廣州樓市最近出現(xiàn)了一個(gè)很有意思的現(xiàn)象：

第一批新規(guī)二手房，開始陸續(xù)掛牌了。

我覺得，這件事比某個(gè)盤熱銷、降價(jià)，更值得看。

因?yàn)檫^去幾年，新規(guī)盤幾乎是廣州新房市場最大的焦點(diǎn)。高得房率、寬陽臺(tái)、大房間、零飄窗等，聽起來每一個(gè)都很香。

但房子好不好，售樓部說了不算。

真正的考驗(yàn)，永遠(yuǎn)在二手市場。

第一批新規(guī)二手房

開始被市場驗(yàn)貨了

今天，我特意整理了一下數(shù)據(jù)，你猜有什么發(fā)現(xiàn)？

廣州這批新規(guī)二手房，已經(jīng)出現(xiàn)了很明顯的分化。

天河這邊，樓盤A、樓盤B和樓盤C，二手掛牌均價(jià)比一手均價(jià)，分別降了13.2%、6.8%和2.6%。

但樓盤D就比較特別，二手掛牌均價(jià)約7.17萬/平，比一手均價(jià)高了30%。

荔灣方面，樓盤E和樓盤F，二手掛牌均價(jià)比一手均價(jià)分別漲了2.6%和6.4%

但樓盤G就不同了，對(duì)比一手均價(jià)，二手掛牌均價(jià)回落了7.6%。

還有番禺和黃埔，樓盤H和樓盤I，二手掛牌均價(jià)對(duì)比一手均價(jià)，分別下滑了4.7%、7.8%。

如果想知道以上項(xiàng)目都是誰，可以添加客服微信：plusxiaomei3，獲取具體名單。

當(dāng)然，掛牌價(jià)只是業(yè)主的心理價(jià)位，成交價(jià)才是更真實(shí)的市場反饋。

但這組數(shù)據(jù)意義在于，它讓我們第一次看到：廣州新規(guī)房進(jìn)入二手市場后，業(yè)主預(yù)期已經(jīng)開始分層。有人選擇讓利出貨，也有人想試探市場水溫。

如果落到具體房源，我也發(fā)現(xiàn)同一個(gè)樓盤內(nèi)部，也不是一個(gè)價(jià)格邏輯。

比如樓盤I，138平戶型目前有房源掛牌約4.3-4.5萬/平，和一手時(shí)期差不多。

又比如樓盤A，139平戶型有房源掛牌約7.7萬/平，也基本貼近一手時(shí)期。

再比如樓盤H，99平戶型有房源掛牌約6.5萬/平，而一手時(shí)期還不到6萬/平。

看得出來，有些具體房源的業(yè)主，對(duì)自己的戶型、樓層、板塊和未來預(yù)期，依然比較有底氣。

項(xiàng)目均價(jià)看的是大盤面，具體房源看的是業(yè)主心態(tài)。這也是二手房最真實(shí)的地方。

所以我覺得，廣州這批新規(guī)二手房入市，釋放了一個(gè)很重要的變化：

新規(guī)盤開始從售樓部的定價(jià)邏輯，進(jìn)入二手市場的試價(jià)邏輯。

以前大家買新規(guī)盤，看的是樣板間，算的是得房率。

現(xiàn)在輪到市場反問一句：你當(dāng)初賣這么貴，交付之后，買家還認(rèn)不認(rèn)？

這才是最刺激的地方。

同樣是新規(guī)房

為何命運(yùn)不同？

答案不在“新規(guī)”兩個(gè)字里，在二手買家的算盤里。

買新房的時(shí)候，一個(gè)超大樣板間、一張園林效果圖、一句板塊未來，或許能打動(dòng)人?？傻搅硕质袌觯袨V鏡都會(huì)被關(guān)掉。

買家會(huì)問：旁邊還有沒有新盤？這個(gè)價(jià)格還能不能談？小區(qū)交付有沒有翻車？物業(yè)管得怎么樣？地鐵到底遠(yuǎn)不遠(yuǎn)？周邊二手有沒有更便宜的選擇？

新規(guī)只是產(chǎn)品底盤，決定不了全部命運(yùn)。

未來真正有二手韌性的房子，大概率要同時(shí)滿足幾個(gè)條件：位置不能太偏，產(chǎn)品不能太平，交付不能太虛，價(jià)格不能太滿。

當(dāng)然，我不覺得掛牌就破發(fā)的項(xiàng)目就一定差。市場有周期，業(yè)主有資金需求，一手買入時(shí)點(diǎn)也有高低。

短期掛牌波動(dòng)，不能直接給一個(gè)樓盤判死刑。

但它至少提醒我們：廣州樓市的游戲規(guī)則變了。

以前開發(fā)商負(fù)責(zé)定價(jià)，買家負(fù)責(zé)追漲；現(xiàn)在買家坐下來算賬，業(yè)主也要接受市場反復(fù)砍價(jià)。

當(dāng)買家重新奪回計(jì)算器，樓市才真正開始講道理。

以后買新房

要帶著二手眼光

這批新規(guī)二手房掛牌，我覺得對(duì)購房者最大的意義，在于提醒所有人，以后買新房，真正要問的是：

三年后，這套房掛到二手市場，還有沒有人愿意認(rèn)真談價(jià)？

所以，我建議一定要帶著“二手眼光”看新房。

第一，看板塊有沒有長期購買力。

板塊不是喊出來的，是靠人撐起來的。產(chǎn)業(yè)、通勤、學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)療、城市界面，最后都會(huì)變成二手市場的底氣。

第二，看產(chǎn)品有沒有真正稀缺性。

廣州現(xiàn)在不缺新規(guī)房，缺的是在新規(guī)基礎(chǔ)上還能做出辨識(shí)度的房子。好朝向、好樓層、好景觀、好戶型、好物業(yè)，這些東西到了二手市場，全部會(huì)被重新定價(jià)。

第三，看一手買入價(jià)有沒有緩沖空間。

再好的房子，買貴了也難受；房子可以喜歡，價(jià)格一定要清醒；買房最怕的不是房子不好，是你用滿分價(jià)格買了一個(gè)八十分產(chǎn)品。

所以這批新規(guī)二手房掛牌，我反而覺得是好事。

以后真正能穿越周期的房子，一定不是PPT里最好看的那個(gè)，而是掛到二手市場，依然有人愿意認(rèn)真坐下來談價(jià)的那個(gè)。

市場不會(huì)永遠(yuǎn)熱血，但好房子必須經(jīng)得起冷眼。

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