成都新樓市 文 |小明

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在6月底，成都土拍市場將迎來一波土拍小高峰，在未來的10多天里，共有13宗涉宅用地將進行拍賣。

除了之前已預告的林家壩TOD用地（）之外，還有3宗住宅用地頗為關注，分別位于省體育館、新華公園、東郊記憶等熱門板塊，其中最高起拍價達到20000元/㎡！

我們提前對這三宗地進行了實地探訪。

在成都5+2區(qū)域中，目前只有武侯區(qū)尚未有土地樓面價達到20000元/㎡，最高為建發(fā)望江云啟的19500元/㎡。

如今，這宗省體育館地塊，起拍價就達到20000元/㎡，容積率則為2.5。一旦成交，該地塊將直接刷新武侯區(qū)樓面價紀錄。

▍截自尋圭投資云地圖

這宗地塊最早可追溯至上世紀六十年代，最早這里是成都無線電一廠。上世紀末，藍光在此打造了IT賣場世紀電腦城。

2013年，項目升級轉型為社區(qū)商業(yè)中心世紀商業(yè)廣場，引入了沃爾瑪超市以及娛樂、教育等多元業(yè)態(tài)。2020年，在項目投用超20年后，藍光啟動項目改造，擬打造為辦公綜合體藍光中心，但之后不久，藍光便陷入債務危機，項目因此停滯多年。

▍藍光中心，攝于2021年

直到2025年，該地塊通過司法拍賣方式完成易主，由武侯區(qū)國資企業(yè)——成都武侯農(nóng)業(yè)投資有限公司競得。

今年2月，成都市規(guī)自局發(fā)布了省體育館片區(qū)一宗約25畝商業(yè)地塊的調規(guī)方案公告，規(guī)劃調整背景為：為促進原規(guī)劃商業(yè)服務業(yè)地塊盤活利用。調規(guī)內容為：將原規(guī)劃A、2、3。1，正是此次拍賣的地塊。

該地塊位于一環(huán)路南三段以南、玉林北街以東，東側為新綠啟境項目，地塊距離省體育館約400米。

地塊配套極為成熟，門口就是一環(huán)路，步行至省體育館地鐵站約450米，這里是1號線、3號線、18號線（在建）的三線換乘站。東側約500米，就是成都來福士廣場。根據(jù)最新發(fā)布的2026年武侯區(qū)劃片，該地塊為玉林小學劃片范圍。值得一提的是，地塊距離四川大學華西醫(yī)院的直線距離也只有1公里。

▍成都來福士廣場

此外，省體育館旁，國際體育公園城正在如火如荼地建設中，這里將打造商業(yè)綜合體、全球最高的室內攀巖峽谷等，據(jù)成都發(fā)布報道，項目預計在2027年4月全面竣工。

▍國際體育公園城實拍

從現(xiàn)場實拍可以看到，地塊非常方正，場地已經(jīng)完成平整。從現(xiàn)場來看，由于地塊北側為一環(huán)路，雖然不靠近隧道，但主干道車流量較大，還是會受到噪音影響。

地塊周邊鮮有次新房掛牌，東側是剛剛交付的新綠啟境。目前新綠啟境在貝殼平臺有2套掛牌房源，最低掛牌價40131元/㎡。

▍新綠啟境實拍

宗地實拍：

▍地塊已平整，右側為待拍賣地塊，左側為公園綠地、社區(qū)服務設施用地

▍地塊北側就是一環(huán)路

二環(huán)內，超40畝的住宅用地有多少見？據(jù)成都新樓市不完全統(tǒng)計，最近10年在二環(huán)內僅有1宗超40畝住宅用地成交——即位于北一環(huán)的CCIC公園里，占地約47畝。

與省體育館20.01畝一樣，新華公園40.79畝同樣是剛剛在今年完成調規(guī)，然后迅速入市的主城核心地塊。

▍截自尋圭投資云地圖

今年3月，該地塊所處的成華區(qū)新華公園-萬年場片區(qū)控制性詳細規(guī)劃(第1.4版)正式公布。將公布范圍內原商務金融用地劃分出1(用地面積約2569平方米)，用地性質保持不變，原商務金融用地內剩余商務金融用地與原二類城鎮(zhèn)住宅用地合并為2(用地面積約27198平方米)，用地性質調整為二類城鎮(zhèn)住宅用地混合商業(yè)服務業(yè)用地(商業(yè)服務業(yè)用地混合比例10.1%-15%)。

地塊位于新鴻路以南，小龍橋路以西，距離建設路約1公里，距離339、東郊記憶等商圈約1.5公里。地塊步行至6號線新鴻路站約800米，根據(jù)軌道交通五期規(guī)劃，地鐵12號線將沿新鴻路修建，并在地塊旁設置紡織公司站（工程名）。

根據(jù)2026年劃片，該片屬于成華小學劃片范圍，該學校共有三個校區(qū)，實行分段辦學。步行約700米，即可到達新華公園。

地塊占地約40.79畝，容積率3.0，商業(yè)占比為10.1-15%，16100元/㎡的起拍價為成華區(qū)第二高，僅次于城投東一環(huán)27.8畝的16800元/㎡。

現(xiàn)場實拍來看，地塊形狀類似“凹”字左半部分，場地尚未完成平整。由于地塊北側為新鴻路，或許將用于布置商業(yè)，南側則為居民區(qū)，無明顯噪音影響。

地塊周邊在售樓盤主要為深業(yè)泰樾府，項目已于去年底交付，從現(xiàn)場可以看到已經(jīng)有部分房源完成封窗。由于項目并非新規(guī)，且低樓層為一層三戶，因此銷量不盡如人意。以建面約173㎡戶型為例，中低樓層400余萬即可買入，單價在3萬內。

▍已經(jīng)交付的深業(yè)泰樾府

地塊西側的同森錦逸為次新房，目前有一套成交房源，成交價24458元/㎡，最低掛牌價為23711元/㎡。

▍西側一墻之隔的同森錦逸

宗地實拍：

▍宗地土地尚未平整

▍地塊北側還有部分待拆遷房屋

▍地塊南側的小區(qū)，底商較為豐富

該宗地并非第一次入市，去年11月，這宗商兼住用地就已預告拍賣，占地約39.44畝，容積率2.617，起拍價9800元/㎡，其中住宅占比44-49%。但最終該地塊因故終止。

此番再度入市，起拍價相較于去年減少800元/㎡，為9000元/㎡，其余指標不變。

▍截自尋圭投資云地圖

地塊因故中止，一部分原因是產(chǎn)業(yè)要求相對嚴苛，此次的產(chǎn)業(yè)要求中提到：競得者須在本宗地內建設總計容建筑面積不低于35100㎡的城市商業(yè)綜合體，其中包含計容建筑面積不低于12000㎡的酒店一處。并且須確保宗地商業(yè)計容建筑面積中酒店部分須100%持有，持有比例部分在宗地出讓年限內不得分割轉讓、銷售。

地塊為崔家店北三路以北、崔家店路以西、杉板橋路以東所圍合而成的區(qū)域，一街之隔就是2023年的紅盤——凱德玖悅華章。地塊交通較為便利，西北側就是7、8號線理工大學站，1站地鐵便可直達東郊記憶。

商業(yè)更是地塊的優(yōu)勢，除了自身的商業(yè)體以外，斜對面還有招商花園城，平?？梢栽诖隋迋€彎、買杯奶茶、看看書。步行約1公里，就可以抵達萬科天薈、龍湖濱江天街與東郊記憶等熱門商業(yè)……

▍龍湖濱江天街

從實拍來看，該地塊呈類似“左箭頭”的形狀，西側的杉板橋路、東側的崔家店路均為主干道，會受到較為明顯的噪音影響。

就在上周，地塊東南側的28.9畝由綠城競得，成交樓面價16800元/㎡，目前該地塊已經(jīng)進場施工。

宗地實拍：

▍土地尚未平整，東北側有高架橋

▍西側一街之隔就是招商花園城

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