來源 | 鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊

作者 | 王婷婷W=T=T

兩年前，剛沖進(jìn)全國(guó)房企銷售榜五十強(qiáng)的四川企業(yè)“邦泰集團(tuán)”，可能更多還是因?yàn)椤澳玫孛汀笔艿疥P(guān)注。

直到2025年末，邦泰集團(tuán)已經(jīng)在克而瑞房企操盤銷售榜排名第21位，權(quán)益銷售榜第19位、在民營(yíng)房企中排名第4位，坐穩(wěn)西南地產(chǎn)民企“新一哥”的位子。

2026年1-2月，邦泰更是進(jìn)一步?jīng)_到了全國(guó)房企操盤銷售榜第18位，保持民營(yíng)房企第4的位置。另外邦泰去年在房企權(quán)益拿地金額榜單中處于第13位。

在此過程中，關(guān)注邦泰的目光，倍量級(jí)增長(zhǎng)，對(duì)它的討論也越來越廣泛。好評(píng)主要關(guān)于“黑馬”脫穎而出、大本營(yíng)口碑等，質(zhì)疑則主要集中在高質(zhì)押、房屋質(zhì)量虛假宣傳等。

不過這些是是非非撲面而來，邦泰似乎更在意“邦泰集團(tuán)起訴員工要533萬(wàn)賠償”、“邦泰OA系統(tǒng)驚現(xiàn)女員工表白已婚男領(lǐng)導(dǎo)”此類有關(guān)內(nèi)部的爆料，兩則消息冒頭即斃。

實(shí)際上，在邦泰集團(tuán)起家的“大本營(yíng)”四川省樂山市，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊了解到，邦泰集團(tuán)是做房地產(chǎn)銷售代理起家，涉足地產(chǎn)開發(fā)后，樂山市商業(yè)銀行、恒豐銀行樂山分行等銀行機(jī)構(gòu)是其主要的融資對(duì)象，發(fā)展早期在大本營(yíng)信譽(yù)加身，向各種小貸機(jī)構(gòu)、私募機(jī)構(gòu)、商業(yè)保理公司融資還不太多。

一位不愿具名的樂山某銀行高管坦言，邦泰是一家資金流很好的公司，主要是操盤過程中周轉(zhuǎn)得很快。拿地后6個(gè)月左右（最多9個(gè)月）必須開盤，開盤就要清掉至少一半以上，過時(shí)賣不掉就降價(jià)。

但如果“開盤即暢銷”、“擴(kuò)張靠回款”等被視作邦泰集團(tuán)高速擴(kuò)張的發(fā)展之道，在下行的地產(chǎn)市場(chǎng)中這種“人設(shè)”不會(huì)容易崩嗎？

實(shí)際上也正是由此，邦泰發(fā)展那么快“錢從哪里來”、“資金流轉(zhuǎn)是否健康”……此類話題一直受到業(yè)內(nèi)熱議。有人認(rèn)為，邦泰銷售回款足夠快，就不用太多融資；但也有人認(rèn)為，邦泰“跑起來”和恒大碧桂園的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式并無(wú)兩樣，只因不是上市公司，財(cái)務(wù)不透明，融資風(fēng)險(xiǎn)可能被隱藏起來。

，例如四川邦泰開發(fā)的邦泰熙華天驕地下車庫(kù)出入口安全隱患等等。值得一提的是，邦泰壹號(hào)院車庫(kù)樓梯滲水、邦泰時(shí)代之光人形道路破損，這是安徽邦泰控股開發(fā)，兩家企業(yè)無(wú)關(guān)。

2007年，羅勇、石凌濤、王智勇、何流打算從銷售代理轉(zhuǎn)型做開發(fā)，便把樂山公司更名為“邦泰”，后總部遷至成都市。

直到2026年已經(jīng)將開發(fā)做到了全國(guó)40座城市、打造超170個(gè)項(xiàng)目，四川邦泰投資有限責(zé)任公司依然是羅勇(30%)、石凌濤(29%)、王智勇(24%)、何流(17%)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，無(wú)單一絕對(duì)控股方。但對(duì)外投資和關(guān)聯(lián)公司134家，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、園林景觀、營(yíng)銷策劃，聚焦在房地產(chǎn)，無(wú)其它跨界。

“快”可能是很多人對(duì)邦泰的印象。

一方面是近三年邦泰“每年拿地超20宗”的速度，另一方面是從拿地到開盤的時(shí)間普遍很短。

例如，成都邦泰朗境、西昌邦泰映悅、西安邦泰悅九章、觀宸映玥府等項(xiàng)目從拿地到開盤基本在5-6個(gè)月。

但也有“意外”。例如邦泰的藏系頂豪“成都邦泰藏錦”2023年拿地、2025年開盤，苦等整整兩年。

開得快，賣得好，那就是皆大歡喜。邦泰在這方面的案例頗多：據(jù)網(wǎng)絡(luò)記錄的開盤信息，宜賓邦泰臻境2025年5月首開銷量近180套/月；玉溪邦泰臻境2024年首開銷售超320套/月；南寧邦泰攬境首開銷售1.5億；長(zhǎng)沙邦泰觀宸2025年首開售罄，一個(gè)多月加推4次全盤住宅去化率超90%......

但同樣也有“意外”。據(jù)易眼樓市報(bào)道，長(zhǎng)沙的邦泰璟和在“零公攤”新規(guī)后與綠城、嘉信的項(xiàng)目同期開盤，邦泰璟和首開推出526套房源當(dāng)天成交126套，去化率僅約39%，未及格。

賣不動(dòng)就降價(jià)，一度成為邦泰“保速”的硬招。從公司運(yùn)營(yíng)角度此舉并非不行，只是可能老業(yè)主不買賬。

合肥的邦泰璟和朗月業(yè)主就曾投訴項(xiàng)目推出的清盤優(yōu)惠比備案價(jià)低，有的低約120萬(wàn)元。邦泰東方雅頌也因尾盤促銷降價(jià)太多，引發(fā)部分老業(yè)主強(qiáng)烈不滿。

不過更讓邦泰東方雅頌出圈的是業(yè)主一封《檄四川邦泰書：東方雅頌業(yè)主泣血陳情，誓捍家園》的文言文投訴書。項(xiàng)目業(yè)主自2024年開始多輪維權(quán)，主要圍繞實(shí)景示范區(qū)多處不符預(yù)期、架空層等處材料等級(jí)較低、工地開放日延遲等樓盤質(zhì)量問題。

實(shí)際上，在人民留言板和問診四川的最新投訴中，主要也是關(guān)于房屋質(zhì)量的，例如四川邦泰開發(fā)的邦泰熙華天驕地下車庫(kù)出入口安全隱患等等。值得一提的是，邦泰壹號(hào)院車庫(kù)樓梯滲水、邦泰時(shí)代之光人行道路破損，這是安徽邦泰控股開發(fā)，兩家企業(yè)無(wú)關(guān)。

資深地產(chǎn)人就指出，邦泰發(fā)展態(tài)勢(shì)很猛，但是當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)周期不確定性太多，即使嚴(yán)控拿地開盤效率、開盤去化率，也不一定能補(bǔ)給密集拿地需要的大量資金。

何況“開盤即暢銷”這種人設(shè)太容易崩了，誰(shuí)能拿捏當(dāng)前的樓市？降價(jià)也不一定就能賣動(dòng)，還要考慮項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。

高質(zhì)押、高依賴、強(qiáng)隱藏

邦泰的“資金謎團(tuán)”

去年，成都市場(chǎng)流傳過一個(gè)故事，有幾家大資本和邦泰老板交流過，想以提供外部資金、輔助上市等方式和邦泰深入合作，最終都遭到了老板的堅(jiān)決婉拒。

由于邦泰沒上市、似乎也不想上市，這幾乎就主動(dòng)關(guān)閉了以上市公司為背書的海外信用債等低利率融資渠道。由于財(cái)務(wù)情況高度隱藏，目前公開可查邦泰融資主要依賴以股權(quán)質(zhì)押為基礎(chǔ)的融資。

雖然項(xiàng)目公司的股權(quán)質(zhì)押，在開發(fā)過程中屬于常見現(xiàn)象，但過高的抵押金額和融資比例（超過被抵資產(chǎn)收益）、周期過短，資金回流一旦不及預(yù)期（包括回款時(shí)間過長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)成本過高、過度降價(jià)影響利潤(rùn)等）也容易引發(fā)糾紛。

天眼查顯示，邦泰系主要公司“四川邦泰置業(yè)”的抵押融資債務(wù)額總計(jì)17.1億元，各類銀行、私募機(jī)構(gòu)、商業(yè)保理、資管公司都是其重要“金主”。

其中，2.3億元當(dāng)前抵押融資債務(wù)主要涉及三家子公司，合肥邦成和泰置業(yè)相應(yīng)股權(quán)分別抵押給了愛建信托、浙商商業(yè)保理、創(chuàng)程商業(yè)保理，邦泰宜尚置業(yè)5000萬(wàn)股權(quán)抵押給中行宜賓分行，西昌邦泰置業(yè)3000萬(wàn)股權(quán)數(shù)額抵押給中行涼山分行。

14.8億元?dú)v史出質(zhì)（部分仍為有效狀態(tài)）中，邦泰出質(zhì)數(shù)量最多的對(duì)象是“重慶厚澤小額貸款有限公司”，共給邦泰旗下廣元、德陽(yáng)、遂寧、自貢、重慶、玉溪等城市項(xiàng)目公司提供了9筆質(zhì)押融資，總計(jì)2.344億元。而這家重慶厚澤小額，主體和老板國(guó)籍早已“外遷”出中國(guó)大陸地區(qū)。

“邦泰模式”到底是向恒大碧桂園“抄作業(yè)”，還是真的小而美、主要靠自有資金發(fā)展？

雖然財(cái)務(wù)不透明，很難下定論，但市場(chǎng)會(huì)是最好的“試金石”，越來越多的業(yè)主也會(huì)給出答案。那么，就讓子彈再飛一會(huì)兒。