北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

**基金您了解嗎？介紹說是專門投資出租公寓的，在北京已經(jīng)有不少儲(chǔ)備了，固定收益率4%，有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

A：

1、沒聽說過，這種所謂的基金其實(shí)就是二房東，跟前幾年的蛋殼一類的沒太大區(qū)別，北京有的是。

2、4%的“固定收益”，那肯定是不靠譜兒啊，相當(dāng)?shù)牟豢孔V兒。畢竟現(xiàn)在的五大銀行存款才1.3%，其他的高了1.5%吧，這已經(jīng)代表了全社會(huì)的投資平均收益率，或者是代表了相對(duì)最穩(wěn)妥的收益率。那如果是真的能有4%的固定收益，風(fēng)險(xiǎn)就是存款的接近三倍唄。收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越大。

3、另外按照現(xiàn)在北京的行情吧，即便是自己的50年公寓出租，收益率也不過是4%。而基金是需要賺錢的，請(qǐng)問他們的利潤從哪兒來？人家不可能白忙活吧，即便是只有人員工資+辦公場地，那再增加個(gè)2%都是少說的。

此外真正大頭兒的還有廣告投入呢，畢竟他們不是老牌兒中介，沒那么多的客戶儲(chǔ)備。所以如果給您4%，那他們的毛利至少8%?？蛇@畢竟是房子出租啊，哪個(gè)城市能有如此高的收益率？

當(dāng)然也不是不可能，如果都跟香港棺材房似的弄成鴿子籠上下鋪還真可能8%，但這在內(nèi)地違規(guī)啊，北京是查的相當(dāng)嚴(yán)的，一旦有舉報(bào)派出所就會(huì)上門。所以還是這句話，收益越高風(fēng)險(xiǎn)越大，那如果他們扛不住風(fēng)險(xiǎn)了，就只能由業(yè)主承擔(dān)了。

4、總之我認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)很大的，真要有錢自己買套小公寓出租好不好啊？也能達(dá)到4%的收益率，即便是交給中介打理也能在3%以上，何必折騰什么基金呢？

僅供參考。

二

Q:

我們是北京人夫妻，在準(zhǔn)備退休養(yǎng)老房?，F(xiàn)在看上的是通州**小區(qū)的一套頂層，無電梯，三居室。想問三點(diǎn)：一是加裝電梯的問題；二是如果加裝不成，您對(duì)這種郊區(qū)無電梯頂層的看法；三是目前原房主因?yàn)槟軌蛑蓖琼敚栽跇琼斏现匦伦隽朔浪?，然后自己布置了不少花盆并且搭建了個(gè)葡萄架，業(yè)主說是物業(yè)允許，但物業(yè)避而不答，請(qǐng)問是否有被強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)？

A：

1、加裝電梯，似乎好長時(shí)間不怎么提了似的，或者說是熱度降低+行動(dòng)趨緩吧。畢竟之前在全國各地都出現(xiàn)了不少問題，除了樓上樓下的糾紛，主要就是電梯框架和樓梯的連接問題，安全隱患很難解決，所以至少一兩年沒什么太大的推動(dòng)了。

我要建議就是做好長期加裝不上的準(zhǔn)備吧，至少三五年的別期待了，做好十年的準(zhǔn)備，實(shí)在爬不動(dòng)了就索性換房。

2、無電梯頂層，這種房在小城市幾乎沒人要，即便價(jià)格便宜都非常的難賣。但在北京不算太大的問題，只要不是偏遠(yuǎn)板塊，那一般就是掛牌期長而已，價(jià)格都不會(huì)單獨(dú)下降太多。或者說這種老房的頂層早就和中間層形成穩(wěn)定的價(jià)格差比例了，數(shù)值或許會(huì)波動(dòng)，但比例一般不變。

既然您看的是**小區(qū)，那地段兒算很不錯(cuò)的，典型的成熟板塊，所以沒必要太糾結(jié)保值問題，還是多考慮居住吧。

3、葡萄架，這看鄰居是否投訴吧。一般來說這種沒有固定門窗的非封閉建筑，不算太違規(guī)，老小區(qū)的物業(yè)一般都不管。但這種事兒誰也不會(huì)明著說，只能說是民不舉官不究，都別過分就差不多得了。

真要強(qiáng)拆的話就拆唄，一個(gè)葡萄架能值多少錢？沒必要為了這點(diǎn)事兒較勁，還是多考慮享受退休生活吧。

僅供參考。

三

Q:

我家孩子是明年要入學(xué)了所以開始看房，主要是月壇的。但說實(shí)話，感覺跟前幾年相比沒降多少似的，以二區(qū)三區(qū)的兩居室來說，五年前800多萬的現(xiàn)在也至少700多萬，跟網(wǎng)上中介說的學(xué)區(qū)房暴跌不一樣，搞的我既失望也有些擔(dān)心，擔(dān)心一旦我們買下就暴跌開始了。因?yàn)橥抡f他一直觀察學(xué)區(qū)房的溢價(jià)情況，孩子少了之后就已經(jīng)降了，只是還不到暴跌的時(shí)候。

A：

1、那您想問我什么呢？是買不買，還是值不值，或者是跌不跌？如果是問這些的話那我就都不好回答。

買不買的只能是家長決定，值不值的也是自己的價(jià)值判斷，跌不跌的則由市場的供需關(guān)系決定，都不是我能預(yù)測(cè)和影響的。

2、簡單說吧，我不知道您所看的具體房源，只能說從西城區(qū)整體的學(xué)區(qū)溢價(jià)來說，前幾年最高峰的時(shí)候30%以上，現(xiàn)在降到25%左右，確實(shí)降的不太多。

在我看來，既然是入學(xué)人口下降，那除非是有鼓勵(lì)政策，比如放寬非京籍入學(xué)+高考的政策，否則很難增加學(xué)區(qū)房的購買人群，溢價(jià)的比例也就至少不會(huì)再回升。

但暴跌我也認(rèn)為可能性不大。因?yàn)榇蠖鄶?shù)家庭買了房都是既要上學(xué)也要自住的，那他們?cè)诤⒆赢厴I(yè)之前就不會(huì)賣房，而是隨著一屆屆孩子讀完初中或高中才賣房離開呢。那溢價(jià)比例也就只會(huì)是逐年下降，不至于暴跌。這可以參考韓國和咱們寶島省的情況，都是溢價(jià)比例逐年下降，沒有暴跌的先例。

3、其他我好像沒什么可說的了，要不就多看看房吧，同時(shí)多算算溢價(jià)比例，選擇盡量低的不就得了，既提高居住的性價(jià)比也降低風(fēng)險(xiǎn)。

僅供參考。

四

Q:

我們現(xiàn)在住老山的首鋼老破小，就這一套，孩子有自己的房，我在考慮明年退休后的養(yǎng)老房問題。開始想的是門頭溝和房山，但在手機(jī)上看了好久了，感覺除非是到平谷和密云買房，否則根本沒什么改善的效果，稍微近點(diǎn)的都不便宜，所以現(xiàn)在又有索性涿州買的想法了，至少比燕郊近點(diǎn)，您看好涿州嗎？

A：

1、涿州比燕郊近，您是以老山為出發(fā)點(diǎn)的吧？但既然要換房就還是以天安門為中心才合適，那就是應(yīng)該是燕郊更近點(diǎn)兒了。

2、我對(duì)環(huán)京都不太熟，這幾年都沒怎么去，談不上是否看好。不過既然房子是用來住的，您想換的也是典型自住的養(yǎng)老房，那就看自己的喜好吧，能滿足自己需求的就是最好的。

至于其他方面其實(shí)沒必要太多考慮，尤其是保值等方面，將來發(fā)展的好那就是皆大歡喜，不太好的話也不至于多差，反正已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了居住改善。

3、平谷密云等遠(yuǎn)郊板塊也建議是這種心態(tài)，既然是為了改善養(yǎng)老，那就甭過多考慮保值之類的，沒必要自尋煩惱。

其實(shí)我要建議的話還是門頭溝，規(guī)劃定位就是生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，養(yǎng)老挺合適的。而且畢竟離石景山近，將來醫(yī)療和串門聚會(huì)什么的也方便。我不知道您的預(yù)算是多少？但如果不是太高，那門頭溝大多數(shù)普宅的保值也還可以，畢竟離市區(qū)很近。

4、其他的沒什么建議，還是看您自己的喜好吧。

僅供參考。

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