“騰訊進(jìn)來，購房需求量是多了很多，量相對(duì)比較穩(wěn)”

“今年比去年好多了，成交比較活躍”

碧海某門店的中介告訴淘房君。

去年9月，深圳把寶安西鄉(xiāng)和羅湖從“限購群” 里踢出去。

隨后，羅湖區(qū)便出現(xiàn)一波大反彈，原以為西鄉(xiāng)街道的碧海片區(qū)的成交和帶看量，會(huì)像羅湖一樣大爆。

沒想到，事實(shí)卻令人大跌眼鏡，市場反響平淡，碧海整體的價(jià)、量表現(xiàn)甚至不如逐漸“邊緣化”的羅湖。

不過，隨著今年深圳樓市的整體回暖，再加上企鵝島正式啟用。

在騰訊員工的強(qiáng)勁購買力之下，碧海，終于觸底反彈了......

非限購區(qū)+企鵝島投產(chǎn)，雙重利好加持下，是抄底的機(jī)會(huì)嗎？

多個(gè)小區(qū)成交價(jià)上漲

最多上漲超10%！

從近期的成交情況來看，主要集中在品質(zhì)較高的次新小區(qū)以及剛改小區(qū)。

比如，樓齡2015年的潤恒尚園，屬于典型的剛改類小區(qū)。

今年前5個(gè)月，成交了近10套，而去年同期僅成交四五套。

其中，5月成交了一套中低層的151㎡大戶型，總價(jià)880萬。

較去年11月成交的一套同戶型上漲105萬，漲幅高達(dá)13.55%。

還有與潤恒尚園一路之隔的招商果嶺花園（2012年入伙），碧海的剛需熱盤。

該小區(qū)當(dāng)年開盤時(shí)，有騰訊、華為、深航、中信四家公司的團(tuán)購，其中騰訊客戶占比最高，在業(yè)內(nèi)有“鵝廠宿舍”之稱。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年全年成交才21套。

而今年，已經(jīng)成交了約16套，放量非常明顯。

5月單月成交了大約5套左右，其中一套88㎡高樓層成交價(jià)是450萬。

而4月成交的幾套低樓層的88㎡戶型，基本都在410萬左右，有兩套高層的，分別是415萬、438萬。

也是小漲了幾十萬。

據(jù)認(rèn)識(shí)的中介反饋：

“騰訊搬到企鵝島辦公后，接待過好幾個(gè)騰訊的員工客戶，都是住在這的老業(yè)主，介紹同事過來看房的?！?/p>

目前片區(qū)品質(zhì)最高的榕江壹號(hào)院，主打改善大戶型，建面120~201㎡。

2021年11月開盤時(shí)，備案均價(jià)約7.95萬/㎡，開盤當(dāng)天去化約76%，但開放線下購房后，開發(fā)商公告當(dāng)天售罄。

這兩年的成交單價(jià)基本穩(wěn)定在7-8萬/㎡，在不考慮利息成本的情況下，勉強(qiáng)不虧。

今年3月，成交了一套約120㎡的中樓層戶型，成交總價(jià)約900萬。

但到了5月份，兩套同樣是中間樓層的，價(jià)格分別是914萬、950萬。

去年底，一套高樓層的筍盤，最低成交價(jià)下探到881萬，今年最便宜的一套也要936萬。

可見，價(jià)格明顯企穩(wěn)。

泰華陽光海、富通城等老牌標(biāo)桿小區(qū)，也有止跌反彈的跡象。

比如，富通城三期，該小區(qū)成交了2套40㎡低樓層和1套53㎡高樓層。

其中一套40㎡的兩房以215萬的總價(jià)成交，與去年6月195萬成交價(jià)相比，上漲約10%。

泰華陽光海的樓齡相對(duì)也比較大，但多數(shù)戶型雙陽臺(tái)，且配有入戶花園或內(nèi)庭院，居住舒適度也不錯(cuò)。

該小區(qū)5月成交的一套高樓層100㎡戶型，總價(jià)612萬，比1月成交的那套同戶型高了40萬，漲幅在7%左右。

華豐前海灣二期，當(dāng)年的領(lǐng)漲龍頭盤，最高成交單價(jià)沖到了13萬。

今年，3月份成交的一套低樓層89㎡四房戶型，價(jià)格是567萬，到了4月，成交價(jià)就漲到了590萬。

有意思的是，曾經(jīng)的碧?！褒埗薄擅垶?，建面約89㎡的戶型，現(xiàn)在基本都在600萬以上，比老大哥華豐前海灣還貴幾十萬。

究其原因：1.沒有沿江高速的噪音；2.戶型得房率高一些，更舒適。

可見，現(xiàn)在客戶買房，越來越看重房子的居住屬性了。

中介朋友也告訴淘房君：“科技園的房子，騰訊的普通員工買不起，現(xiàn)在搬到企鵝島，碧海離得近，價(jià)格也跌透了，還是有不錯(cuò)的性價(jià)比的。”

碧海較高點(diǎn)跌幅超50%以上！

企鵝島宿舍最多只能租兩年

現(xiàn)在是抄底的時(shí)機(jī)嗎？

先說結(jié)論：淘房君認(rèn)為后市是可以高看一眼的。

首先，目前的價(jià)格已經(jīng)跌到位了。

2019年-2021年，踩上風(fēng)口的碧海，房價(jià)一路狂飆，從均價(jià)6萬/㎡，暴漲到約10萬/㎡。

2021年貝殼找房房價(jià)截圖

華豐前海灣的成交價(jià)突破13萬/㎡，泰華陽光海、中西香緹灣、富通城、圣淘沙等好幾個(gè)有代表性的小區(qū)，成交單價(jià)都在11萬/㎡以上。

平心而論，5年前的碧海房價(jià)是有不少泡沫的，那一波的暴漲屬于非理性上漲。

不少熱門的小區(qū)的房價(jià)，較從高點(diǎn)基本大跌了約5成，把曾經(jīng)的漲幅全部抹平，有些甚至跌回了10年前！

現(xiàn)在5-7萬的價(jià)格，算是回到合理區(qū)間，可見本輪擠泡沫過程是充分的、價(jià)格調(diào)整也是積極到位的。

繼續(xù)下探的空間已經(jīng)很小了。

其次，新增供應(yīng)非常少，未來需求端有望持續(xù)增長。

碧海上一波的暴漲，除了業(yè)主普遍跟風(fēng)外，更主要是地域因素支撐——寶中外溢、以及企鵝島員工的置業(yè)需求。

整個(gè)碧海片區(qū)都沒有多少空地，未來的新增供應(yīng)不大，不會(huì)像某些片區(qū)未來一直會(huì)有源源不斷的新增供應(yīng)，從而導(dǎo)致房價(jià)難有起色。

從供需關(guān)系的角度來講，碧海接下來的供需關(guān)系只會(huì)越來越緊張。

雖說企鵝島有不少員工宿舍，但宿舍規(guī)定最多只能租2年，期滿后必須搬走?。。?/p>

目前唯一在售的新盤就是碧海玖號(hào)花園，折后均價(jià)大約為7.2萬/㎡，目前已經(jīng)去化大半。

據(jù)說新政后，賣的挺不錯(cuò)的。

除此以外，沒有其他新增供應(yīng)了。

最后，就地段而言，碧海必然有它的價(jià)值。

未來的升值空間最主要的還是取決于企鵝島能帶來多大的價(jià)值效應(yīng)。

“企鵝島”是騰訊自家的總部，能夠保證大量的高收入人群入駐。

隨著越來越多的科技人才進(jìn)入企鵝島，整個(gè)片區(qū)周邊的產(chǎn)業(yè)、配套、人氣、消費(fèi)群體未來都會(huì)有較大的提振。

不過，碧海片區(qū)自身有些硬傷。

學(xué)位優(yōu)勢(shì)不明顯，飛機(jī)噪音困擾依舊，也嚴(yán)重限制了碧海居住品質(zhì)的進(jìn)一步提升。

雖然碧海片區(qū)整體上面貌很好很新，幾乎沒有城中村、老舊社區(qū)，但是部分小區(qū)也在開始逐漸變老。

比如富通城一期是2006年建成，泰華陽光海是2008年建成，距今也都已經(jīng)有14-16年。

假如自己買入，住個(gè)五年時(shí)間，再出手已經(jīng)是20年左右房齡的房子，流通性也會(huì)逐漸變差。

如果你非常認(rèn)可碧海灣的片區(qū)優(yōu)勢(shì)，想在滿足居住需求的同時(shí)有機(jī)會(huì)升值。

盡量選那些樓齡新、靠近地鐵、戶型好的二手房。

目前這波行情回暖，也并非全面普漲，價(jià)格反彈主要集中在品質(zhì)較好、戶型有優(yōu)勢(shì)的改善小區(qū)，或者是總價(jià)較低的房源。