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北京樓市:警惕!二手房掛牌的“真實(shí)謊言”

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我是北京房姐,資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦!房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對(duì)你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)

關(guān)注“北京房姐” 公眾號(hào),進(jìn)行提問,有問必答,全程指導(dǎo)買房

昨天后臺(tái)收到一位海淀粉絲的咨詢,看完我特別能理解她的心情——三個(gè)月前她把自家150平的次新平層掛出去了,報(bào)價(jià)1700萬,后來中介電話就沒斷過,不是問看房時(shí)間,就是繞著彎子說“現(xiàn)在市場(chǎng)不好,你這價(jià)格太高,得降降”。

直到昨天上午,中介小哥的一句話徹底戳中了她:“1500萬差不多可以快速成交”,粉絲徹底繃不住了。

這套房是她2017年買的,買入價(jià)1600萬,加上裝修、稅費(fèi)、中介費(fèi),總成本1750多萬;1500萬的價(jià)格出手,也就意味著賬面上直接虧損150萬!誰的錢也不是大風(fēng)刮來的,她實(shí)在沒底,過來咨詢我該怎么辦。



說實(shí)話,最近不少粉絲都遇到過類似的情況,一被中介說“市場(chǎng)差、價(jià)格高”,就開始恐慌,怕現(xiàn)在不“割肉”,以后更賣不上價(jià)。但別急,咱們得先冷靜下來,看看你的房子到底值不值得“割肉”。

我先給這位粉絲的房源做了個(gè)全面“問診”,結(jié)合她的實(shí)際情況,最后明確告訴她:別跟風(fēng)賣,你的房沒到要降價(jià)的地步!

為啥這么說?先看兩個(gè)關(guān)鍵前提:

第一,她根本不著急用錢!賣房的初衷,不過是看到身邊朋友都在“割肉”,自己也慌了,怕以后價(jià)格更低。這種“別人賣我也賣”的恐慌情緒,一旦蔓延就很容易被市場(chǎng)帶節(jié)奏,反而容易虧在最低點(diǎn)。

第二,她的房子是實(shí)打?qū)嵉摹癆類房源”。這點(diǎn)太關(guān)鍵了!我給她看了北京大中介的最新掛牌數(shù)據(jù),14萬套雖然看著嚇人,但符合“房齡20年以內(nèi)+面積100㎡以上+普通住宅(非商業(yè))”的房源,城六區(qū)加亦莊總共才10722套,在沒有剔除“無效房源”的前提下,她的房子已經(jīng)沖進(jìn)前7.6%!放在海淀,更是妥妥的第一梯隊(duì)。

要知道,現(xiàn)在北京樓市不是“所有房子都難賣”,“好房子依然有市場(chǎng)”。她這套次新平層,不管是房齡、面積還是地段,都是剛需和改善客群眼里的“香餑餑”,只要不著急變現(xiàn),完全沒必要跟著降價(jià)。



反而有些房子,我勸你別猶豫,該降價(jià)趕緊賣,哪怕少賺點(diǎn),也比砸在手里強(qiáng)。這類房子大多有個(gè)共同點(diǎn):產(chǎn)品本身硬傷太大,跟市場(chǎng)好壞關(guān)系不大,早賣早省心!

第一類:“破大塔樓社區(qū)”。比如那種兩梯10戶、三梯12戶的小區(qū),戶型非正南正北,采光通風(fēng)差到爆,物業(yè)管理更是形同虛設(shè),高峰時(shí)段等電梯出行效率很低;而且得房率低,實(shí)際使用面積小,住進(jìn)去又?jǐn)D又壓抑。最近這類房子的價(jià)格跌幅特別大,越往后越難賣,不如趁早出手。

第二類是“公寓小區(qū)”。先不說人員多雜——要么住滿租客,要么一半房源被用來開公司,日常管理亂得像菜市場(chǎng),居住體驗(yàn)根本沒法提。更關(guān)鍵的是政策限制:剛需買房,最看重的就是能不能落戶、能不能對(duì)口好學(xué)校,可公寓基本都卡著這兩點(diǎn),滿足不了核心需求,誰愿意買?想成交,只能靠降價(jià),但越拖越難賣。

第三類是“硬傷房”。樓座差、臨街、樓層差、采光差、朝向、戶型差、稅費(fèi)高、房齡老等,都是硬傷房的一些典型特征,這類房子在市場(chǎng)好的時(shí)候也會(huì)比同小區(qū)的正常房源價(jià)格低,市場(chǎng)不好的時(shí)候,更容易成為滯銷房源,不是大家買不起,是真的沒人愿意在預(yù)算內(nèi)挑個(gè)“有毛病”的房!



最后想跟大家說,其實(shí)很多時(shí)候,咱們被中介“PUA”、被市場(chǎng)帶節(jié)奏,根本原因就是兩個(gè):不懂市場(chǎng),也不懂自己的房子。以為所有房子都在砸盤,以為中介說的“價(jià)格高”就是真的高,最后慌慌張張降價(jià),白白虧了幾十萬甚至幾百萬。

所以大家一定要記?。嘿u房前先搞清楚自己的房子是什么“段位”——是第一梯隊(duì)的優(yōu)質(zhì)房源,還是有硬傷的滯銷房?多了解市場(chǎng)真實(shí)數(shù)據(jù),多找專業(yè)的人咨詢,別被恐慌情緒牽著走。畢竟買房賣房是人生大事,一步錯(cuò)可能就是幾百萬的損失,可不能馬虎!

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