北京
競(jìng)拍中途一度“喊停”，兩家房企離場(chǎng)協(xié)商后又重返牌桌——6月18日，北京土拍上演了一場(chǎng)罕見(jiàn)的拉鋸戰(zhàn)。
最終，這宗西南三環(huán)外的低密宅地——豐臺(tái)橋南9001地塊，經(jīng)過(guò)144輪激烈競(jìng)價(jià)才最終決出歸屬。廈門國(guó)貿(mào)在4家房企的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍中勝出，以11.947億元摘得該地塊，成交樓面價(jià)約5.67萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15.65%。
低密小體量改善盤，可售房源僅約百套
該地塊具體為北京市豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)橋南城中村改造項(xiàng)目B區(qū)FT00-1507-9001地塊，位于西南三環(huán)與四環(huán)之間，用地規(guī)模1.92公頃，地上建筑規(guī)模約2.1萬(wàn)平方米，容積率1.1，限高45米，為三至四環(huán)間近年少見(jiàn)的低密用地，地塊自身指標(biāo)具備一定稀缺性。按照建筑面積推算，預(yù)計(jì)規(guī)劃4至7層洋房或小高層，可售房源約百套，屬于小體量改善盤。
這一稀缺的低密宅地吸引了招商蛇口、廈門國(guó)貿(mào)、越秀地產(chǎn)、懋源四家房企進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。競(jìng)拍中段，因卡點(diǎn)舉牌及不規(guī)范舉牌行為引發(fā)爭(zhēng)議，廈門國(guó)貿(mào)與招商蛇口雙雙離場(chǎng)協(xié)商，耗時(shí)頗長(zhǎng)后重回牌桌，此后競(jìng)拍延續(xù)至144輪方見(jiàn)分曉。
最終由廈門國(guó)貿(mào)以11.947億元摘得，成交樓面價(jià)約5.67萬(wàn)元/平方米。此次拿地，是廈門國(guó)貿(mào)自2023年11月摘得順義新城“璟上蘭園”項(xiàng)目后，時(shí)隔近三年再次在北京公開(kāi)市場(chǎng)落子。
對(duì)此，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱指出，地塊低密屬性雖優(yōu)，但成本較高，利潤(rùn)空間有限。
值得關(guān)注的是，該地塊包含隱性成本，其中，西、南、東三面均須無(wú)償配建3條街坊路并對(duì)外開(kāi)放。如果扣除街坊路占地面積合計(jì)約4297平方米，有效樓面價(jià)近7萬(wàn)元/平方米，已超過(guò)萬(wàn)泉寺B地塊水平。
外部配套方面，地塊距10號(hào)線泥洼站約400米，距9號(hào)線豐臺(tái)東大街站約550米，南側(cè)約500米為北京豐臺(tái)站，交通便利。周邊分布解放軍總醫(yī)院第五醫(yī)學(xué)中心、豐益公園、豐臺(tái)一小豐益分校、豐臺(tái)十二中等資源。不過(guò)，地塊周邊多為2000年前后建成的老社區(qū)，城市界面整體偏弱。
預(yù)計(jì)售價(jià)10萬(wàn)元/平方米，區(qū)域庫(kù)存壓力大
從區(qū)域來(lái)看，豐臺(tái)橋南9001地塊北側(cè)有懋源·煜澤臺(tái)、懋源璟瑜等次新盤在售；東側(cè)麗澤板塊新房密集，包括中海麗金府、中海麗澤叁號(hào)院、萬(wàn)泉寺B項(xiàng)目；南側(cè)有北京隅·西頌、北京建工·嘉棠雅序項(xiàng)目等。區(qū)域整體庫(kù)存較大，去化周期長(zhǎng)。
周邊次新二手房金融街融府掛牌均價(jià)約7萬(wàn)元/平方米，老小區(qū)的房?jī)r(jià)約4.8萬(wàn)元/平方米。由此，張凱推算，該項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)預(yù)計(jì)在10萬(wàn)元/平方米左右。其核心優(yōu)勢(shì)在于板塊內(nèi)缺乏同檔次新房直接競(jìng)爭(zhēng)，溢價(jià)空間相對(duì)清晰。短板在于地塊體量過(guò)小，社區(qū)感與私密性先天不足。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，豐臺(tái)供應(yīng)與成交雙雙放量，推出面積同比增加308%，成交規(guī)劃面積同比增加75%。但區(qū)域廣義存量已達(dá)170.5萬(wàn)平方米，去化周期逼近40個(gè)月，消化壓力不容回避。
張凱提醒，現(xiàn)階段新房產(chǎn)品迭代周期持續(xù)縮短，產(chǎn)品力快速攀升，地價(jià)卻在同步下行；存量新房與新產(chǎn)品之間的差距越來(lái)越大，一旦錯(cuò)過(guò)銷售窗口，既無(wú)力與新盤競(jìng)爭(zhēng)，也難以通過(guò)降價(jià)快速出清。因此，對(duì)于庫(kù)存高企或新盤集中入市的板塊，宜階段性暫停新增供應(yīng)，避免新地塊持續(xù)“背刺”存量項(xiàng)目。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對(duì) 楊許麗
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