北京進(jìn)深 徐迪 拿地→首張規(guī)證→全盤規(guī)證，金茂用一套“教科書式”操作，把別人幾個(gè)月的事壓進(jìn)了一個(gè)半月。

6月11日，中國金茂朝陽東壩單店項(xiàng)目拿到了第二張規(guī)劃許可證。

加上5月29日已到手的首張規(guī)證，全盤規(guī)證，正式收官。

從4月30日摘地算起，到今天——43天。

這個(gè)速度，刷新了北京樓市紀(jì)錄。

先說拿地

三宗地里唯一溢價(jià)，金茂為什么偏偏看上東壩？

時(shí)間撥回4月30日。

“五一”假期前一天，北京集中出讓三宗宅地，總起始價(jià)91.58億元。

最終結(jié)果：兩宗底價(jià)成交，一宗微溢價(jià)——溢價(jià)的那宗，就是東壩。

競拍現(xiàn)場，建發(fā)地產(chǎn)報(bào)名了，但沒出現(xiàn)。

金茂一家線上報(bào)價(jià)，拿下。

這是朝陽區(qū)2026年出讓首宗住宅用地，也是當(dāng)天成交的三宗宅地里，唯一有人愿意多出一分錢的地。

為什么是東壩？

位置成熟——東五環(huán)外，萬達(dá)廣場、金隅嘉品Mall就在旁邊，白家莊小學(xué)、北京中學(xué)三分校、北京市第一中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（東壩院區(qū)）配套齊全。

更關(guān)鍵的是：東壩區(qū)域內(nèi)，幾乎沒有可以改善的新盤。 金茂進(jìn)來，就是填補(bǔ)空白。

再說首張規(guī)證

公示第二天就拿證，這操作把同行看傻了

拿地后不到一個(gè)月，5月28日，項(xiàng)目總平面圖公示。

公示期：5月28日至6月5日。

然后——5月29日，3#住宅樓規(guī)劃許可證到手。

公示第二天，公示期還沒結(jié)束。

這不是走后門，是有法律依據(jù)的。

《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第三十八條寫得明白：

“符合規(guī)劃綜合實(shí)施方案要求的，規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。”

關(guān)鍵詞：符合規(guī)劃綜合實(shí)施方案。

早在2025年5月，東壩單店城改項(xiàng)目的規(guī)劃綜合實(shí)施方案就已公示，同年11月完成反饋意見通告，1105-01地塊就在其中。

金茂拿地時(shí)，這塊地的規(guī)劃指標(biāo)早已“預(yù)審”完畢。方案一提交，各項(xiàng)參數(shù)完全吻合，直接觸發(fā)極速通道。

所以，快不是因?yàn)樘厥庹疹?，是因?yàn)樘崆鞍压φn做足了。

那為什么偏偏3#樓先拿證？

這里有個(gè)小心機(jī)。

地塊形狀像個(gè)"火炬"——南北狹長、邊角不規(guī)則，強(qiáng)排設(shè)計(jì)難度很高。

3#樓卡在小區(qū)腰部，與北側(cè)2#樓間距只有46.32米，日照遮擋問題最棘手。

金茂用了兩招解決：

· 抬高3#樓室內(nèi)地坪線

· 把2#樓架空層層高設(shè)為4.35米

樓間距系數(shù)曲線達(dá)標(biāo)，3#樓順利報(bào)規(guī)。

3#樓一旦過了，整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)方案就定型了——其他樓棟間距都比較寬松，后續(xù)報(bào)規(guī)順?biāo)浦邸?/p>

先啃硬骨頭，再收全盤。這步棋，走得很精。

最后說全盤規(guī)證

不到半個(gè)月，6.72萬㎡全部過審

6月11日，第二張規(guī)劃許可證到手。

覆蓋范圍：除3#樓之外的全部住宅樓 + 配套建筑 建設(shè)規(guī)模：約6.72萬平方米

從5月28日方案公示，到6月11日全盤規(guī)證——14天。

兩張規(guī)證加在一起，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃審批，全部完成。

這個(gè)項(xiàng)目，到底值不值得關(guān)注？

產(chǎn)品：

金茂東壩，定位為金茂在北京的第二座"滿系"作品。

贈送不小氣：南向內(nèi)嵌陽臺打通、北向雙設(shè)備平臺全贈送，部分戶型有挑空平臺，4號樓頂層或有露臺。

價(jià)格：

今年朝陽新供，9萬/㎡以上的項(xiàng)目占了大頭。8萬以內(nèi)，在朝陽是真稀缺。

總價(jià)800萬-1000萬、面積110-150㎡的改善段位，下半年北京市場供應(yīng)本就不多，金茂東壩不到400套的體量，稀缺性拉滿。

參考東壩板塊北熙區(qū)此前7.9萬/㎡的成交均價(jià)，定價(jià)空間有，去化壓力也不大。

開發(fā)主體：

北京東茂置業(yè)有限公司，成立于2018年12月，注冊資本5000萬元。

由中國金茂旗下金茂商業(yè)投資管理（上海）有限公司100%持股。

中國金茂副總裁、首席運(yùn)營官吳進(jìn)出任項(xiàng)目公司法人、董事、總經(jīng)理。

一句話總結(jié)

金茂東壩這個(gè)項(xiàng)目，拿地快、報(bào)規(guī)快、產(chǎn)品穩(wěn)、價(jià)格有競爭力。

城中村改造的制度紅利 + 提前做足規(guī)劃功課 + 精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，三件事疊在一起，讓這個(gè)項(xiàng)目在開工前就已經(jīng)贏了一步。

下一步，施工許可證、預(yù)售許可證，大概率也不會慢。

東壩，要有新動靜了。

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