德國的社會分化在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)得尤為明顯。大都市、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和大學城的房價和租金都在上漲，但農(nóng)村地區(qū)的房價不僅沒有上漲，反而下跌。薩克森州的商業(yè)協(xié)會呼吁政府不要補貼新建房屋，而應(yīng)補貼改建和拆建。專家警告說，人口結(jié)構(gòu)的變化可能會加劇這一趨勢。

在線門戶網(wǎng)站ImmoScout24在2025年8月至10月期間對德國各城市和地區(qū)每套出租房源收到的電子郵件咨詢數(shù)量的中位數(shù)統(tǒng)計分析。結(jié)果顯示，在德國超過一半的城市和地區(qū)，出租公寓供應(yīng)充足甚至過剩，其中包括馬格德堡、哈勒（薩勒河畔）、沃爾夫斯堡和耶拿等主要城市。在30%的城市和地區(qū)，存在住房供應(yīng)過剩。也就是說，可供出租的公寓數(shù)量超過了需求量。

除了德國東部各州外，巴伐利亞州的帕紹、霍夫、科堡和施韋因富特周邊地區(qū)也存在這種情況。

而慕尼黑、柏林、漢堡等大多數(shù)主要城市以及弗萊堡、海德堡等大學城的租賃市場非常緊張。ImmoScout24的總經(jīng)理Gesa Crockford介紹，“這些地方一套公寓就能收到超過100份咨詢。”因此，她將德國各地的租賃市場狀況描述為“差異很大”。

住房需求可能誤判

ImmoScout24的分析僅代表德國住房市場現(xiàn)狀的一個快照。該在線門戶網(wǎng)站在接受媒體采訪時強調(diào)，城鄉(xiāng)之間的差異可能被夸大了。例如，由于房價較低，農(nóng)村地區(qū)更多的人希望擁有自己的住房而不是租房。此外，雖然城市里可能有很多一居室公寓，但人們可能更傾向于選擇面積更大的房子。這樣一來，即使住房需求實際存在，一居室公寓的房源信息也可能鮮有人問津。需要指出的是，全國的空置率僅為2.5%。

與此同時，其他專家也觀察到，未來房地產(chǎn)市場的供需差距可能會進一步擴大。經(jīng)濟繁榮的地區(qū)需求將持續(xù)增長，而越來越多的人將離開經(jīng)濟落后、貧困的地區(qū)。

德國政府認為德國的住房供應(yīng)將持續(xù)短缺，主要是因為近年來新建住房數(shù)量大幅下降。為了讓建筑施工更加便捷高效，政府出臺了諸如“建筑加速計劃”之類的補貼和立法舉措。

市場分析公司Empirica的負責人Reiner Braun在最近的一份市場評論中寫道，“目前的趨勢反映了人們對住房短缺的預(yù)期?！?而這種短缺狀況是否會長期持續(xù)尚不確定。倒是人口結(jié)構(gòu)的變化至關(guān)重要?！叭绻麤]有新的移民潮涌入，住房的需求增長可能在幾年內(nèi)就會明顯放緩?！?/p>

住房建設(shè)優(yōu)先事項

即使在德國的一些主要城市，也有跡象表明對新公寓的需求可能即將結(jié)束。根據(jù)ImmoScout24的數(shù)據(jù)，法蘭克福的供需比“緊張”，而斯圖加特和萊比錫的需求則被歸類為“略微過?！?。 ImmoScout24 的住房晴雨表也證實了這一點：第三季度，德國八大都市區(qū)（德國最大的兩個都市區(qū)）的租房需求下降了 1%；斯圖加特的租房需求甚至下降了 4%。

ImmoScout24 的一位發(fā)言人表示，在羅斯托克和海德堡，租房需求正在穩(wěn)步增長。而在慕尼黑、柏林或漢堡，任何能找到價格合適的公寓的人都算是幸運的?？梢钥隙ǎ旱聡嗽絹碓絻A向于選擇城市、周邊郊區(qū)或經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)。

Reiner Braun尖銳地指出：聯(lián)邦政府在“建筑加速”計劃中允許各城市和市鎮(zhèn)未來放棄分區(qū)規(guī)劃，很可能導(dǎo)致農(nóng)村地區(qū)綠地上的新建項目增多。而這些地區(qū)對經(jīng)濟適用房的需求往往較低，未來幾年還可能進一步下降。

德國城市協(xié)會和“未來建筑師”組織等機構(gòu)也呼吁，與其僅僅關(guān)注新建項目，不如加大對現(xiàn)有建筑改造的支持力度。這意味著可以更便捷、更快速地對現(xiàn)有建筑進行密度提升和擴建，以及將辦公空間改造成住宅單元。這樣一來，尤其是在大城市，就能新增數(shù)萬套公寓。

有意投資房地產(chǎn)的人都應(yīng)該關(guān)注這些發(fā)展趨勢。投資的新房可能會因為選址不當而在未來幾年大幅貶值。

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