房?jī)r(jià)見(jiàn)底了嗎？

這個(gè)問(wèn)題在過(guò)去幾年房?jī)r(jià)軟著陸的過(guò)程中被反復(fù)提起。

每次有報(bào)告唱多、有數(shù)據(jù)反彈、有利好落地，就會(huì)有人問(wèn)一遍。

尤其是今年春節(jié)以來(lái)，樓市有一波小陽(yáng)春，經(jīng)常能看到一些“某個(gè)城市出地王了”“某個(gè)樓盤開(kāi)盤秒光”的新聞。

今年的4月10日，高盛發(fā)了一份報(bào)告，說(shuō)上海和深圳可能引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，這兩座城市或?qū)⒃诮衲甑子|底，復(fù)蘇時(shí)間比其他一二線城市提前6到24個(gè)月，從2025年底到2028年底房?jī)r(jià)上漲15%。

與此同時(shí)，3月以來(lái)上市房企2025年報(bào)密集披露，佳兆業(yè)、碧桂園、旭輝控股、禹洲集團(tuán)等一批出險(xiǎn)房企集體扭虧。

佳兆業(yè)一家凈利潤(rùn)就超500億。

克而瑞統(tǒng)計(jì)，10家房企債務(wù)重組和企業(yè)重整收益合計(jì)超5000億元，受此影響盈利超千億。

高盛唱多，房企盈利，兩個(gè)信號(hào)對(duì)上了。

市場(chǎng)又開(kāi)始被重新注意到，難道說(shuō)，這次真的不一樣？

先說(shuō)高盛的報(bào)告。

高盛核心判斷的邏輯是，自2024年以來(lái)土地投資效率確實(shí)在提高，實(shí)力較強(qiáng)的國(guó)企開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率都在提升，這些是事實(shí)。

但房企的盈利，需要拆開(kāi)看。

5000億重組收益是什么？

就是欠債不用還了，或者少還了，會(huì)計(jì)上把免除的這部分債務(wù)計(jì)成利潤(rùn)。

欠100塊，債權(quán)人同意只還40，剩下的60進(jìn)利潤(rùn)表。這60億確實(shí)是利潤(rùn)，但不是經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

把它當(dāng)成"房企又賺錢了"來(lái)解讀，屬于看財(cái)報(bào)只看了最后一行數(shù)字。

但完全說(shuō)它是"財(cái)技"也不對(duì)。

債務(wù)重組談成了，意味著企業(yè)真的把有息負(fù)債降下來(lái)了，不用再和債權(quán)人相互耗著。

這對(duì)房企來(lái)說(shuō)是松綁——三道紅線在年初實(shí)質(zhì)性放松，監(jiān)管邏輯從"強(qiáng)力去杠桿"轉(zhuǎn)向了"精準(zhǔn)防風(fēng)險(xiǎn)、著力穩(wěn)市場(chǎng)"。

房企如果一直被債務(wù)綁著手腳，就不會(huì)拿地，不開(kāi)工，不參與市場(chǎng)。

只有債務(wù)出清，才談得上市場(chǎng)出清。這不是充分條件，但是一個(gè)必要的起點(diǎn)。

但這和"房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖"是兩個(gè)概念。

房企能從債務(wù)泥潭里爬出來(lái)，意味著可以重新拿地、重新經(jīng)營(yíng)，這是供給側(cè)的改善。

而市場(chǎng)真正觸底，看的是需求側(cè)——有沒(méi)有人愿意進(jìn)場(chǎng)買房。

判斷樓市需求可參考兩組月度價(jià)格指標(biāo)：

每月中旬統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 70 城房?jī)r(jià)指數(shù)（大中城市官方口徑），中指同步發(fā)布百城房?jī)r(jià)指數(shù)，覆蓋更廣城市。

70 城二手房回暖城市持續(xù)減少：3 月環(huán)比上漲 13 城，5 月降至 10 城。

中指 5 月百城二手均價(jià)同比下跌 7.99%，市場(chǎng)調(diào)整壓力仍存。

新房分化顯著，百城中 65 城房?jī)r(jià)環(huán)比下行，超六成城市以價(jià)換量，整體均價(jià)僅靠一線城市小幅托舉。

一線城市新房均價(jià)微漲，和"好房子政策"推高了價(jià)格結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系——不是老房子漲價(jià)了，是新入市的改善型產(chǎn)品本身定價(jià)更高，拉高了均值。

量在價(jià)先，是一句老話。

3月重點(diǎn)城市二手房成交量確實(shí)實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。但量的微弱反彈并沒(méi)有傳導(dǎo)到價(jià)。

住戶中長(zhǎng)期貸款連續(xù)兩個(gè)月凈減少——4月凈減3408億，5月凈減571億。

提前還貸的速度已經(jīng)超過(guò)了新增按揭，房貸余額進(jìn)入收縮通道。

量是脈沖的，價(jià)是趨勢(shì)的，信用收縮才是本質(zhì)的。

結(jié)合最近幾個(gè)月社零數(shù)據(jù)里的建筑裝潢材料的價(jià)格趨勢(shì)，結(jié)論并不模糊。

拋開(kāi)數(shù)據(jù)不談，真正左右房?jī)r(jià)的核心問(wèn)題還是就業(yè)。

今年城市中產(chǎn)的生存壓力肉眼可見(jiàn)。

互聯(lián)網(wǎng)大廠持續(xù)優(yōu)化，各行業(yè)裁員傳聞不斷，應(yīng)屆生就業(yè)困難。

中產(chǎn)是樓市最核心的接盤群體，這部分潛在買盤在萎靡，就沒(méi)有新的購(gòu)房力量去承接存量拋壓。

就業(yè)就是買盤。

只有整體就業(yè)行情回暖，購(gòu)房需求才能慢慢起來(lái)，這個(gè)邏輯鏈條不可能倒過(guò)來(lái)。

就業(yè)和收入預(yù)期不佳，自然就牽出了另一個(gè)核心問(wèn)題：信用擴(kuò)張。

判斷房地產(chǎn)是否真正觸底，居民信用擴(kuò)張意愿是最本質(zhì)的領(lǐng)先指標(biāo)，比價(jià)格數(shù)據(jù)領(lǐng)先，比成交量數(shù)據(jù)領(lǐng)先，因?yàn)樗苯臃从橙藢?duì)未來(lái)的預(yù)期——愿不愿意背30年債務(wù)去買一個(gè)資產(chǎn)。

4月和5月的數(shù)據(jù)已經(jīng)給出了答案：住戶中長(zhǎng)期貸款連續(xù)凈償還，房貸余額在收縮，居民存款仍在高位。

主動(dòng)去杠桿、修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的行為沒(méi)有停止。

即便利率降至歷史低位，居民的首要目標(biāo)也是償債而不是借貸。

這種狀態(tài)，日本當(dāng)年走過(guò)一遍，路徑并不陌生，區(qū)別只在于我們是否愿意承認(rèn)它正在發(fā)生。

在沒(méi)有信用擴(kuò)張支撐的背景下談"大底"，邏輯上走不通。

把視野拉高到整個(gè)宏觀面，有一些結(jié)論更是顯而易見(jiàn)的。

5月社零同比轉(zhuǎn)負(fù)至-0.6%，疫情以來(lái)在正常發(fā)展時(shí)期第一次破位。

固定資產(chǎn)投資同比下降4.1%，民間投資下降7.1%，制造業(yè)投資年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。

只有出口維持著超預(yù)期的強(qiáng)勁。

這種外熱內(nèi)冷的結(jié)構(gòu)性分化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成了實(shí)實(shí)在在的約束。

房地產(chǎn)是典型的順周期重資產(chǎn)行業(yè)，短期需求根植于居民收入預(yù)期、就業(yè)穩(wěn)定性和財(cái)富效應(yīng)。

消費(fèi)和投資都不景氣的時(shí)候，居民對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期必然偏弱，就不可能做出人生中最大的一筆單筆支出。

而且有一個(gè)順序不能搞反：先有收入預(yù)期修復(fù)，再有房地產(chǎn)銷售回暖。

試圖跳過(guò)這個(gè)傳導(dǎo)鏈條，讓房地產(chǎn)率先逆轉(zhuǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，是一廂情愿。

房?jī)r(jià)的底不是價(jià)格本身的底，是就業(yè)和信用的底。

而且即便復(fù)蘇，也不會(huì)有V型大底。

受限于人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)以及分配機(jī)制改革的滯后，房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率走的是一個(gè)極度分化的"磨底和重構(gòu)"行情。

核心城市的高品質(zhì)房子會(huì)率先觸底，以點(diǎn)帶片溫和回升。

但缺乏基本面和人口支撐的三四線城市，出清過(guò)程會(huì)非常緩慢，陰跌會(huì)拉得非常長(zhǎng)。

問(wèn)題是，核心城市才有幾個(gè)？

預(yù)計(jì)到2050年中國(guó)人口將降到10到11億，約15%的現(xiàn)有住房需求會(huì)消失。

還有就是市場(chǎng)最近多了一個(gè)詞，叫"遺產(chǎn)房"。

上一輩過(guò)世后留下的城市房產(chǎn)，過(guò)去子女多會(huì)持有觀望等升值，現(xiàn)在不少選擇第一時(shí)間掛牌出售。

這批房子以前因?yàn)槔先私≡诙绘i在市場(chǎng)之外，現(xiàn)在正在集中釋放。

一邊是接盤力量不足，一邊是存量房源加速流入，供需結(jié)構(gòu)上這個(gè)變化不是靠幾份唱多報(bào)告就能對(duì)沖的。

供需失衡是長(zhǎng)期趨勢(shì)，不是周期性的。

最后說(shuō)幾句不討喜的建議。不是對(duì)市場(chǎng)做預(yù)測(cè)，只是提供一個(gè)思考框架。

第一，未來(lái)房地產(chǎn)沒(méi)有投資價(jià)值。是消費(fèi)品，和車一樣。按消費(fèi)品思路買房，兼顧保值。買的時(shí)候就預(yù)期它會(huì)貶值。

第二，未來(lái)最可怕的不是買貴了，是賣不掉。

有些房子是真正意義上的有價(jià)無(wú)市——偏遠(yuǎn)地段老破小、物管棄管的小區(qū)、超高層住宅。選房?jī)?yōu)先考慮二線以上城市、核心地段、總高20層以下、物管負(fù)責(zé)、房齡年輕的房子。預(yù)算不夠，寧缺毋濫。

第三，不要試圖精準(zhǔn)抄底。

滿足前面要求、自己沒(méi)有經(jīng)濟(jì)壓力就可以買。不要?jiǎng)?chuàng)造需求。

確實(shí)有改善居住、不愿租房、孩子上學(xué)、結(jié)婚需要、裝修自由這些真實(shí)需求，就按需求買。

沒(méi)有這些需求，不要硬找一個(gè)理由說(shuō)服自己上車。

這點(diǎn)對(duì)買車、買手機(jī)也一樣。

第四，網(wǎng)上上永遠(yuǎn)有人說(shuō)"永遠(yuǎn)不要買房"，也永遠(yuǎn)有人說(shuō)"趕緊抄底"。

兩種極端都沒(méi)意義。那些斬釘截鐵說(shuō)永遠(yuǎn)不要買房的人，大多數(shù)根本不是交易主體，不參與市場(chǎng)交易就不會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響，不管持什么觀點(diǎn)都是打嘴炮。

你自己的需求、現(xiàn)金流和月供能力，才是唯一值得聽(tīng)的參考系。

熊市不言底。

基本面沒(méi)有改善之前，任何人造利好和唱多言論都不能替你承擔(dān)月供。

地板下面有地下室，地下室下面也許還有十八層地獄。

這句話我是在說(shuō)炒股，但放在這里，也差不多。

但這個(gè)話反過(guò)來(lái)說(shuō)也成立：

當(dāng)所有人都不再問(wèn)“房?jī)r(jià)見(jiàn)底了嗎”的時(shí)候，底也許就真的不遠(yuǎn)了。

全文完，感謝閱讀，既然看到這里了，如果覺(jué)得不錯(cuò)，請(qǐng)點(diǎn)贊轉(zhuǎn)發(fā)在看吧。

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