撰文：海哥

　　天新現(xiàn)在放出來的二手次新房和成交房源，

　　價格簡直慘不忍睹！

　　說實話，淘房君真有點不忍心看了。

　　萬安板塊的奧園半島ONE，有中介掛出一套174㎡的清水房源，現(xiàn)在265萬包增值稅，還可以談。

　　這套21年取證的，當(dāng)時取證總價450萬。

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　　天西標(biāo)桿豪宅萬科天府錦繡，最好的錦院組團(tuán)，

　　最近有中介稱，一套256㎡的精裝，還帶兩個車位，成交價720萬。

　　也就是說實際成交總價，都干到6字頭了！

　　這個戶型上一套成交還是850萬，當(dāng)時成本價也在八百多左右。

　　要知道現(xiàn)在這個戶型，普遍的掛牌價格都超過1000萬。

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　　公園區(qū)標(biāo)桿改善天健麓湖天境，最近成交了一套142㎡的精裝，成交價300萬。

　　當(dāng)時成本差不多在450萬左右。

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　　這還真是不看不知道，一看嚇一跳。

　　可以說天新前兩年的一眾改善、豪宅次新盤，現(xiàn)在二手市場基本全軍覆沒了。

　　當(dāng)然，淘房君認(rèn)為最難過的還不是這個跌幅。

　　而是同期買房的，你在跌，別人卻在漲。

　　你認(rèn)為天新跌到底了嗎？單選

　　沒有

　　差不多了

　　投票

　　01

　　天新次新改善

　　全軍覆沒了？

　　現(xiàn)階段，天新幾個核心板塊的次新二手，跌的真不成樣了。

　　踩踏出貨，比的就是誰更狠！

　　之前老是說天西、鶴林村，現(xiàn)在其他板塊一些項目二手入市，才知道天西、鶴林村才只是開胃前菜。

　　現(xiàn)在興隆湖、公園區(qū)、萬安這些板塊出貨，踩踏貌似才真正開始。

　　興隆湖東，清鳳鹿溪源二手解禁，近期成交了一套177㎡的房源。

　　成交總價253萬。

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　　項目開盤精裝總價在400-500萬左右。

　　如果當(dāng)時買的有比較大的優(yōu)惠，這還不算“腰斬”。

　　天東比較熱門的中海天府里云嶺一期，5月成交了一套109㎡的套三，

　　成交總價196萬，成交單價1.78萬/㎡左右。

　　這個成交對比2年前，持續(xù)陰跌了超過50萬。

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　　要知道，這個小區(qū)還算是天東流動性比較好的小區(qū)。

　　一般而言，這種流動性比較強(qiáng)偏剛需的小區(qū)，價格其實波動并不會太大。

　　公園區(qū)的萬科公園傳奇，今年3月成交了一套165㎡的套四。

　　成交總價361萬，成交單價2.18萬/㎡。

　　對比去年初同戶型的成交，1年時間也跌了超過50萬。

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　　至于老生常談的天西、生態(tài)帶，淘房君已經(jīng)不想過多的說了，都說了很多次了。

　　天西的保利天嶼、花園城、首開云著等。生態(tài)帶的德商、中海、川發(fā)等。

　　現(xiàn)在有太多砸盤的超低價房源，

　　可以說，只有你想不到，沒有到不了的價格。

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　　而且后面天西還有一個問題，招商一大堆限售的房源都還沒出來。

　　這加上保利、閱天府陸續(xù)交房，天西如果流動性還這么差的話。

　　后面踩踏可能還會持續(xù)。

　　02

　　同期買房

　　結(jié)果天差地別！

　　就像淘房君開頭提到的，最難過的不是天新持續(xù)下跌。

　　而是，同期買房的，你在跌，別人在漲。

　　就拿天西的標(biāo)桿豪宅，當(dāng)初搖號才能買的天府錦繡來講。

　　主城錦江的東湖長島與天府錦繡一批次取證時間相比，兩者間隔差不多剛好1年，一前一后。

　　2019年10月，東湖長島開盤，1742套房源吸引1992人參與搖號，搖中概率87%，均價2.5w/㎡，后期順銷。

　　2020年10月，天府錦繡一批次開盤，290套房源吸引490人參與搖號，搖中概率59%，均價3.2w/㎡，開出即清；

　　東湖長島算是彼時主城的一個大熱項畝，雖然后期順銷了，但是很快也完成清盤了。

　　就目前的表現(xiàn)來看，雖然都是同期的熱盤，但它們現(xiàn)在卻漸行漸遠(yuǎn)。

　　去年4月，人居?xùn)|湖長島成交了一套273㎡的湖畔洋房，

　　成交總價1560萬，成交單價57047元/㎡。

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　　除了它的二手成交價格值得關(guān)注，成交周期也讓不少項目艷羨。

　　這套總價超千萬的二手房源，掛牌僅22天，就順利成交。

　　回到價格上來。

　　從開盤情況來看，東湖長島這套273㎡的湖畔洋房，開盤總價約820萬。

　　賺了多少不好說，至少沒虧。

　　項目相對剛需一點的高層，成交單價也基本穩(wěn)定在3w＋/㎡。

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　　到今年，項目部分高總價房源價格有所回調(diào)。

　　最近的一套306㎡成交單價來到了4.2萬/㎡。

　　盡管價格有所降溫，但對比開盤，那還是保持的很不錯了。

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　　還有一個最直觀的案例就是D10。

　　現(xiàn)在都知道D10是主城準(zhǔn)頂豪！

　　但淘房君告訴你，當(dāng)初開盤的時候，D10還沒有天府錦繡賣的好。

　　你敢信？

　　新希望D10從19年到21年，共三次開盤，前兩次均順銷。

　　新希望D10 21年開盤情況

　　最后一次開盤才出現(xiàn)搖號人數(shù)大于房源的情況，多了一百來個人，搖中概率超80%。

　　其實，80%的概率，基本報名就有機(jī)會，畢竟每個項目搖號都有棄選的情況。

　　再看價格，D10開盤價格，低層房源精裝單價在3.4-3.6萬元/㎡；高層房源精裝單價在3.7-3.9萬元/㎡。

　　現(xiàn)在成交價呢？

　　自己去看吧，賺麻了屬于是！

　　03

　　短短數(shù)年時間

　　天新經(jīng)歷冰火兩重天！

　　從19年開始，天新改善項目就開始陸續(xù)出現(xiàn)，到20-22年，天新改善供應(yīng)量出現(xiàn)井噴。

　　而大家在那兩年津津樂道的“天西F4”，除了更早的蔚藍(lán)卡地亞，其余的基本都是在這個節(jié)點供應(yīng)。

　　除了供應(yīng)量大，市場反饋也非常積極，可以說天新在這個節(jié)點供應(yīng)的改善項目，基本都遭瘋搶。

　　搖號、排隊、搶購，全是基操。

　　2020年 天新某盤千人搖號現(xiàn)場

　　要說當(dāng)時成都樓市最火熱的地方，除了全城點狀式分布的“網(wǎng)紅倒掛盤”，區(qū)域集中發(fā)力最猛的的可以說只有天新。

　　最關(guān)鍵的是，天新當(dāng)時很多改善新項目的周邊二手市場基本為0，參考標(biāo)的罕有，屬于純開荒。

　　后續(xù)，隨著天新核心區(qū)域受歡迎的熱門項目越來越多，這種全城獨一檔的“龍頭”效應(yīng)，直接撬動了天新乃至整個成都的樓市熱潮。

　　天東、興隆湖、法務(wù)島、生態(tài)帶，甚至雙流的華府、怡心湖的新盤都被帶飛了一波。

　　所以，為何短短幾年時間，曾經(jīng)的熱門項目，到了二手市場的待遇卻天差地別？

　　1、新規(guī)潮來襲，產(chǎn)品持續(xù)承壓

　　其實天西幾個項目從前兩年開始，才有二手陸續(xù)解禁。

　　但不巧的是，從去年開始，成都新房市場開啟了一場浩浩蕩蕩的新規(guī)潮。

　　從得房率到入戶光廳，從入戶光廳到多套房設(shè)計。

　　同樣是400萬的房，現(xiàn)在的新房對比前幾年的，說看了不心動都是假的。

　　所以，天西的各項目在板塊能級受到影響的同時，產(chǎn)品情況也在持續(xù)承壓。

　　2、樓市大環(huán)境影響，購房者將確定性放在首位

　　近些年的樓市情況大家也都清楚。

　　盡管成都二手行情在全國獨一檔，但依舊是以剛需群體為主。

　　隨著行情轉(zhuǎn)冷，新房天天卷得房率、戶型、光廳、品質(zhì)下，本來占比就少的二手改善購房者，會遭到進(jìn)一步的壓縮。

　　在大環(huán)境的壓力下，有意愿上車改善二手的購房者，其心態(tài)也出現(xiàn)變化。

　　確定性一定是首位。

　　開荒什么的，已經(jīng)不可能了。

　　這也是為什么天新與主城同期入市的老改善，現(xiàn)在差距越拉越大的原因。

　　你認(rèn)為呢？