5月28日，國務(wù)院公開發(fā)布《城市更新“十五五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），這是我國首部國家級城市更新專項規(guī)劃，具有標志性、綱領(lǐng)性意義。

6月8日，國務(wù)院新聞辦公室舉行政策例行吹風會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、自然資源部四部委聯(lián)合解讀《規(guī)劃》，事關(guān)未來5年城市更新的方向與重心更加清晰。

顯然，當這份綱領(lǐng)性的專項規(guī)劃發(fā)布之后，實施城市更新行動，正迎來全面部署和重大進展。

而據(jù)此前央視新聞報道，“十五五”期間城市更新市場體量龐大，未來五年我國城市更新至少可以完成投資15萬億元。

面對十數(shù)萬億規(guī)模的市場體量，以及持續(xù)擴大的城市更新試點城市，西安作為2021年就入選的首批試點城市，新規(guī)劃指引之下，下階段城市更新的重心又將發(fā)生哪些變化？

XI'AN

首部國家級城市更新專項規(guī)劃

首先，我們對《規(guī)劃》進行簡單的梳理與解讀，《規(guī)劃》主要提出了10項主要指標、23項重點任務(wù)、7個方面政策舉措、14項重大工程和行動。

這10項主要指標多數(shù)以可量化的具體指標，為未來5年城市更新的重點工作定下了目標，主要內(nèi)容圍繞在危舊房改造、老舊小區(qū)、老舊街區(qū)、城中村改造、歷史建筑修繕、城市管網(wǎng)等方面。

在這10項主要目標的指引下，重點工作、重大工程和行動等等均圍繞其展開。

我們以14項重大行動和工程為例，未來的城市更新更加強調(diào)居住品質(zhì)、公共服務(wù)、人居環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，具體的可以把其看做民生工程、發(fā)展工程、安全工程三大方面。

民生工程重點是推進“好房子”建設(shè)，改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，加快建設(shè)完整社區(qū)，提升城市公共服務(wù)品質(zhì)，完善城市綜合交通體系。

發(fā)展工程重點是激活存量資源，推進老舊街區(qū)、廠區(qū)改造提升，為新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展創(chuàng)造條件，發(fā)揮擴內(nèi)需、穩(wěn)增長、促消費作用。

安全工程重點是推進危舊房、城中村改造，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造，提升風險防控和應(yīng)急保障能力，增強城市韌性。

我們以大眾關(guān)注度較高的城中村更新改造為例，《規(guī)劃》提出：采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式，對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村優(yōu)先實施改造。嚴格落實“一項目兩方案”，做到征收補償?shù)轿?、項目資金平衡。加強安置房規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)管理，確保合理工期和建設(shè)質(zhì)量。

相比過去整村拆除方式，《規(guī)劃》在更新方式、資金落實、工程實施等方面提出了更高的要求，也為城中村改造項目提供更多的保障，確保實施項目保質(zhì)保量的完成。

《規(guī)劃》中更為值得關(guān)注的是，對于城市更新的資金保障更加全面的安排，以更加積極的財政政策、稅收支持政策，創(chuàng)新方式方法，統(tǒng)籌各項資金渠道，支持城市更新重點任務(wù)。

而在吹風會上，相關(guān)部門更加具體的介紹了在城市更新投資上的舉措。

據(jù)了解，2026年中央預算內(nèi)投資城市更新專項安排資金970億元，重點支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市危舊房改造等城市更新項目建設(shè)；另安排1600億元超長期特別國債，加快補齊相關(guān)城市地下管網(wǎng)建設(shè)短板，提高城市防災減災能力和綜合承載能力。

在“硬投資”方面，按照“統(tǒng)籌規(guī)劃，突出重點”“先急后緩，分步實施”的原則，優(yōu)先支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市危舊房改造等公共安全和民生保障類工程，統(tǒng)籌支持老舊街區(qū)（廠區(qū)）改造提升等發(fā)展類工程。

數(shù)據(jù)顯示，2024年起，財政部會同住建部啟動了支持部分重點城市實施城市更新行動有關(guān)工作，累計支持北京、上海、沈陽、洛陽、烏魯木齊、成都等50個重點城市先行先試。

中央財政對東、中、西部每個城市分別給予定額補助，支持入圍城市重點樣板項目和機制建設(shè)。同時，引導地方更加注重資金統(tǒng)籌使用和錯位安排、注重投資和消費相結(jié)合、注重“投資于物”和“投資于人”相結(jié)合。

“十五五”期間，這50個城市將按照實施方案確定的工作目標，探索城市更新可復制、可推廣的機制。

XI'AN

西安城市更新正在發(fā)生變化

可以明顯的看到，與過去依賴土地開發(fā)和房地產(chǎn)增量建設(shè)不同，本輪城市更新嚴控大拆大建、堅持存量更新，這意味著城市發(fā)展邏輯正在發(fā)生深刻變化——從增量時代全面轉(zhuǎn)向存量時代。

隨著國家級頂層設(shè)計落地，全國城市更新新一輪建設(shè)大幕全面開啟。

而西安的下一步將會如何邁出？

我們關(guān)注到，在《規(guī)劃》發(fā)布之后，西安市政府就召開了城市更新工作推進會議，“以城六區(qū)老舊社區(qū)、老舊街區(qū)為重點，以片區(qū)更新為抓手”是西安下階段城市更新給出的幾個關(guān)鍵詞。

市長葉牛平在會議上強調(diào)了“一個目標”“兩個結(jié)合”“三個轉(zhuǎn)變”“四項機制”“五項措施”。

特別關(guān)鍵的是，城市更新要實現(xiàn)“三個轉(zhuǎn)變”：從單點分散改善向片區(qū)綜合集中改善轉(zhuǎn)變，從政府投資工程建設(shè)向綜合盤活低效資產(chǎn)、高效運營管理轉(zhuǎn)變，從政府單方主導向多元共治共享轉(zhuǎn)變……

這三個轉(zhuǎn)變，點明了西安現(xiàn)階段，以及下一階段城市更新項目實施的重點方向。

像我們此前已經(jīng)分析過的西安今年提出的“3+3+9”重點片區(qū)格局中，幸福林帶、團結(jié)、西電三片區(qū)被明確為“三小”城市更新示范區(qū)片區(qū)，要做的就是“存量深耕”。

如幸福林帶要盤活的是城東最大的存量土地資產(chǎn)，把“工業(yè)老城”變成“產(chǎn)業(yè)新城”，由從軍工制造主導向打造集總部經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟、智能制造、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為一體的都市產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新平臺而轉(zhuǎn)身。

目前土地清表出讓、項目建設(shè)、招商引資等一系列工作在同步進行，這片原本的老城區(qū)正在通過城市更新重新煥發(fā)活力。

低效資產(chǎn)、土地盤活方面，西安已經(jīng)完成了一批案例，涉及城市交通、老舊工廠等多種類型。

例如去年實施的張家堡環(huán)島改造，釋放環(huán)島內(nèi)108畝閑置土地，規(guī)劃為開放式下沉廣場。并利用四個象限下沉廣場規(guī)劃近8000平方米地下商業(yè)空間，建設(shè)超6000平方米“城市會客廳”及商業(yè)配套。

而在工業(yè)遺存改造方面，老菜場、叁伍壹壹創(chuàng)意園等已經(jīng)頗為知名的改造案例外，還實施了長安區(qū)的風雷儀表廠轉(zhuǎn)身為西影風雷年代影視基地，并作為熱播劇《主角》的拍攝地而火爆；西安國營第一鐘表機械廠變身為時光文化公園，西安燈泡廠變?yōu)闊襞輬鯨it預計今年開業(yè)。

時光文化公園

長期空置率較高的商貿(mào)性質(zhì)樓宇像悅薈廣場、蘇寧易購廣場等，通過“商改辦”盤活閑置資源，提升商業(yè)價值，“西安悅薈廣場”已更名為“解放數(shù)創(chuàng)廣場”；蘇寧易購廣場已更名“復興商務(wù)中心”，原群光廣場改造的華僑印象近期也曝光了效果圖，將以集酒店集群、文旅商業(yè)、特色街區(qū)于一體的綜合消費場景和多重體驗業(yè)態(tài)重新亮相。

可以看到，這些項目的實施，不再單純依托政府的投資和建設(shè)，而是通過新業(yè)態(tài)的引入，將已經(jīng)廢棄或低效利用的土地和建筑，以微改造的方式實現(xiàn)建筑和空間的重新梳理，從而以全新面貌營業(yè)，并實現(xiàn)有效的營收，提高區(qū)域配套。

這樣的微改造，下階段仍將持續(xù)實施。

4月份西安召開的發(fā)布會上，西安住建局在會上提出，今年將擴大住建領(lǐng)域有效投資規(guī)模，城市更新領(lǐng)域建設(shè)投資160億元。

并且在介紹今年城市更新工作的整體思路中透露：聚焦老舊小區(qū)、老舊街廠區(qū)、城市公共空間等五大領(lǐng)域，統(tǒng)籌謀劃項目包160個、子項目355個，總投資348億元，全部納入年度建設(shè)計劃。多元化資金保障，創(chuàng)新可持續(xù)投融資模式，精準對接國家政策投向，梳理出符合中央資金支持的項目312個，申請資金140億元。

綜合看來，未來西安城市更新的大動作，無疑將圍繞三個城市更新示范區(qū)片區(qū)重點展開。同時，城六區(qū)的老舊小區(qū)、街區(qū)將持續(xù)完成建筑、路網(wǎng)、地下管網(wǎng)改造，以及老城區(qū)的歷史文化街區(qū)等等，也將遵循“留改拆”并舉、以保留利用提升為主的原則，小規(guī)模、漸進式的推動城市更新。

當城市更新進入新階段，存量盤活、品質(zhì)優(yōu)化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化將是各大城市面臨的必答題。而西安作為城市更新試點城市，下階段城市更新將會帶來什么新的變化，我們也將持續(xù)關(guān)注。

編輯：Lyna

審核：解革

監(jiān)制：號稱嬉皮

部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)