“穩(wěn)步推進城中村更新改造，對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村優(yōu)先實施改造”，2026年5月，國務(wù)院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，明確建立可持續(xù)的城市更新體制機制和政策法規(guī)，高質(zhì)量推進城市更新，為建設(shè)現(xiàn)代化人民城市提供堅實基礎(chǔ)。

作為深圳落實住宅項目新規(guī)的首個城中村改造項目，羅湖區(qū)螺嶺片區(qū)改造迎來關(guān)鍵突破——6月17日，項目綜合方案正式發(fā)布，拆除范圍、改造單元規(guī)劃、搬遷補償方案等同步公布。這標志著項目進入實質(zhì)性推進階段，也將為深圳乃至全國超大城市的城中村改造落地探索新路徑。

俯瞰羅湖老城區(qū)——螺嶺片區(qū)。

時代之題：城中村、危舊房改造難題待解

走進螺嶺片區(qū)，時光仿佛凝固在上世紀八十年代。低矮的樓房外墻斑駁，這里曾是來深建設(shè)工程兵的重要集聚地，見證了深圳早期建設(shè)的榮光，如今卻在歲月侵蝕下褪去光彩。

62歲的陳伯是這里的老住戶，親歷片區(qū)數(shù)十年起伏，現(xiàn)在居住的樓棟老化，墻體開裂滲水，樓道狹小擁擠，安全隱患較大?！?0多年前，我們在這片土地上建起了深圳的第一批樓房。如今，它們卻成了我們的‘心頭病’?！标惒脑捳Z中透著無奈。

根據(jù)2024年《深圳市城市體檢城中村專項體檢》報告顯示，螺嶺項目在建筑質(zhì)量、生活便利、基礎(chǔ)完善、空間品質(zhì)等方面存在一定短板。片區(qū)拆除范圍12萬平方米，現(xiàn)存房屋2400余套，超七成房屋建成年限已逾40年，C級及以上危房占比過半，改造迫在眉睫。

“最怕的是臺風(fēng)天。”居民王叔回憶起2023年9月超強臺風(fēng)“蘇拉”來襲時的情景仍心有余悸，“水灌進家里，電也停了。我們只盼著雨早點停?！蹦菆雠_風(fēng)導(dǎo)致片區(qū)約300戶停電，近600戶停水，224人被轉(zhuǎn)移安置。

這場臺風(fēng)，暴露出片區(qū)存在較大的消防隱患和內(nèi)澇風(fēng)險——道路狹窄、管線復(fù)雜，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防車難以實施救援。不僅如此，片區(qū)內(nèi)地勢落差較大，最高與最低處將近10米，復(fù)雜的地勢導(dǎo)致排水系統(tǒng)不暢，水浸風(fēng)險居高不下。

除了以上安全隱患，公共配套的不足也讓居民生活品質(zhì)大打折扣。項目范圍內(nèi)常住人口達1.2萬，人口密度10萬人/平方公里，租戶占80%以上。片區(qū)人口密度大、低收入群體多、居民服務(wù)需求多元化特點突出，與公共配套設(shè)施短缺之間的矛盾日益突出。螺嶺社區(qū)小學(xué)學(xué)位缺口達720個，片區(qū)無空余用地建設(shè)社區(qū)公園、社康中心、幼兒園、文體場館等公共配套。交通也存在較為突出的優(yōu)化空間——僅有的兩條單向單車道，在早晚高峰時段經(jīng)常造成交通擁堵。

居民李阿姨說，“我們就盼著改造，能讓我們住上安全、舒心的房子。”

這份期盼，在2024年8月迎來了轉(zhuǎn)機，項目被納入全國首批城中村改造試點。

政策之利：制度創(chuàng)新打通改造堵點

面對螺嶺片區(qū)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、民生訴求多樣的現(xiàn)實，如何突圍？政策早已給出明確方向。從2023年中央政治局會議提出積極穩(wěn)步推進城中村改造，到2025年中央城市工作會議部署高質(zhì)量城市更新，再到近日《城市更新“十五五”規(guī)劃》明確建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，一系列頂層設(shè)計為深圳破解老城區(qū)更新難題提供了支撐。

羅湖區(qū)將螺嶺片區(qū)改造作為落實國家政策的實踐載體，創(chuàng)新打造“政府主導(dǎo)+國企實施、凈地出讓+市場參與”模式。政府角色從監(jiān)管者轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲗?dǎo)者，承擔從規(guī)劃審批、資金保障到回遷安置的全鏈條工作。2024年9月，羅湖區(qū)成立區(qū)級指揮部，螺嶺現(xiàn)場指揮部下設(shè)17個工作組、200余名工作人員協(xié)同推進。項目引進市屬國企天健集團作為合作單位，僅收取固定服務(wù)費，不通過房地產(chǎn)開發(fā)銷售盈利，定位為“服務(wù)商”。

資金保障方面，項目采用“專項債+政策性借款”雙渠道融資機制，成為全市首個獲批并落地城中村改造專項債的新項目，已獲兩家政策性銀行42億元專項借款授信。?？顚Ｓ谩⒎忾]管理的模式從制度上杜絕了“爛尾”風(fēng)險。補償安置上，項目在全市率先大規(guī)模推行房票安置試點，提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償、房票安置三種可選方式。居民可憑房票自主選擇適配房源，具有獎勵高、優(yōu)惠多、不限購、選現(xiàn)房、可拆分、能轉(zhuǎn)讓等優(yōu)勢。

民生之盼：打造安心舒心的“好房子”

走進項目現(xiàn)場指揮部，最引人注目的是墻上的規(guī)劃圖。新規(guī)劃的螺嶺片區(qū)呈現(xiàn)出一種舒展、通透的空間形態(tài)。

據(jù)項目相關(guān)負責(zé)人介紹，項目規(guī)劃按照住建部《住宅項目規(guī)范》的要求進行了調(diào)整，將總建筑面積從47萬平方米壓縮至37萬平方米，建筑限高80米?！皦嚎s建筑面積會影響項目收支平衡，但我們更看重長遠的社會效益和居民的居住品質(zhì)?！贝送猓輲X項目在電梯配置、隔音性能、系統(tǒng)性適老化設(shè)計等方面都按照新規(guī)范進行設(shè)計，確保讓居民真正住上安心、舒心的“好房子”。

《城市更新“十五五”規(guī)劃》提出“完善社區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施，逐步補齊便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施短板?！?，規(guī)劃圖上，幼兒園、九年一貫制學(xué)校、社區(qū)健康服務(wù)中心、文化活動室等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，15分鐘生活圈覆蓋所有居住組團，綠地面積將大幅提升。

本效果圖僅為規(guī)劃示意，最終方案以官方批復(fù)文件為準。

螺嶺項目的意義，遠不止于一個片區(qū)的改造，還承擔著為超大城市中心城區(qū)更新探路的重任。項目相關(guān)負責(zé)人稱，“我們希望螺嶺探索能夠形成一套可復(fù)制、可推廣的模式，為深圳乃至全國的超大城市的城中村改造提供參考?！?/p>

采寫：奧一新聞記者 蔣清君 彭崢