最近不少刷房產(chǎn)資訊的朋友應(yīng)該都刷到了重磅消息，國(guó)家發(fā)布城市更新 “十五五” 專項(xiàng)規(guī)劃，這也是國(guó)內(nèi)首個(gè)針對(duì)城市更新出臺(tái)的國(guó)家級(jí)規(guī)劃文件。未來(lái)五年里，國(guó)內(nèi)要改造幾十萬(wàn)套危舊住房、上千個(gè)城中村以及上萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，其中危房改造的數(shù)量直接比上一個(gè)五年翻了整整一倍。

消息一出，朋友圈瞬間分成了兩大陣營(yíng)。手握老破小的業(yè)主天天蹲官方公告，就盼著自家房子能被劃入拆遷名單，靠著原地重建實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值；準(zhǔn)備上車買(mǎi)房的剛需年輕人卻滿心焦慮，生怕老城區(qū)大規(guī)模改造之后，核心地段的房?jī)r(jià)一路走高，原本湊夠的首付直接跟不上市場(chǎng)行情。

很多房產(chǎn)中介抓住大家這種忐忑的心理大肆宣傳，聲稱新一輪拆遷潮來(lái)襲，老房子馬上迎來(lái)升值風(fēng)口。但很少有人靜下心讀懂配套政策細(xì)則，本輪拆遷和十幾年前遍地開(kāi)花的棚改完全不是一回事，拆遷有著極其嚴(yán)苛的硬性約束，同時(shí)官方也出臺(tái)了多條穩(wěn)房?jī)r(jià)措施，兼顧老房主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益和剛需群體的購(gòu)房壓力。今天就用大白話拆解新規(guī)細(xì)節(jié)，講清楚誰(shuí)能從中獲益，誰(shuí)需要避坑，未來(lái)樓市到底會(huì)朝著哪個(gè)方向發(fā)展。

一、本輪拆遷絕非大拆大建，拆除面積劃定紅線，三類房屋想要拆遷要過(guò)三道關(guān)卡

很多人誤以為老房子只要年代久遠(yuǎn)，早晚都會(huì)被整體推倒重建，其實(shí)這個(gè)想法早就不符合當(dāng)下的政策要求。住建部早已明確城市更新遵循留改拆并行，以修繕提升為主的核心原則，徹底告別過(guò)去整條街區(qū)全部拆遷重建的粗放模式。

政策明確硬性約束，單個(gè)城市更新片區(qū)內(nèi)，整體拆除的建筑面積不能超過(guò)片區(qū)總建筑面積的 20%，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，一個(gè)小區(qū)最多只能拆兩成建筑，其余樓棟只能通過(guò)翻新外墻、加裝電梯、改造水電管線這類微改造提升居住條件。

而且就算房屋符合拆遷條件，也必須走完第三方安全機(jī)構(gòu)鑒定、全體業(yè)主投票表決、政府規(guī)劃公示三道流程，缺少任意一項(xiàng)都不能啟動(dòng)拆遷施工。真正能夠納入拆除重建范圍的，只有下面三類房子。第一類就是經(jīng)過(guò)專業(yè)檢測(cè)評(píng)定的 D 級(jí)危房，沒(méi)有任何加固維修的價(jià)值。房屋安全一共劃分四個(gè)等級(jí)，只有地基下沉、梁柱斷裂、墻體大面積開(kāi)裂的 D 級(jí)危房才能申請(qǐng)拆除重建，這類房屋一旦遇到極端天氣極易發(fā)生坍塌，維修花費(fèi)甚至遠(yuǎn)超重建成本。如果只是局部受損的 C 級(jí)危房，官方只會(huì)安排加固修繕，不會(huì)直接拆除，家里墻面漏水、外立面老化的老舊小區(qū)，基本沒(méi)有拆遷的可能性。第二類處在城市公共基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃紅線內(nèi)的住宅。城市新建地鐵、擴(kuò)建主干道、新建學(xué)校醫(yī)院、完善防洪管網(wǎng)這類民生工程用地范圍內(nèi)的房屋，會(huì)依法進(jìn)行征收拆遷，所有補(bǔ)償方案全程公開(kāi)透明，居民可以自由選擇回遷、就近安置房或者房票補(bǔ)償，不會(huì)強(qiáng)制發(fā)放現(xiàn)金。純商業(yè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)不允許大規(guī)模征收居民住宅。第三類缺少基礎(chǔ)生活配套、安全隱患扎堆的老式預(yù)制板樓房和筒子樓。上世紀(jì)八九十年代修建的預(yù)制板樓棟抗震標(biāo)準(zhǔn)偏低，大多沒(méi)有獨(dú)立廚衛(wèi)，連片改造才能徹底消除安全隱患，不過(guò)想要拆遷，必須征得絕大多數(shù)業(yè)主同意，只要大部分住戶不愿意搬遷，拆遷項(xiàng)目就會(huì)直接擱置。

二、拆遷不等于房?jī)r(jià)暴漲，老房升值屬于價(jià)值修復(fù)，不同地段房產(chǎn)漲幅差距明顯

各大房產(chǎn)自媒體總在渲染拆遷之后房?jī)r(jià)直接翻倍的說(shuō)法，可現(xiàn)實(shí)里老房重建后的價(jià)格，大多只是回歸該地段合理市場(chǎng)價(jià)，并不存在炒作式暴漲。就拿杭州某教工宿舍小區(qū)舉例，改造之前屬于無(wú)人問(wèn)津的老破小，經(jīng)過(guò)居民自籌資金原地重建，加裝電梯、車位之后，二手房每平米單價(jià)雖然上漲一萬(wàn)左右，但依舊低于周邊同地段次新房?jī)r(jià)格，并沒(méi)有脫離區(qū)域樓市均價(jià)瘋狂上漲。

結(jié)合房產(chǎn)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，完成整體改造的老舊小區(qū)，二手房均價(jià)普遍上漲 8% 到 12%，只有核心城市的學(xué)區(qū)、地鐵房漲幅會(huì)稍微高一些。有兩類房子就算納入改造范圍，房?jī)r(jià)也很難迎來(lái)大漲：一類是人口不斷流失的小縣城遠(yuǎn)郊房源，沒(méi)有剛需接盤(pán)，房?jī)r(jià)小幅上漲之后很快就會(huì)歸于平穩(wěn)；另一類沒(méi)有納入拆遷范圍的普通次新房，片區(qū)少量樓棟改造只會(huì)分流剛需買(mǎi)家，不會(huì)帶動(dòng)整片區(qū)域房?jī)r(jià)普漲。

之所以改造后的房子能夠小幅升值，主要來(lái)源于三方面的加持：拆遷重建過(guò)程中會(huì)同步完善社區(qū)養(yǎng)老、便民商超、充電樁等公共配套；老式小戶型統(tǒng)一優(yōu)化成帶獨(dú)立廚衛(wèi)的主流戶型，二手房流通性大幅提升；政策適度放寬建筑容積率，用來(lái)建設(shè)保障房和公共設(shè)施，片區(qū)居住價(jià)值穩(wěn)步提升。

三、五大調(diào)控政策同步落地，從根源避免重走棚改漲價(jià)老路，剛需買(mǎi)房不用過(guò)度恐慌

很多過(guò)來(lái)人依舊記得早年棚改貨幣化安置時(shí)期，大量拆遷戶手握現(xiàn)金涌入樓市，直接推高了全國(guó)多地房?jī)r(jià)，所以大家擔(dān)心本輪城市更新會(huì)再次催生房?jī)r(jià)暴漲。針對(duì)這一顧慮，官方提前出臺(tái)五條調(diào)控政策，全方位穩(wěn)定樓市行情。首先優(yōu)先推行回遷安置，嚴(yán)格限制大規(guī)?，F(xiàn)金補(bǔ)償，拆遷發(fā)放的房票只能在本地購(gòu)買(mǎi)商品房和安置房，無(wú)法直接取現(xiàn)流入樓市炒作；其次政府會(huì)批量收購(gòu)市面上的存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房，定向供給本地剛需群體，平衡住房供需；同時(shí)嚴(yán)控單個(gè)片區(qū)拆遷體量，分批穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)改造，避免短期新房供需失衡；市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)會(huì)常態(tài)化巡查，嚴(yán)厲打擊中介惡意抬高房?jī)r(jià)、炒作拆遷預(yù)期的違規(guī)行為；最后通過(guò)差異化房貸政策扶持剛需，提高多套房購(gòu)房者的購(gòu)房門(mén)檻，遏制房產(chǎn)投機(jī)行為。

四、四類人群受政策影響各不相同，不同房產(chǎn)持有者要找準(zhǔn)自身定位避開(kāi)投資誤區(qū)

新規(guī)落地之后，手握不同房產(chǎn)的四類人群，面臨的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)差異巨大，千萬(wàn)別盲目跟風(fēng)踩坑。第一類恰好持有三類可拆遷房屋的業(yè)主，能夠享受居住環(huán)境升級(jí)、房產(chǎn)保值增值的紅利，還可以申領(lǐng)改造專項(xiàng)補(bǔ)貼，但也要承擔(dān)戶型擴(kuò)建、公共設(shè)施建設(shè)的分?jǐn)傎M(fèi)用，還要面對(duì)兩三年的租房過(guò)渡期，不要幻想拿到高額現(xiàn)金補(bǔ)償一夜暴富。第二類準(zhǔn)備入手老城區(qū)小戶型的剛需購(gòu)房者，短期內(nèi)拆遷片區(qū)老舊房源掛牌價(jià)會(huì)小幅上漲，大家可以把目光轉(zhuǎn)向周邊未改造小區(qū)，或者申請(qǐng)保障性住房，依托首套房房貸優(yōu)惠降低購(gòu)房壓力，切勿跟風(fēng)搶購(gòu)炒作房源。第三類普通老舊小區(qū)業(yè)主，自家房子不在拆遷清單內(nèi)，只能享受基礎(chǔ)翻新改造，房產(chǎn)平穩(wěn)小幅升值更適合長(zhǎng)期自住，不要抱著拆遷暴富的想法無(wú)限期持有房產(chǎn)，根據(jù)自身置換需求正常交易即可。第四類手握多套房產(chǎn)的投資客，本輪政策徹底堵住拆遷短期套利的通道，拆遷范圍小、表決門(mén)檻高、升值速度慢，不管是核心城區(qū)還是偏遠(yuǎn)縣城，靠老舊房產(chǎn)投機(jī)獲利的時(shí)代已經(jīng)落幕。

除此之外，市場(chǎng)上還流傳著四大房產(chǎn)認(rèn)知誤區(qū)需要大家警惕：房齡長(zhǎng)不代表可以拆遷，房屋安全等級(jí)才是唯一判定標(biāo)準(zhǔn)；拆遷不會(huì)讓房?jī)r(jià)短期翻倍，還要扣除改造、租房各類成本；局部片區(qū)改造不會(huì)帶動(dòng)全城房?jī)r(jià)上漲，樓市會(huì)持續(xù)分化；不要高價(jià)入手老破小賭拆遷，一旦業(yè)主投票失敗，高價(jià)入手的房子很難實(shí)現(xiàn)盈利。

總結(jié)

從大規(guī)模向外擴(kuò)建新城，到如今深耕老城存量提質(zhì)，城市更新新規(guī)本質(zhì)上是樓市回歸居住屬性的重要信號(hào)。推進(jìn)危房拆遷，首要目的是消除住房安全隱患，完善城市公共配套，其次才是盤(pán)活存量房產(chǎn)價(jià)值。伴隨著穩(wěn)房?jī)r(jià)、保剛需各類政策不斷落地，本輪拆遷不會(huì)復(fù)刻早年棚改房?jī)r(jià)暴漲的局面，未來(lái)房產(chǎn)兩極分化會(huì)越來(lái)越明顯，地段優(yōu)越、配套完善、居住安全的房子保值能力更強(qiáng)，偏遠(yuǎn)缺乏配套的老舊房源升值空間持續(xù)收窄，房產(chǎn)投機(jī)的紅利徹底消失。

對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，有自住需求按需買(mǎi)房即可，手握老房放平心態(tài)理性看待拆遷預(yù)期，不要被房產(chǎn)自媒體的片面言論裹挾盲目投資。

互動(dòng)提問(wèn)：你所在的城市最近有沒(méi)有啟動(dòng)老舊小區(qū)拆遷改造？身邊有人靠原拆原建改善居住條件，也有人踩坑高位接盤(pán)老破小嗎？在你看來(lái)這一輪城市更新，剛需買(mǎi)房的機(jī)會(huì)更多還是壓力更大？歡迎點(diǎn)贊收藏本文，轉(zhuǎn)發(fā)給身邊準(zhǔn)備買(mǎi)房、持有老房子的親友，在評(píng)論區(qū)聊聊你的真實(shí)見(jiàn)聞。