2017年末，山東省鄒平市的徐女士向中介公司支付了高達20萬元的居間服務費，擬購買待開發(fā)房地產(chǎn)項目的指定房源。后來，鑒于項目進展緩慢等因素，她改變了置業(yè)計劃。如今，當她向中介公司追討這筆服務費用時，被認定其棄買行為構(gòu)成違約，需扣除50%（10萬元）作為違約金……

那么，為何居間服務費高達20萬元？違約金又為何高達10萬元？北極海新聞對此展開了調(diào)查。

推介未開發(fā)項目，提前收取居間服務費

為改善家庭居住環(huán)境，并讓孩子在相對好一些的學區(qū)就讀，徐女士在2017年12月29日與鄒平商祺營銷策劃有限公司（以下簡稱“商祺公司”）簽訂了《居間服務協(xié)議書》，擬購買由山東創(chuàng)新置業(yè)有限公司（下稱“創(chuàng)新公司”）開發(fā)的鄒平狀元府項目指定房源并享受團購優(yōu)惠，但協(xié)議中未注明服務期限。

“原來的住房是80平的小戶型，擬購買的是C7號樓137平戶型，單價為6490元/平，總房款約89萬元?！毙炫空f，“為了籌集購房款，且相信了中介公司口頭承諾兩年內(nèi)交房，我們賣掉了原住房，在外租房居住?！?/p>

圖為《居間服務協(xié)議書》

同時，居間服務協(xié)議約定，居間服務費為20萬元，成交后該筆費用可抵頂購房款，若違約則須扣除50%作為違約金。據(jù)徐女士回憶，“當時商祺公司將項目宣傳得很好，意向購買者眾多，大家都有盲從心理，根本沒去想過會改變置業(yè)計劃，而且也確實欠缺商品房買賣知識，也就沒去考慮高額居間服務費的設置及違約條款。”

直到2019年末，本應交房的樓棟依然是平地一片，徐女士及其他擬購房者有些慌亂。

圖為自然資源部官網(wǎng)公示的鄒平狀元府二期項目土地信息

經(jīng)北極海新聞查詢，徐女士擬購買的C7號樓房源屬于鄒平狀元府二期項目，而自然資源部官網(wǎng)顯示，該地塊土地出讓合同簽訂時間為2020年4月26日。但鄒平市房產(chǎn)公共服務平臺網(wǎng)站則顯示，該地塊發(fā)證日期為2018年11月30日，國有土地使用證編號為“2020-0003309”。

根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）要求，未取得《商品房預售許可證》的項目，開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以任何形式向買受人收取或變相收取定金、意向金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。

徐女士提出疑問，“創(chuàng)新公司在獲取項目土地前即委托商祺公司居間推介，難道不是在違規(guī)開展展銷活動嗎？提前收取的居間服務費，雖然不是開發(fā)公司收取，但不是在變相收取預定款嗎？”

項目進展緩慢，部分購房人解約退費

2020年起，眾多購房者因為對項目開發(fā)信心不足，聯(lián)合起來向相關(guān)部門反映情況，要求解除協(xié)議、退還費用。2020年9月25日，相關(guān)部門組織召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，開發(fā)方創(chuàng)新公司現(xiàn)場作出承諾：因特殊原因有意愿退房的，可到銷售中心預留個人信息，開發(fā)公司將根據(jù)實際情況協(xié)助辦理。

圖為C7號樓預售許可審批信息

鄒平市房產(chǎn)公共服務平臺網(wǎng)顯示，C7號樓于2020年10月21日獲得預售許可。商祺公司曾催促徐女士與創(chuàng)新公司簽訂商品房買賣合同，但此時她已經(jīng)不再對該項目抱有信心，拒絕簽約。2022年，徐女士在他處購置新房，徹底斷絕了購買創(chuàng)新狀元府項目房源的可能。

商祺公司與創(chuàng)新公司簽訂的補充協(xié)議顯示，截至2023年9月8日，商祺公司居間推介鄒平狀元府項目房源共計941套，其中716套成交，73套通過法律程序解除合同退款，152套保留房源超過3個月但未簽署合同。

圖為部分購房人的居間服務費返還情況

山東某律師事務所向北極海新聞介紹說，該所近年代理的與商祺公司相關(guān)的中介合同糾紛案件有三十余件，法院裁判返還額度為10-18萬元不等。

判決扣除10萬元，開發(fā)商損失轉(zhuǎn)嫁購房人？

徐女士多次與商祺公司協(xié)調(diào)退費，未果之后，于2025年6月20日向鄒平市人民法院提起訴訟，請求返還20萬元居間服務費。

在庭審中，商祺公司出示了向創(chuàng)新公司轉(zhuǎn)賬10萬元違約金的憑證，并解釋了違約費用的由來。2017年6月1日，商祺公司創(chuàng)新公司簽訂居間服務合同，負責居間推介擬開發(fā)的鄒平狀元府項目房源，商祺公司取居間推介成交房源總房款的3%作為服務費。在與商祺公司簽訂居間服務合同時，創(chuàng)新公司為推進銷售速度、降低財務成本，在合同中明確了違約責任——特定房源預留期限超過3個月且客戶棄買，因此影響創(chuàng)新公司自行銷售的，商祺公司要按照每套房屋總價款的20%標準賠償損失。2023年9月8日，雙方簽訂補充協(xié)議，約定保留房源超過一年且客戶棄買的，商祺公司的賠償金額應不低于10萬元。

10月19日，鄒平市人民法院作出判決，商祺公司返還徐女士居間服務費 10萬元。判決書稱，綜合考慮居間服務費數(shù)額、商祺公司賠償創(chuàng)新公司違約金數(shù)額、《居間服務協(xié)議》中關(guān)于違約金條款的約定、房地產(chǎn)市場房價下跌等因素，兼顧涉案協(xié)議的履行情況、守約方的受損、違約方的獲利以及當事人的過錯程度等綜合因素，酌情由確定徐女士承擔違約金10萬元。

徐女士對判決結(jié)果不服，她表示將繼續(xù)通過司法途徑維護自身權(quán)益。（記者 思遠）

北極海新聞“拍案說法”律師觀點：

遼寧青松律師事務所高級合伙人于曉荷律師認為，在項目尚未開發(fā)、未取得預售許可的情況下，中介公司接受開發(fā)公司委托開展營銷活動，并提前向購房者收取大額居間服務費，有規(guī)避監(jiān)管的嫌疑。同時，高達20萬元的居間服務費標準，遠超市場正常水平的總房款的1%-3%，根據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，確定居間報酬應按照公平合理原則，法院有權(quán)對明顯過高的居間費予以調(diào)整。此外，中介公司向開發(fā)公司收取總房款的3%作為居間服務費，而再向購房人收取大額居間服務費且制定高比例違約條款實際上是在向購房人轉(zhuǎn)嫁風險，按照法律規(guī)定，違約責任不應超過實際損失的30%，且要有證據(jù)證明實際損失。