一、樓盤(pán)定位

昆侖·天麓灣是青島市李滄區(qū)世園板塊一處"豪宅+改善型"復(fù)合產(chǎn)品，依托百果山森林公園及溪流濕地資源，主打小高層/高層住宅與洋房組合，核心標(biāo)簽為"低密河岸洋房""生態(tài)改善盤(pán)"。據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)綜合測(cè)評(píng)，項(xiàng)目得分7.03/10，整體處于中游水平。測(cè)評(píng)認(rèn)為，該項(xiàng)目適合重視居住品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境、看重低密產(chǎn)品形態(tài)、對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感的改善型客群。

二、樓盤(pán)總述

昆侖·天麓灣位于青島市李滄區(qū)世園板塊，地址為賓川路與惠水路交匯。項(xiàng)目總建筑面積約56764㎡，容積率1.7、綠化率30%，規(guī)劃戶數(shù)僅406戶，車(chē)位比達(dá)1:1.46（數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC）。開(kāi)發(fā)商為青島鴻基昆侖置業(yè)有限公司，物業(yè)由綠城物業(yè)提供基礎(chǔ)服務(wù)保障，園林由奧雅設(shè)計(jì)操刀。項(xiàng)目最早開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2023年5月13日，最晚交房時(shí)間為2025年8月31日，產(chǎn)權(quán)類(lèi)型為大產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)年限70年。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，項(xiàng)目目前為尾盤(pán)銷(xiāo)售狀態(tài)，公開(kāi)信息顯示僅剩頂?shù)讘粜?。價(jià)格方面，據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)2026年1月李滄區(qū)銷(xiāo)售金額榜，項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為21,656元/㎡，位居該區(qū)銷(xiāo)售金額榜前列。

三、樓盤(pán)得分及分析

據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)測(cè)評(píng)，昆侖·天麓灣綜合得分7.03/10，在11個(gè)對(duì)比項(xiàng)目中位列第6名。四大維度中，項(xiàng)目?jī)r(jià)值（8.02/10，權(quán)重30%）為最強(qiáng)項(xiàng)，在社區(qū)規(guī)?？刂?、車(chē)位配置及低密產(chǎn)品形態(tài)上表現(xiàn)突出；區(qū)域價(jià)值（6.72/10，權(quán)重40%）、市場(chǎng)表現(xiàn)（6.47/10，權(quán)重20%）與口碑情況（6.46/10，權(quán)重10%）相對(duì)薄弱。

下圖為四大維度得分雷達(dá)圖。據(jù)評(píng)分顯示，項(xiàng)目?jī)r(jià)值與其余三項(xiàng)之間存在明顯落差，呈現(xiàn)"產(chǎn)品強(qiáng)、區(qū)域弱"的結(jié)構(gòu)性特征。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)

下圖為11個(gè)青島主城豪宅及改善型項(xiàng)目綜合得分對(duì)比。據(jù)好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)顯示，昆侖·天麓灣以7.03分居第6名，與前列的海信系、越秀等品牌項(xiàng)目存在一定差距，但仍處于中游靠前位置。

11 個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目綜合得分對(duì)比

四、優(yōu)劣勢(shì)分析

測(cè)評(píng)認(rèn)為，昆侖·天麓灣呈現(xiàn)"產(chǎn)品力突出、區(qū)域力承壓"的典型特征，具體如下:

優(yōu)勢(shì)方面：其一，低密產(chǎn)品形態(tài)，容積率1.7、規(guī)劃戶數(shù)僅406戶（CRIC數(shù)據(jù)），居住私密性與歸家舒適度較高；其二，車(chē)位配置充裕，車(chē)位比達(dá)1:1.46，緩解停車(chē)壓力；其三，生態(tài)資源依托百果山森林公園及溪流濕地，改善居住環(huán)境；其四，綠城物業(yè)提供基礎(chǔ)服務(wù)保障，疊加奧雅設(shè)計(jì)實(shí)景園林兌現(xiàn)度較高，提升居住體驗(yàn)。

劣勢(shì)方面：其一，據(jù)測(cè)評(píng)，開(kāi)發(fā)商信息缺失、品牌力較弱，影響口碑得分（6.46/10）；其二，軌交資源存在短板，依賴軌交通勤客群體驗(yàn)受限；其三，教育資源相對(duì)不足，對(duì)學(xué)區(qū)有剛性需求者需謹(jǐn)慎；其四，李滄區(qū)域整體市場(chǎng)情緒偏冷，市場(chǎng)表現(xiàn)得分僅6.47/10；其五，項(xiàng)目為尾盤(pán)，據(jù)公開(kāi)信息僅剩頂?shù)讘粜?，可選房源有限。

昆侖·天麓灣優(yōu) 劣 勢(shì) 對(duì) 照 表＋項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1低密形態(tài)容積率 1.7，僅 406 戶，舒適低密生活體驗(yàn)。2車(chē)位充裕車(chē)位配比高達(dá) 1:1.46，停車(chē)從容無(wú)憂。3生態(tài)資源坐擁百果山生態(tài)資源，綠意環(huán)抱宜居。4品質(zhì)兌現(xiàn)綠城物業(yè) ＋ 奧雅園林雙重品質(zhì)兌現(xiàn)保障。－項(xiàng)目劣勢(shì)1品牌力弱開(kāi)發(fā)商品牌力弱，公開(kāi)信息缺失。2軌交短板軌道交通資源存在明顯短板。3教育不足周邊教育資源配套不足。4市場(chǎng)偏冷李滄市場(chǎng)情緒整體偏冷。5尾盤(pán)去化尾盤(pán)階段，僅剩頂層與底層戶型。

五、樓盤(pán)綜合評(píng)述

測(cè)評(píng)認(rèn)為，昆侖·天麓灣通過(guò)"低密+生態(tài)+實(shí)景兌現(xiàn)"的產(chǎn)品策略，在非核心區(qū)實(shí)現(xiàn)揚(yáng)長(zhǎng)避短，項(xiàng)目?jī)r(jià)值得分（8.02/10）是其核心競(jìng)爭(zhēng)力。該項(xiàng)目適合重視居住品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境、看重低密與高車(chē)位比、對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感的改善客群；不適合高度依賴軌交通勤、對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)有剛性需求、追求強(qiáng)品牌背書(shū)與高流動(dòng)性的客戶。關(guān)鍵提示:項(xiàng)目目前為尾盤(pán)，據(jù)公開(kāi)信息僅剩頂?shù)讘粜?，可選空間有限，建議購(gòu)房前實(shí)地踩盤(pán)并核實(shí)房源、價(jià)格及交付情況。

數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)/CRIC，評(píng)分與價(jià)格數(shù)據(jù)截至2026年1月。

本測(cè)評(píng)基于克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)公開(kāi)評(píng)分及項(xiàng)目公開(kāi)信息整理，僅供參考，不構(gòu)成投資或購(gòu)房建議。項(xiàng)目?jī)r(jià)格、政策、規(guī)劃等信息可能發(fā)生變化，請(qǐng)以官方最新公示為準(zhǔn)。讀者購(gòu)房決策前應(yīng)實(shí)地踩盤(pán)并獨(dú)立核實(shí)相關(guān)信息。