秦虹

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員

城市更新研究中心主任

2026年是“十五五”規(guī)劃的開局之年，站在這個承前啟后的關鍵節(jié)點，住房租賃市場將如何借勢起航?存量資產(chǎn)的盤活又將呈現(xiàn)怎樣的新圖景?

6月9日，以“立勢”為核心主題的第十五屆邁點品牌發(fā)展大會在北京諾金酒店隆重開幕。大會同期召開中國住房租賃業(yè)品牌論壇，聚焦住房租賃市場發(fā)展趨勢，圍繞數(shù)據(jù)洞察、金融協(xié)同、存量盤活、品牌建設與精細化運營等核心議題，深入解析行業(yè)未來方向，并通過標桿案例分享可復制可落地的實踐路徑，助力構建可持續(xù)住房租賃發(fā)展新格局。

在本次論壇上，中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹以《從國家“十五五”規(guī)劃看租賃市場發(fā)展》為題進行了分享。從時代之需、政策演進、法治基石、發(fā)展出路四個維度，系統(tǒng)拆解了租賃市場從“鼓勵發(fā)展”到“規(guī)范發(fā)展”的完整邏輯。

時代之需：三大趨勢鎖定長期需求

在“十五五”規(guī)劃中，對租賃市場的定位為“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，培育市場化專業(yè)化租賃企業(yè)”。秦虹表示，“十四五”是補短板、建體系、打基礎的五年;“十五五”則是邁向高質(zhì)量、規(guī)范化、專業(yè)化的關鍵五年。

秦虹指出，住房租賃被擺在如此重要位置，背后是三大不可逆的趨勢。

第一，城鎮(zhèn)化催生龐大租賃剛需。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，大陸地區(qū)人口約14.1億。2025年底常住人口城鎮(zhèn)化率已超67.89%，但與發(fā)達國家80%的平均水平仍有顯著差距。人口持續(xù)向城市群、都市圈流動，每年新增大量穩(wěn)定租賃需求。據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，全國住房租賃市場總規(guī)模已達2.37萬億元/年;預測到2030年，租賃人口將突破2.7億。住房租賃，是新市民、青年人融入城市的第一站。

第二，住房消費觀念深刻轉(zhuǎn)變。秦虹引用調(diào)研數(shù)據(jù)指出，80%的受訪者接受租房，近四成暫不考慮購房。同時，代際觀念變化顯著。90后、00后住房消費理念發(fā)生深刻變化，部分中老年人也有意愿接受租賃居住。此外，租客結(jié)構也在熟齡化。30歲以上租客占比首破五成，超70%租客為家庭租住。從“有沒有”到“好不好”，租賃正從過渡性選擇變?yōu)殚L期居住方式。

第三，供需矛盾倒逼供給模式變革。秦虹強調(diào)，當前市場存在嚴重的結(jié)構性失衡——房齡結(jié)構、戶型結(jié)構、區(qū)域結(jié)構均存在錯配;現(xiàn)有房源在硬件設施、居住環(huán)境等方面難以滿足品質(zhì)需求;虛假房源、二房東多收費、押金難退、維修責任不明等亂象長期存在。最核心的指標是機構化率——我國住房租賃市場機構化率僅約10%，遠低于發(fā)達國家水平，專業(yè)化運營空間巨大。

演進之脈：從“鼓勵”到“規(guī)范”的政策轉(zhuǎn)向

秦虹梳理了住房租賃市場政策的完整演進歷程——2015年，國務院將公寓首次納入生活服務業(yè)，行業(yè)地位提升;2016年，國辦發(fā)39號文出臺，被譽為住房租賃市場綱領性文件;2017年，十九大明確“租購并舉”住房制度，同年12個城市獲財政支持開展租賃試點;2020年，中央經(jīng)濟工作會議首提“長租房”，政策導向更聚焦;2021年，明確“以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體”的保障體系。“十四五”期間，全國保障性租賃住房建設籌集870萬套(間)，解決2000多萬新市民、青年人住房困難。在此基礎上，形成了土地和房源供給、金融支持、財政支持、法律保障四大政策支持體系。

面向“十五五”，秦虹指出，三大政策支撐值得關注——首先，金融閉環(huán)加速成型。2024年央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布“金融17條”，覆蓋租賃住房項目全周期信貸產(chǎn)品體系;公募REITs進入常態(tài)化發(fā)行階段，市場化長租房被納入底層資產(chǎn)，多支保租房REITs成功發(fā)行，打通“投融建管退”關鍵一環(huán)。其次，房源供給渠道拓寬。“盤活存量”成為主旋律，國家明確支持非居住房屋改建租賃住房，推動收儲轉(zhuǎn)租。最后，市場監(jiān)管力度加強?！蹲》孔赓U條例》于2025年9月15日正式施行，住房租賃市場正式進入法治化發(fā)展階段。

法治之基：《條例》構建完整監(jiān)管閉環(huán)

秦虹詳細解讀了《住房租賃條例》的核心內(nèi)容，主要有三大方面的意義。

其一，劃定安全底線，明確準入規(guī)范?！稐l例》明確：出租住房必須符合建筑、消防、燃氣等強制性標準;廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室等非居住空間不得單獨出租用于居住。這一要求直指“隔斷房”“甲醛房”等危及生命的亂象，從源頭上筑牢安全防線。處罰標準同步明確：對單位罰款2萬至10萬元(第三十九條)，對個人罰款2千至1萬元(第三十九條)。

其二，保障承租人權益，筑牢權益“防護網(wǎng)”。《條例》第十條明確，租賃合同必須約定押金數(shù)額、返還時間及扣減情形，出租人無正當理由不得扣減押金;第十二條嚴禁出租人以暴力、威脅等方式強迫承租人解除合同，要求給予合理搬離時間;第十三條首次為“租購同權”提供法理支撐——租賃合同連續(xù)履行至規(guī)定期限時，承租人可享受相應基本公共服務，打破“唯有買房才算安家”的傳統(tǒng)觀念。

其三，建立長效監(jiān)管機制，為市場平穩(wěn)運行構筑“安全屏障”?！稐l例》第二十九條要求地方政府建立租金監(jiān)測機制，定期公布租金水平信息，為市場提供清晰的“價格坐標系”;第十九條要求從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)必須設立資金監(jiān)管賬戶，切斷違規(guī)挪用租金的路徑;第三十三條將信用評價納入核心監(jiān)管工具，嚴重違規(guī)行為直接計入信用檔案。秦虹總結(jié)表示，《條例》構建了“事前約束、事中監(jiān)管、事后追責”的完整閉環(huán)，標志著中國住房租賃市場正式進入法治化發(fā)展新階段。

發(fā)展之望：專業(yè)化是唯一出路

秦虹判斷，法治化新階段下，行業(yè)機遇與挑戰(zhàn)并存，專業(yè)化是唯一出路。

挑戰(zhàn)方面，一是租金承壓與成本高企并存——保租房大量入市，供應量增加，租金面臨下行壓力;就業(yè)與收入預期偏弱，短期市場競爭加劇;存量房改造、物業(yè)持有、運營管理成本居高不下。二是租購同權仍需破題——租賃住房在子女入學、公共服務等方面與購房仍存在較大差距，這不僅是權益問題，更是能否留住人才、促進城市長遠發(fā)展的制度性問題。三是稅負與合規(guī)成本仍高——“非住改租”項目認定、二房東資質(zhì)等問題仍是堵點，稅收優(yōu)惠在實際執(zhí)行中難以落實。

應對之道，秦虹給出了三條路徑。第一，合規(guī)經(jīng)營就是核心競爭力?！蹲》孔赓U條例》全面落地后，房源核驗、租賃備案、押金第三方托管、租金專戶監(jiān)管等制度全面實施，行業(yè)洗牌加速，不合規(guī)小作坊二房東加速市場化出清，倒逼行業(yè)向合規(guī)化轉(zhuǎn)型。第二，精細化運營是立身之本。通過數(shù)字化管理、標準化服務，實現(xiàn)降本增效;改變粗放式“包租”模式，推行“專業(yè)運營商+資產(chǎn)持有方”模式，輕重結(jié)合、優(yōu)勢互補;借助REITs等退出渠道，獲得“二次增長”加速器。第三，規(guī)模效應是長期方向?！笆逦濉币?guī)劃明文支持城市更新，美國住房租賃市場機構化率約30%，日本個人持有房源中約65.2%由業(yè)主完全托管給管理機構運營，機構化管理率高達80%，而中國目前僅不足10%——差距就是空間。集中式、規(guī)?；勤厔荩斊髽I(yè)管理房源達到一定規(guī)模后，可以在采購、裝修、運營上享受批量成本優(yōu)勢。

在秦虹的分享下，一個清晰判斷已然出現(xiàn)：政策紅利已經(jīng)到位，法治基石已經(jīng)奠定，真正決定下一階段競爭格局的，是誰能率先跑通專業(yè)化、規(guī)?；⒕毣倪\營模型。

對于正在應對保租房放量、租金承壓、合規(guī)成本上升的資產(chǎn)方和運營商而言，專業(yè)化不再是一道選擇題，而是一道生存題。

文章來源：邁點

微信編輯：張菁菁

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