來源：市場資訊

（來源：地產(chǎn)觀察）

坦白說，現(xiàn)在的很多項(xiàng)目，已經(jīng)很難讓人產(chǎn)生驚喜了。

真的，去年的很多項(xiàng)目，為了四代而四代，干掛個(gè)露臺(tái)，跟室內(nèi)沒有任何的空間聯(lián)動(dòng)，那點(diǎn)贈(zèng)送率還不如二手房的低價(jià)來得實(shí)在。

今年的抬板，一些項(xiàng)目就想要個(gè)峽谷景觀，其它的諸如人行動(dòng)線、沿街面處理等等，這些問題通通不考慮，未來難免會(huì)出問題。

說到底，很多開發(fā)商還是沒有意識(shí)到市場的嚴(yán)峻性，覺得上四代就是保送門票，實(shí)則那些混日子的項(xiàng)目已經(jīng)越來越難立足。

今天想聊兩個(gè)極具代表性的樣本——鄭州的通派?龍湖御潮云上，和開封的梅隆棠嶼。

一個(gè)走產(chǎn)品創(chuàng)新路線，把飽受爭議的第四代住宅做出了實(shí)打?qū)嵉木幼r(jià)值；

一個(gè)走品質(zhì)堅(jiān)守路線，靠十幾年的長期主義攢下了深厚的口碑護(hù)城河。

二者路徑截然不同，底層邏輯卻高度一致。

拋開花哨的營銷話術(shù)，我們聊聊：這兩個(gè)項(xiàng)目到底好在哪？對(duì)當(dāng)下的開發(fā)同行來說，又有哪些值得深思的借鑒意義？

先來看御潮云上，這是鄭州前兩個(gè)季度賣的最好的項(xiàng)目之一，1-5月份，御潮云上持續(xù)霸榜鄭州市熱銷金額與面積。

我給它下的定義是：四代住宅，終于不是樣子貨了。

為什么這樣說呢？

因?yàn)樵谖铱磥?，御潮云上是真刀真槍地解決了前幾代四代宅普遍存在的通病。

眼下市面上做第四代住宅的項(xiàng)目不在少數(shù)，但大多逃不開三個(gè)硬傷：奇偶層露臺(tái)錯(cuò)位帶來的隱私泄露、大露臺(tái)外伸遮擋室內(nèi)采光、露臺(tái)功能雞肋最后淪為雜物間與晾曬區(qū)。概念喊得響亮，實(shí)際居住體驗(yàn)卻大打折扣。

而御潮云上的解法，從一開始就是實(shí)打?qū)嵉膯栴}導(dǎo)向。

針對(duì)隱私痛點(diǎn)，它用270°環(huán)幕邊廳+三面采光的設(shè)計(jì)，從建筑源頭消解了樓棟對(duì)視的問題，邊戶的通透感與私密性同時(shí)拉滿；

針對(duì)采光難題，它打造了多面采光系統(tǒng)，哪怕是中間戶，也能實(shí)現(xiàn)多維度進(jìn)光，徹底避免了露臺(tái)遮擋室內(nèi)光線的通??；

針對(duì)實(shí)用性不足的問題，它打造的空中露臺(tái)，不是生硬向外延伸的裝飾性露臺(tái)，而是與室內(nèi)空間做了一體化銜接，種花休閑、親子互動(dòng)、親友小聚都能承載，不再是只能遠(yuǎn)觀的景觀擺設(shè)。

說白了，多數(shù)項(xiàng)目做四代宅，是先有概念再湊產(chǎn)品，而御潮云上，是先找痛點(diǎn)再做解決方案。這就是最本質(zhì)的區(qū)別。

它的核心是把空間連成片，從視覺上拉高居住體驗(yàn)。

比如，傳統(tǒng)改善戶型的公共區(qū)域，無非客餐廳加陽臺(tái)30多㎡基本就到了上限。

而御潮云上做的 LDKBG 一體化設(shè)計(jì)，把客廳、餐廳、廚房、陽臺(tái)、空中花園串成了一個(gè)完整的整體，公共活動(dòng)空間甚至能直接拉到50㎡以上。

又或者是現(xiàn)在都有的地下會(huì)所，為什么很多項(xiàng)目的會(huì)所一進(jìn)去就會(huì)有一種壓抑陰涼的感覺？

那是因?yàn)闉榱俗畲蠡瘯?huì)所的使用面積，大部分項(xiàng)目的做法都是圍繞著下沉庭院做一滿圈的圍合空間，靠一個(gè)走廊連在一起，采光只有那一面窗。

而御潮云上則是在轉(zhuǎn)角處做局部斷開留白，直接多出了兩個(gè)采光面，功能上并沒有欠缺很多，但是空間上卻更敞亮。

這也是御潮云上帶給人最大的感受，無論是室內(nèi)還是會(huì)所，就是覺得項(xiàng)目通透敞亮。

顯大。

如果說御潮云上是靠產(chǎn)品創(chuàng)新撕開了同質(zhì)化的缺口，那梅隆棠嶼走的就是另一條完全不同的路：靠長期的品質(zhì)堅(jiān)守，攢出自己的護(hù)城河。

而這一點(diǎn)，師承永威。

梅隆花語實(shí)景圖

梅隆的產(chǎn)品是不是永威味兒非常足？項(xiàng)目核心產(chǎn)品與工程團(tuán)隊(duì)大多出身永威，從建材選型的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)，到施工工藝的毫米級(jí)把控，再到景觀落地的實(shí)景還原度，那份藏在看不見的地方的品質(zhì)較真，真的很永威。

梅隆花語實(shí)景圖

而且，它更難得的，是在規(guī)劃上敢主動(dòng)做減法。

梅隆花語實(shí)景圖

在當(dāng)下的市場上，一個(gè)項(xiàng)目的常規(guī)操作肯定是把樓棟盡量鋪滿，把貨值拉到最大。

但梅隆偏不—— 它主動(dòng)減少樓棟數(shù)量，原規(guī)劃容積率 2.2，開發(fā)商主動(dòng)損容到 1.71，砍掉約 1.8 萬㎡可售住宅，相當(dāng)于損失了一棟樓的貨值，把大量土地空間讓給了樓間距和景觀，它硬生生把中心景觀區(qū)做到了約7200m2。

這筆賬看起來短期不劃算，但帶來的居住體驗(yàn)提升是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

樓間距寬了，樓棟之間沒了對(duì)視，私密性直接上去了；建筑密度低了，每戶的采光時(shí)長都有了充足保障。

更多土地留給景觀，不用擠在幾棟樓中間搶綠化，真正做到了戶戶有景。

在全行業(yè)都普遍追求貨值最大化的環(huán)境里，愿意為了居住品質(zhì)主動(dòng)讓渡貨值，這份舍得，本身就足夠稀缺。

很多改善項(xiàng)目，嘴上說著高端社區(qū)，身體卻很誠實(shí)：剛需小戶型、改善大戶型、疊拼別墅混在一起做高低配，什么客群都想抓。結(jié)果就是社區(qū)人群雜亂，改善客戶不買賬，剛需客戶覺得貴，兩頭不討好。

梅隆棠嶼的思路非常清晰：全社區(qū)只做大戶型，不碰剛需產(chǎn)品；不做高低配，社區(qū)業(yè)態(tài)高度統(tǒng)一；所有樓棟品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)一致，不分所謂的樓王和普通樓棟。

最終換來的，是居住的舒適性，這種空間做出來的景觀與建筑尺度，是多少營銷費(fèi)都換不來的。

還有綠城·春月錦廬，鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣把中原好房子頒給了它。

邏輯其實(shí)跟前面兩個(gè)一樣，沒有高低配，沒有洋房的噱頭，就是一門心思把所有樓棟排布得端端正正，專心做產(chǎn)品。

比如，南北雙立面設(shè)計(jì)，最大0.59的窗墻比。

又或者是3800㎡復(fù)合型雙會(huì)所，放到北龍湖也是第一梯隊(duì)。

2300㎡下沉式會(huì)所：恒溫泳池、書吧、健身館、瑜伽室、茶室， 900㎡浮光下沉庭院：水院+景觀廊架+疊水，儀式感與功能性兼?zhèn)洌?/p>

600㎡架空層泛會(huì)所：鏡子迷宮、積木天地、共享書吧、兒童樂園。

本質(zhì)上，產(chǎn)品力，才是真正的穿越周期能力。

行業(yè)上行的時(shí)候，地段好、會(huì)營銷、牌子響，都能賣得好，都能有溢價(jià)。但到了調(diào)整期，潮水退去，才知道誰在裸泳。

沒有產(chǎn)品力支撐的項(xiàng)目，只能靠降價(jià)內(nèi)卷求生；而真正有硬實(shí)力的項(xiàng)目，哪怕市場遇冷，也能走出自己的獨(dú)立行情。市場越分化，好產(chǎn)品的優(yōu)勢就越明顯。

而且這幾個(gè)項(xiàng)目有個(gè)非常重要的共同點(diǎn)：它們做的很多決策，都不是為了賣房那一刻好賣，而是為了業(yè)主住十年依然舒服。樓間距影響未來十年的采光和隱私，圈層純粹性影響未來十年的社區(qū)氛圍，得房率影響未來十年的空間使用。

很多項(xiàng)目做產(chǎn)品，只盯著展示區(qū)能不能打動(dòng)人；而真正的好項(xiàng)目，想的是客戶住十年之后，會(huì)不會(huì)感謝自己當(dāng)初的選擇。

房地產(chǎn)高速增長的時(shí)代確實(shí)過去了，但好房子的時(shí)代，才剛剛開始。