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萬柳被玉泉路碾壓？

收到一個粉絲的來信，讓我陷入了深深地沉思…

房姐，萬柳現(xiàn)在可以買了嗎？家住歐洲公館，孩子明年上小學，考慮三小，關注萬柳已經兩年了，遲遲沒出手，不確定現(xiàn)在是否可以買，很難抉擇，最近家里一直在為這件事情來回商討，畢竟孩子要上學了，但確實非常的擔心，前來請教。

我看到這條消息的時候，讓助理整理了最近的成交數(shù)據(jù)，看完數(shù)據(jù)我也震驚了——堂堂萬柳，居然在某些指標上被玉泉路的一個盤給碾壓了！

這不科學??！

先說說讓我破局的數(shù)據(jù)，玉泉路的恒盛歐洲公館，今年的成交價居然高于萬柳某個別小區(qū)，更讓人意外的是，這個小區(qū)的成交價這幾年幾乎沒變化，百思不得其解…

萬柳被多少人譽為的宇宙中心，海淀學區(qū)的扛把子，中關村三小超級牛小，論配套，商場、地鐵，論地段西三環(huán)半，去哪都是一腳油門的事，自然資源也就更不用說了，我家老公都是經常跑步去頤和園的，這么多明顯的優(yōu)勢，怎么會輸給區(qū)區(qū)一個玉泉路的盤？

仔細想想，其實一切都是有跡可循的，歐洲公館雖然位置不如萬柳，但勝在品質還不錯，名氣不大，熱度也不高，所以沒有被哄抬房價的歷史背景，都是踏踏實實買來自住的，掛牌量不高，交易也不頻繁，大部分人買來會一直住下去，所以不存在砸盤的現(xiàn)象。

萬柳呢，有一說一，之前的熱度確實有點太高了，前幾年學區(qū)房炒得最瘋的時候，萬柳的房價被推到了一個不太合理的高度，那時候家長們?yōu)榱撕⒆由蠈W，什么價都敢接，學區(qū)溢價嚴重得離譜，后來政策一收緊，這部分溢價自然就擠破了。

其次，產品老齡化的問題越來越明顯，萬柳很多房子都是2000年初期建的，房齡普遍在20年以上，電梯老化、管道老化、小區(qū)設施跟不上，住起來確實不如新盤舒服，現(xiàn)在的購房者，特別是改善型客戶，對居住品質的要求越來越高，不是說有個學區(qū)就能一俊遮百丑的。

再來說說少子化的問題，現(xiàn)在年輕人生孩子的意愿越來越低，就算生了也多是一個，對學區(qū)房的剛性需求是有一定影響的，以前一個小區(qū)里到處都是推著嬰兒車的年輕夫妻，現(xiàn)在你看看，老年人越來越多，嬰幼兒明顯減少。

潮水褪去，誰在裸泳，一目了然！

歐洲公館這種定位相對務實的項目，市場激情高昂的時候，這里也沒有亢奮過，反而因為價格合理、產品過硬，在市場低迷期展現(xiàn)出了韌性，這個邏輯一下就很清晰了。

那么，萬柳到底可以買了嗎？

第一是政策層面的轉向信號，現(xiàn)在房地產政策還在調整期，什么時候政策底真正確立，市場信心什么時候才能恢復，萬柳作為優(yōu)質資產，有學區(qū)屬性，政策一旦松動，反彈也會比較明顯。

第二是市場預期的觸底。現(xiàn)在很多人還在觀望，等到大家普遍認為"差不多了"、"該買了"的時候，那就是轉折點。

但話說回來，萬柳的基本面優(yōu)勢還是在那里擺著的，哪怕不是為了學區(qū)，純粹為了自住改善，萬柳依然是個不錯的選擇，畢竟地段好、配套成熟、居住氛圍也不錯，更重要的是萬柳現(xiàn)在快要die出性價比了，對于真正的自住需求來說，這些都是實實在在的價值，性價比正在回歸。

所以，我給出的建議，如果為了自住可以再等等時機，為了孩子上學買個占坑的先上車，得讓孩子有學上。

非常感謝這位粉絲提出的問題，否則我真的沒特別關注到歐洲公館這個小區(qū)居然如此逆其道而行，應了那句話，每一輪市場背后的邏輯都不同！

房地產市場從來不缺故事，缺的是看透故事背后邏輯的眼光，萬柳和玉泉路的這場"對決"，其實反映的是整個購房需求畫像的變遷和洗牌，過去的很多觀點被顛覆了！

走老路，確實到不了新的地方了！

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