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寫字樓空置率約3成,佛山千燈湖也頂不住了?

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山第一CBD金融高新區(qū)



編輯:淘氣包

租金下滑、入駐率低迷...佛山寫字樓辦公市場,正陷入水深火熱的困局。

筆者在金融高新區(qū)實(shí)探的過程中發(fā)現(xiàn),個別寫字樓氛圍空蕩蕩,下班時間人流稀疏...不禁讓人唏噓。

據(jù)統(tǒng)計(jì),2025年全市辦公供應(yīng)量同比減少35%,成交量同比下降58%,成交規(guī)模持續(xù)新低。(數(shù)據(jù)來源:克而瑞)



圖源:克而瑞

此外,最近一次公布的數(shù)據(jù)顯示,2025年上半年佛山寫字樓空置率為28%,遠(yuǎn)超合理閾值。

按國際成熟商辦市場的標(biāo)準(zhǔn),空置率低于20%屬于合理閾值,而超過30%則是警戒紅線。

租金方面,我們根據(jù)公開信息及租售平臺整理,近5年平均租金下降約19.9%,租金下行+空置率攀升,佛山寫字樓市場明顯過剩了。



更重要的是,租金單價只是冰山一角。

寫字樓的隱藏成本還包含物業(yè)費(fèi)平均20元 /㎡/ 月、核心區(qū)停車費(fèi)500 元 / 月,還需確認(rèn)加班空調(diào)是否額外收費(fèi)、得房率多少等問題。

所以,當(dāng)空置率高的時候,會有不少業(yè)主降價甩租,甚至直接免租,比如說三山的安科大廈25元/月,只為了省下物業(yè)費(fèi)。



當(dāng)然,數(shù)據(jù)體現(xiàn)的是整體情況。其真實(shí)體感究竟如何?我們接下來一番實(shí)探~



萬達(dá)中心 空置率約6成

此次我們主要走訪佛山寫字樓租賃最為火熱的金融高新區(qū),近地鐵的萬達(dá)廣場,是我們第一個探訪的地點(diǎn)。



萬達(dá)廣場E座


萬達(dá)中心,空置率約6成

進(jìn)去一樓大堂一看,粗略統(tǒng)計(jì)整棟萬達(dá)廣場E座約有217間可出租,而僅有87家掛了公司名牌,大概估算實(shí)際租出去的比例為40%,空置率大約在六成



萬達(dá)廣場E座

有意思的是,按照上述統(tǒng)計(jì)看,基本涵蓋小金融公司、電子商務(wù)、電銷、化妝品、茶葉、眼鏡、教育、地產(chǎn)、微商以及建筑等企業(yè)。

有的還是工作室的模式,比如修眉、美容、服裝等,不得不說在寫字樓做店鋪,可見租金是非常友好的。



據(jù)筆者交談得知,建面約117平的直租約4500元/月、管理費(fèi)18元/平,折合約38元/平/月。



而登上眾多企業(yè)集中的高層后,發(fā)現(xiàn)小金融、貸款公司數(shù)量不少



萬達(dá)廣場E座

其實(shí)這類小金融公司,在來到千燈湖、金融高新區(qū)內(nèi)的寫字樓之前,就已經(jīng)在佛山悄悄扎根了。

就拿佛山民間金融街來說,前身正是夏西商務(wù)區(qū)。當(dāng)年這里扎堆入駐了海量金融貸款公司,房間廣泛流傳“沒錢用就到夏西國際商務(wù)區(qū)”的梗。



佛山民間金融街


南海富力廣場,一波三折3.5億元再上法拍

比起空置率,更可怕的是寫字樓運(yùn)營停滯、上法拍。






富力國際金融中心

南海富力廣場的前身是華南國際金融中心,位于千燈湖核心地段。2008年廣東新天鴻以11001萬元抄底拿下該地塊,當(dāng)時樓面價僅428元/㎡。



拿地后項(xiàng)目進(jìn)度緩慢,甚至停工過。富力于2017年收購接手,計(jì)劃打造約7萬平購物中心,超甲級寫字樓、公寓等業(yè)態(tài),打造千燈湖商務(wù)標(biāo)桿。

小編去到現(xiàn)場的時候,購物中心是沒戲了,一眼看去是沙縣小吃、庫迪等餐飲小店,而且有很多處于空鋪狀態(tài)。





而就在最近,富力持有的廣東新天鴻物業(yè)發(fā)展有限公司的75%股權(quán),上架京東司法拍賣平臺。

起拍價為約35億元,在4月7日上午10點(diǎn)開拍。

其實(shí)在去年,國際金融中心共計(jì)387處房產(chǎn)(商場使用)被打包拍賣,評估價4.576億元,起拍價約3.9億元,但是最終還是無人接盤流拍了。



目前,寫字樓已投入使用,精裝修100-2500㎡,租金約45元/平/月,管理費(fèi)約25元/平/月。



友邦金融中心這邊的寫字樓,有新東方教輔公司的入駐,夜晚亮燈率有一半左右,人氣氛圍會更熱鬧。招商置地中心、宏宇瓏裕等新寫字樓租金在區(qū)域內(nèi)較高均價約50元/月/平。



友邦金融中心




商改住,降首付比例

全面盤活樓宇經(jīng)濟(jì)

佛山目前產(chǎn)業(yè)形態(tài)畸形,迫切需求轉(zhuǎn)型,適應(yīng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的寫字樓,其誕生必不可少。

但是,佛山當(dāng)下要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),應(yīng)當(dāng)從需求端考慮來建寫字樓,而不要盲目建設(shè)。



在去年2025年11月,佛山出臺12條樓市措施。其中就提到了,嚴(yán)控新增商服用地供應(yīng)規(guī)模和商住用地配比。

更為重要的是,促進(jìn)商服用地轉(zhuǎn)型利用,轉(zhuǎn)換用于保障性住房、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、體育健身、旅游休閑等。

比如說,佛山原農(nóng)行總部大樓現(xiàn)改造為全季酒店。

此外,在2025佛山辦公項(xiàng)目銷售榜單上,八方藝術(shù)中心以2.26億元,成交25套位居榜首。



細(xì)究之下,其產(chǎn)品主要是3棟商業(yè)大平層317-646㎡,41層高;以及21獨(dú)棟別墅(不對外開售,內(nèi)部消化)。



大平層的視野一線無遮擋江景,與江的距離僅一條綠道的距離,更可俯瞰“江+湖+城”三重景觀。作為酒店級大平層,未來還將提供酒店式服。



好消息是,今年1月15日國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上,將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)至30%,為沉寂的商辦市場注入利好。

比起自2007年起商業(yè)用房首付比例不低于50%的長期規(guī)定,極大盤活商辦市場、去庫存的壓力。



近幾年寫字樓租金不漲反跌,5年時間從61元/平/月跌至41元/平/月。

寫字樓亂象叢生,租客主要以小金融公司、電子商務(wù)、電話營銷、美容美發(fā)工作室、地產(chǎn)、微商、裝修以及建筑等公司為主,與高大上的第三產(chǎn)業(yè)有所偏差。

寫字樓實(shí)際空置率更高,存量時代,空置率或?qū)⑸仙蟛拍芷蠓€(wěn)。

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