(tái)，到了2015年11月6號(hào)，劉肖才正式卸任法人，但另一個(gè)關(guān)鍵人物“何卓”則一直在其中任職法人兼董事總經(jīng)理，到去年7月7日（被抓捕后）才正式轉(zhuǎn)到現(xiàn)在的“唐佳河”身上。

那么，現(xiàn)在就有一個(gè)問題浮出水面了：

因?yàn)橥跏钡?017年6月才正式辭去萬科董事會(huì)主席等職務(wù)，也就是說，鵬金所和博商資管這兩個(gè)體外資金平臺(tái)，都是在王石主政期間就搭建和創(chuàng)設(shè)出來的機(jī)構(gòu)，跟老王也有很深的聯(lián)系，也絕非后面郁亮等再其中操縱，后面的郁亮和祝九勝等，只是把它們“發(fā)揚(yáng)光大”了而已。

下面再來簡(jiǎn)單看一下萬科是如何運(yùn)作和實(shí)現(xiàn)它們的“巨大”價(jià)值的：

據(jù)公開資料顯示，鵬金所的運(yùn)作模式是——萬科將項(xiàng)目銷售回款、應(yīng)交稅款等閑置資金以低于2%的年化利率存入關(guān)聯(lián)的萬科財(cái)務(wù)公司，后者再將資金注入鵬金所；鵬金所，再以10%或更高的利率向萬科員工發(fā)放“跟投貸”，用于強(qiáng)制或半強(qiáng)制性的項(xiàng)目跟投；同時(shí)，還向萬科的供應(yīng)商、施工單位提供年化利率高達(dá)18%-24%的貸款。這些資金最終通過復(fù)雜渠道回流至萬科項(xiàng)目，形成了一個(gè)“萬科資金-鵬金所-員工/合作方-萬科項(xiàng)目”的閉環(huán)。

而博商資管則是業(yè)內(nèi)有名的被稱為“影子萬科”的表外投融資平臺(tái)，即通過設(shè)立有限合伙企業(yè)，引入招商基金、平安基金、光大信托等金融機(jī)構(gòu)資金，以“小股”撬動(dòng)“大資本”，專項(xiàng)投資于萬科旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)表外融資。

由此可見，“鵬金所和博商資管”，相當(dāng)于兩個(gè)巨大的資金池，在資金流轉(zhuǎn)和控制權(quán)限上，都與萬科深度關(guān)聯(lián)，看似分離，又在深度交織，一直以來在強(qiáng)大推動(dòng)著萬科到處攻城略地及其高速發(fā)展。

本來吧，在那個(gè)大魚大水的時(shí)代，業(yè)內(nèi)各房企基本都是這么干的，大哥別笑二哥，有時(shí)代的共性，這一點(diǎn)也必須要客觀來看。

后面在恒大2021年9月首先暴雷后，萬科當(dāng)時(shí)應(yīng)該還沒有引起高度的重視，總覺得自己是行業(yè)的優(yōu)等生和有巨大光環(huán)在加持等，當(dāng)然也有大慣性在其中，欲剎車都剎不住了，因?yàn)槠潴w量太大了，想有效退出和結(jié)束也不太可能了。

而到了2024年7月，因未及時(shí)償付金額約8億元的理財(cái)產(chǎn)品，鵬金所出現(xiàn)大面積逾期和資金鏈斷裂，而正式在國(guó)內(nèi)引爆，爾后，就一步步牽扯出萬科身上更多的嚴(yán)重問題。

這是一個(gè)典型的從內(nèi)部被點(diǎn)爆和炸裂方式，關(guān)乎各區(qū)域項(xiàng)目合作方、供應(yīng)合作商和數(shù)萬員工等，一出事就是大事情。

而博商資管，作為萬科體外的核心投融資平臺(tái)，市場(chǎng)好時(shí)能玩得轉(zhuǎn)，可一旦行業(yè)下行，就快速被打落塵埃，成為其不可承受之痛。

后來，在萬科暴雷，縱使深地鐵不斷為其輸血，但由于表外巨大的債務(wù)，那幾百億還不夠塞牙縫的，進(jìn)而，導(dǎo)致萬科巨額的債務(wù)冰山快速走向前臺(tái)，而成為各界驚訝和嘆息的笑話級(jí)對(duì)象。

尤其是，這幾年深地鐵為了給萬科續(xù)命，差點(diǎn)快把自己都搞得奄奄一息了，窟窿太大太深，怎么也填不滿，甚至在2024年，深地鐵也并未深度觸及萬科債務(wù)和表外融資的本底，曾經(jīng)高喊著要力挺萬科幫助其有效跨出泥潭，可是幾年來，自己越陷越深，搞了半天連自己半條命都快搭進(jìn)去了，還看不到頭，這才從2025年開始著手對(duì)萬科的一切進(jìn)行真正意義上的審查和梳理。

好了，由于問題比較多，越挖越深，今天就暫且從為什么要拿萬科開刀的角度來簡(jiǎn)單分析一二，至于其他的，接下來，我們?cè)俾榻z剝筍來進(jìn)行相關(guān)解讀。

寫作最后：

萬科，現(xiàn)在為啥要重點(diǎn)進(jìn)行更長(zhǎng)時(shí)間的清算和反思？

據(jù)波哥看商業(yè)（ID：bogeksy）觀察，除上面的一些原因之外，還有幾個(gè)方面原因在里面：

一是，萬科造成的不良的和壞的影響極大，必須要給業(yè)界和國(guó)內(nèi)商業(yè)界一個(gè)合理的值得推敲的說法。

畢竟，一直以來，王石和萬科等，都是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)和商業(yè)界的一個(gè)傳奇和經(jīng)典，然而早在2000年華潤(rùn)成為大股東后，萬科就不再是一個(gè)簡(jiǎn)單的民營(yíng)類市場(chǎng)化的公司了，它的血脈里就藏有“公+私”兩股基因在其中，以及后來的深地鐵的強(qiáng)勢(shì)介入等，都未能有效控制住萬科的急速下墜的模式。

這是一個(gè)非常大的問題了。

譬如，對(duì)中國(guó)的商業(yè)實(shí)踐，這是一個(gè)難以接受的反諷類案例，所謂的“職業(yè)經(jīng)理人+混合所有制”，在最后變成只有職業(yè)經(jīng)理人、而無混合所有制優(yōu)勢(shì)的尷尬敘事。

而且，混合所有制在國(guó)內(nèi)，也并非萬科一家，遠(yuǎn)洋和金地等，也在踐行和探索，但他們的問題，并沒有萬科這么嚴(yán)重，還有得救。

而萬科一直作為行業(yè)的標(biāo)桿和領(lǐng)頭羊，如今一地雞毛和黑洞頗多、連年巨額虧損等，完全顛覆了行業(yè)和國(guó)內(nèi)各界對(duì)萬科的固有認(rèn)知，也在一定程度上消解了上一輪國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)等在發(fā)展中的許多積極的敘事邏輯和底色，其意義更加重大而深遠(yuǎn)。

不僅是扼腕嘆息那么簡(jiǎn)單了，打一個(gè)不太恰當(dāng)?shù)谋扔鳎头路鹪谝粋€(gè)大家庭里，被父母寄于厚望和被兄弟姐妹視為榜樣力量的大哥，一遇變故和幾年之后，就變成那個(gè)表面上霸氣側(cè)漏、實(shí)則在內(nèi)里已經(jīng)爛透了的自私自利的白眼狼、背刺者等，你說誰不會(huì)怒發(fā)沖冠，意難平？更何況還有許許多多的高息借貸的跟投的萬科員工，即使傷痕累累，卻依然沒拿回自己的本金或利息等。

比如，像恒大、碧桂園之類的野蠻生長(zhǎng)的房企，雖然各有問題，但都是純民營(yíng)的，再怎么爛，也就那么回事，相對(duì)而言好處理一點(diǎn)，但是在萬科身上，從2000年開始就有知名核心國(guó)企在其身旁，最后反而，搞得比碧桂園等房企還嚴(yán)重還令人唏噓，確實(shí)不得不令各界去仔細(xì)思考和反省。

OK，這個(gè)角度就到此為止，不然文章就發(fā)不出來了，你懂的。

俗話說，欲戴王冠，必承其重，而當(dāng)下的大問題是：

誰給他戴的王冠，這人有否資格去佩戴王冠？帶上王冠后，怎么去進(jìn)行有效監(jiān)管？出了問題，誰來負(fù)責(zé)？

誠(chéng)然，這絕對(duì)不是所謂的馬后炮，而是正視現(xiàn)實(shí)問題的有效反思，前車之鑒，后車之師，很有必要。

萬科，也只是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的萬科，咱們還有許多的行業(yè)和更久遠(yuǎn)的未來要去拼搏，刮骨療毒和深度反思后，我們才能走的更遠(yuǎn)更繁榮。

標(biāo)桿的價(jià)值，即使已經(jīng)成為了反面的教材，就更具有典型觀察價(jià)值和進(jìn)行大解剖的意義了，不是嗎？

二是，萬科的亂象，必須要有人負(fù)責(zé)，必須要得以有效的撥亂反正，以便給市場(chǎng)和各界傳達(dá)出一個(gè)清晰的“有功必賞、有罪必罰、伸手必究、有亂必治”的強(qiáng)烈信號(hào)。

因?yàn)?，萬科的影響確實(shí)很大，極具符號(hào)和典型意義，如果連萬科都這樣亂象叢生的話，老百姓還敢去相信其他的所謂的行業(yè)標(biāo)桿或知名公司嗎？

因?yàn)?，連萬科這樣的房地產(chǎn)頭部企業(yè)都千瘡百孔的，市場(chǎng)、員工、供應(yīng)商合作伙伴、國(guó)企股東和銀行等，多年來都輕易被幾十個(gè)所謂的“職業(yè)經(jīng)理人”給綁架和按在地上摩擦了，不是侮辱大家的智商嗎？不是在嚴(yán)重挑戰(zhàn)有關(guān)的監(jiān)管之力嗎？那么，誰還會(huì)對(duì)未來有信心呢？

所以，從去年開始，區(qū)域政府和國(guó)家就已經(jīng)不斷重拳出擊，一步步將被萬科內(nèi)里的病灶劃開和將其中的相關(guān)毒素、腐肌、血脈中的眾多瘤子等不斷地找出來，割的割、挖的挖、該打血清的打血清、該安支架的安支架、該換血的換血等等，就是希望萬科能夠告別過往和得以新生，而繼續(xù)去為國(guó)家的發(fā)展貢獻(xiàn)出自己有效的經(jīng)得起長(zhǎng)期推敲的價(jià)值和力量。

而千萬不要再出現(xiàn)那個(gè)只會(huì)喊口號(hào)而并未真正找到治療萬科眾多病癥的辛某杰了，當(dāng)時(shí)霸氣側(cè)漏去支持萬科，可不到一年自己就身陷囹圄了，這真的把市場(chǎng)和吃瓜群眾給搞蒙了，不知道SDT是玩的哪一出？

萬科，從標(biāo)桿變?yōu)闃?biāo)本，也沒有完全淡化它的符號(hào)價(jià)值，未來，它能否逐步走出泥潭而行徑到新的康莊大道上，尚需要新的觀察。