太難了吧，曾經(jīng)的樓市銷(xiāo)冠，東部糧倉(cāng)，增城現(xiàn)在的聲量怎么越來(lái)越弱了？

上個(gè)月，廣州新房網(wǎng)簽創(chuàng)年內(nèi)新高，增城卻笑不出來(lái)，向來(lái)穩(wěn)坐冠軍寶座，竟然連續(xù)兩個(gè)月被人趕超！

頹勢(shì)初顯，沒(méi)有運(yùn)氣成分，背后全是增城樓市不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)與無(wú)奈。

曾幾何時(shí)，增城一度是廣州最會(huì)卷戶(hù)型的區(qū)域，沒(méi)有之一。

這廝科教城全新盤(pán)，推出69㎡三房的極致戶(hù)型驚艷市場(chǎng)，那邊立馬推新，將68㎡做到三房?jī)尚l(wèi)了...

69方3房，主臥旁陽(yáng)臺(tái)可改造為次臥

然而，隨著樓市分化和政策調(diào)整，廣州開(kāi)始控制宅地入市，開(kāi)發(fā)商也扎堆回歸中心區(qū)。

沒(méi)有新盤(pán)供應(yīng)，缺乏新規(guī)產(chǎn)品，有購(gòu)房者吐槽：

“在增城很難找到優(yōu)質(zhì)房源入手，難道剛需不配擁有一個(gè)使用率超100%的新規(guī)房子嗎？”

開(kāi)發(fā)商日子也不好過(guò)，房?jī)r(jià)擠完泡沫后，面包價(jià)趕上面粉價(jià)，甚至更低，賣(mài)一套虧一套。

一些標(biāo)桿樓盤(pán)開(kāi)始放慢開(kāi)發(fā)和入市的腳步，導(dǎo)致最有實(shí)力發(fā)聲的新塘，即將陷入沒(méi)新房可賣(mài)的尷尬境地。

地段夠不上天河，配套拼不過(guò)黃埔，畫(huà)餅卷不過(guò)南沙……

目前只有價(jià)格低這一張牌面的增城，只能在沉默中，漸漸遠(yuǎn)離舞臺(tái)中心嗎？

01.

壓在增城身上的大山

增城的困境，其實(shí)早已經(jīng)埋下了伏筆。

房地產(chǎn)普漲時(shí)，東部糧倉(cāng)的天量新房供應(yīng)，是包容，是剛需的天堂。

市場(chǎng)一旦調(diào)頭向下，這些存量房，立馬成為壓倒駱駝的稻草。

為了消化庫(kù)存，增城只能減少宅地出讓。就在這時(shí)，戶(hù)型新規(guī)登場(chǎng)，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)房源的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)變成：學(xué)鐵商配齊+新規(guī)戶(hù)型。

而增城，還困在存量房的圍墻內(nèi)，幾乎是新規(guī)戶(hù)型的“空白地帶“。

粗略統(tǒng)計(jì)了一下，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)房占比超過(guò)7成，產(chǎn)品已經(jīng)成型，連升級(jí)迭代都難，更別說(shuō)提高使用率了。

純剛需產(chǎn)品還能靠?jī)r(jià)格搏一搏，剛改和改善可以說(shuō)被按著打。不說(shuō)遠(yuǎn)的，單是隔壁黃埔，就有太多選擇了。

這是壓在增城身上的第一座大山。

除此之外，低價(jià)壓榨利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有信心輸血，也是導(dǎo)致增城樓市寸步難行的重要原因之一。

還沒(méi)來(lái)的，不敢來(lái)。

前年出讓的2宗宅地，競(jìng)得房企不是增城城投就是本地房企；去年，總共出讓4宗宅地，其中3宗還是由增城城投兜底。

已經(jīng)來(lái)的，一心想著跑路。

比如朱村的地王，徐福上坤云境風(fēng)華，已經(jīng)停工很久，據(jù)說(shuō)要虧損整包轉(zhuǎn)讓?zhuān)恢烙袥](méi)有人愿意接手。

還有在售的項(xiàng)目，受價(jià)格戰(zhàn)沖擊，處于“半躺平“狀態(tài)。

比如新塘板塊。萬(wàn)科都會(huì)四季A區(qū)和C區(qū)已經(jīng)交付，D區(qū)正在清棟。

剩下的B區(qū)，早在2023年便開(kāi)始打地基，3年過(guò)去了，現(xiàn)在還處于地基階段，無(wú)主體樓棟建設(shè)。

觀望原因不難理解，2020年，開(kāi)發(fā)商拿下這塊地時(shí)，綜合樓面價(jià)高達(dá)12932元/㎡。

再來(lái)看看現(xiàn)在的均價(jià)，14000-14500元/㎡，每賣(mài)出一套都在虧損。

中鐵建翰林新語(yǔ)，更是直接封盤(pán)不賣(mài)。

至于公園上城，短期內(nèi)也沒(méi)有加推計(jì)劃。

克而瑞公布數(shù)據(jù)顯示，截至去年10月末，新塘板塊的一手住宅可售7629套。

這兩年，整個(gè)板塊沒(méi)有新盤(pán)入市。這大半年網(wǎng)簽走量，按照1200-1400套計(jì)算，當(dāng)前新塘新房可售總量，估計(jì)只剩下不到6500套。

目前，大量迫切離場(chǎng)的二手業(yè)主，還在卷價(jià)格，搶食新房份額。

價(jià)格戰(zhàn)持續(xù)，開(kāi)發(fā)商觀望，區(qū)域供應(yīng)減少，市場(chǎng)聲量趨弱，買(mǎi)家更加不敢出手，只能繼續(xù)卷價(jià)格吸引關(guān)注。

這是一個(gè)看不見(jiàn)的“惡性循環(huán)“。

02.

該如何破局？

淘房君認(rèn)為，黃埔珠玉在前，是增城最合適的學(xué)習(xí)榜樣。

1）增城多點(diǎn)開(kāi)花，黃埔集中力捧科學(xué)城。

黃埔發(fā)展走的類(lèi)似廣州單核模式，集全力發(fā)展科學(xué)城，把科學(xué)城打造完畢后，再去通過(guò)知識(shí)城延展區(qū)域脈絡(luò)。

增城走的則是深圳的多核心路線(xiàn)，西捧新塘，北拓朱村，還要大搞荔湖新城，看似多點(diǎn)開(kāi)花，實(shí)則都差點(diǎn)意思。

最大問(wèn)題便是各板塊呈點(diǎn)狀分布，1+1+1＜3，未有效串聯(lián)起來(lái)。沒(méi)有預(yù)期，更沒(méi)有新故事可講，價(jià)格自然沒(méi)有支撐。

2）加大商業(yè)用地比例。

很多朋友從天河走高速到增城，如何判斷自己身處黃埔還是增城？

很簡(jiǎn)單，看兩邊的環(huán)境。

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，無(wú)論是其城市面貌、配套、交通方面等等，黃埔的發(fā)展都可圈可點(diǎn)。

商業(yè)配套方面，以前黃埔和增城都是被嘲的對(duì)象。

現(xiàn)在黃埔又爭(zhēng)又搶?zhuān)侥反_定進(jìn)駐，萬(wàn)象商業(yè)也在路上了。

反觀增城，變化不大，商業(yè)配套只集中于兩處，一個(gè)是“吃老本”，原來(lái)荔城區(qū)的老城配套，另外一個(gè)則集中于新塘。

而朱村、中新、永寧、增江等區(qū)域，板塊內(nèi)的大型綜合體數(shù)量為0。

俗話(huà)說(shuō)得好，打鐵還需自身硬，區(qū)域發(fā)展和配套直接影響市場(chǎng)風(fēng)向，增城，要趕緊支棱起來(lái)了。