編者按：

錨定深圳“十五五”開局之年的發(fā)展任務(wù)，盤活存量文旅資產(chǎn)、推動空間高效利用，已成為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要命題。

所有的“荒涼”與“廢土”，都曾是用真金白銀砸出來的造夢場。當(dāng)網(wǎng)絡(luò)上涌動著對“賽博廢墟”的獵奇打卡，我們不禁追問：在寸土寸金的深圳，為何仍有優(yōu)質(zhì)空間未能釋放公共價值？

這并非簡單的經(jīng)營不善，而是向“存量精細(xì)化”過渡的必然陣痛。破解此局，本質(zhì)上是對城市治理理念的深刻重塑。面對沉睡的物理空間，告別“大拆大建”的老路，跳出短期“經(jīng)濟(jì)賬”的桎梏，以正確政績觀去算清生態(tài)與民生福祉的“公共賬”，正是深圳邁向超大城市精細(xì)化治理的必答題。

不讓綠水青山在等待中沉寂，是對歷史和城市未來最大的負(fù)責(zé)。面對這一治理難題，奧一網(wǎng)“走好新時代網(wǎng)上群眾路線大調(diào)研·與城市對話”欄目將聚焦深圳“荒涼景區(qū)”的盤活重生，推出《深圳文旅大調(diào)研：解構(gòu)“荒涼景區(qū)”》系列報道。我們走訪了東部華僑城、文谷莊園、滿京華·藝象等多個典型老牌文旅空間，褪去濾鏡，直面真實問題；穿透表象，探尋空間更新、機(jī)制優(yōu)化與彈性治理的可能路徑。

一位居住在深圳的外籍博主曾經(jīng)發(fā)出了一段在深圳的“探險”視頻，獲得不少點贊和留言。

視頻中，他走進(jìn)了一個荒廢的歐式小鎮(zhèn)風(fēng)格社區(qū)，四周群山環(huán)繞，色彩斑斕的歐式尖頂建筑在綠樹掩映下猶如童話，但空無一人的街道卻透著一絲詭異。

面對鏡頭，他向網(wǎng)友發(fā)出了靈魂拷問：“打造這里一定花費了很多資金，為什么如今卻是這樣荒廢的模樣？”

不僅是外國博主的驚嘆。在社交平臺上，只要搜索深圳的“廢土風(fēng)”或“探險打卡”， 這個位于龍崗區(qū)、背靠銀湖山脈的文谷莊園榜上有名。在社交媒體上它被大量打上“詭異”“末日”等極具視覺沖擊力的標(biāo)簽，以一種另類而荒涼的姿態(tài)在網(wǎng)絡(luò)上走紅。

然而，當(dāng)濾鏡褪去，真實的落寞與城市優(yōu)質(zhì)空間資產(chǎn)的沉睡，卻令人不禁唏噓。這片曾經(jīng)造價不菲的歐式小鎮(zhèn)，為何在寸土寸金的深圳被按下了長達(dá)十余年的暫停鍵？

探訪銀湖深處：一半是賽博廢土，一半是市井煙火

為了探尋真相，奧一新聞記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，與其用“莊園”來定義這里，如今的文谷更像是一個無人管理的大型“公園”。

沿著主干道漫步，道路兩側(cè)多數(shù)商鋪大門緊閉，難覓一絲商業(yè)氛圍。色彩斑斕的歐式外墻在風(fēng)雨侵蝕下顯露出歲月的斑駁，肆意生長的雜草從破損的地磚縫隙中鉆出，完美契合了慕名而來的年輕人們對“廢墟探險”的視覺期待。

但在這股“末日廢土風(fēng)”中，卻又交織著極具生機(jī)的市井煙火氣。就在“文谷莊園管理處”招牌旁，不少市民正伴著音樂跳舞；而在那些空蕩蕩的歐式建筑前，周邊居民正身著運動裝悠閑地慢跑。一半是荒涼的歐洲小鎮(zhèn)，一半是雜草叢生中的社區(qū)日常。

這種強烈的魔幻現(xiàn)實感，恰恰暴露出文谷莊園當(dāng)前最尷尬的處境：它并沒有真正“死掉”，周邊居民的活動證明了這片綠水青山依然有著不可替代的空間價值。但作為一個龐大的實體項目，它的商業(yè)生命力卻被暫時凍結(jié)了。

停滯的時光：紅線夾擊與十年空城

順著主干道走向莊園深處，記者發(fā)現(xiàn)這個“荒涼廢墟”的標(biāo)簽，其實有望在年內(nèi)被撕下。

在山谷的腹地，多棟自2013年前后建成便一直空置的別墅，外立面已經(jīng)搭起了密密麻麻的腳手架。以購房者身份，記者前往物業(yè)與招商中心探訪獲悉，盡管尚未全面入住，但配套服務(wù)已同步推進(jìn)。招商中心工作人員表示，目前120套住宅已基本售罄，商鋪則采取“只賣不租”的方式處置，“最快有望在2027年入住”。

公開資料顯示，2011年前后開發(fā)商深圳市美麗集團(tuán)有限公司（以下簡稱“美麗集團(tuán)”）在銀湖山深處勾勒出了這座色彩斑斕的歐式小鎮(zhèn)。當(dāng)年人工開發(fā)的山間溪流至今看來仍別有風(fēng)情。2013年7月，媒體發(fā)表了一篇題為《雞公山大興土木開山毀林蓋別墅》的深度報道，直指相關(guān)項目涉嫌“觸碰深圳基本生態(tài)控制線”。

癥結(jié)待解：產(chǎn)權(quán)證背后的土地規(guī)劃疑問

項目為何空置多年？產(chǎn)權(quán)證辦理究竟“卡”在了哪些環(huán)節(jié)？圍繞該項目相關(guān)情況，奧一新聞記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系多個部門求證。

奧一新聞記者聯(lián)系吉華街道辦時，獲回復(fù)稱“該項目在住建部門報建，街道并未介入。”隨后，記者聯(lián)系龍崗區(qū)住建局，該局相關(guān)工作人員表示，涉及土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃等問題，建議咨詢規(guī)自部門。奧一新聞記者又發(fā)函深圳市規(guī)劃和自然資源局并多次致電，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

在招商中心的探訪中，工作人員的一句提醒提供了一條線索：“獨立房產(chǎn)證一直沒辦下來，目前走的是小產(chǎn)權(quán)房的交易模式。”

該人士稱，文谷莊園整體土地性質(zhì)為“旅游用地”。若這一說法屬實，或意味著項目在產(chǎn)權(quán)辦理、后續(xù)交易及使用預(yù)期上，與常規(guī)住宅項目存在差異，也使其未來走向存在一定不確定性。

實際上，在規(guī)范的土地分類標(biāo)準(zhǔn)中，并沒有嚴(yán)格意義上的“旅游用地”這一單獨類別，其通?？赡軐?yīng)“商業(yè)/游樂設(shè)施用地”或“文體設(shè)施用地”等類型，而非“二類居住用地（R2）”。這一點，也讓該項目的土地屬性、規(guī)劃用途與實際開發(fā)形態(tài)之間的關(guān)系，更值得進(jìn)一步厘清。

根據(jù)2013年龍崗區(qū)公布的《龍崗區(qū)重大建設(shè)項目進(jìn)展一覽表》顯示，當(dāng)年在雞公山區(qū)域申報的總項目為“中國飲食文化城”。同年，深圳晚報報道《雞公山大興土木，開山毀林造別墅》中描述，文谷莊園鐵門旁張貼信息顯示，雞公山內(nèi)項目為“中國飲食文化城二期文谷莊園”。項目相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾在媒體受訪時表示，“我們是建旅游配套設(shè)施，不是建別墅。公司擁有的雞公山相關(guān)地塊2005年又被劃入基本生態(tài)線，公司此后一直和多個部門溝通，爭取從生態(tài)線中調(diào)出?！?/p>

專攻文旅與城市治理領(lǐng)域的專家曾明指出，由于企業(yè)自身資金鏈問題以及定位偏差，這種以地產(chǎn)為導(dǎo)向的開發(fā)模式，在遇到政策環(huán)境變化和規(guī)劃約束時，容易面臨持續(xù)運營和轉(zhuǎn)型調(diào)整的壓力。

從目前掌握的多方信息來看，規(guī)劃屬性、產(chǎn)權(quán)辦理、開發(fā)訴求與后續(xù)運營之間，可能存在復(fù)雜交織的關(guān)系。文谷莊園的沉寂，也由此成為深圳文旅存量空間更新中一個值得繼續(xù)追問的樣本。

記者手記：不讓優(yōu)質(zhì)空間閑置，是最大的負(fù)責(zé)

站在文谷莊園空蕩的街道上，耳邊是阿姨直播的音樂聲。面對這些占據(jù)著絕佳自然稟賦卻陷入半閑置狀態(tài)的存量資產(chǎn)，我們不禁要問：當(dāng)傳統(tǒng)的“大拆大建”成為過去式，難道我們只能眼睜睜看著上億的投資在風(fēng)雨中長滿青苔？

文谷莊園的境遇，是深圳存量空間治理的一面鏡子。不讓綠水青山閑置，是對城市發(fā)展最大的負(fù)責(zé)。

如果說文谷莊園的荒涼是因為產(chǎn)權(quán)羈絆等復(fù)雜問題，那么在深圳東部的大鵬半島，另一個曾經(jīng)斬獲無數(shù)大獎、完全合法合規(guī)的市級文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為何也陷入了商家紛紛撤退的“半沉睡”狀態(tài)？

下一期，我們將繼續(xù)追問：濾鏡褪去后的“文藝烏托邦”，到底卡在了哪里？

監(jiān)制：陳文定 王佳

策劃：任笑一

統(tǒng)籌：陳璐璐 劉晨

采寫/攝影：奧一新聞記者 謝宇野 喬銳