北京進(jìn)深 徐迪 首開呼家樓項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示3個(gè)月后，終于迎來關(guān)鍵性進(jìn)展了。

6月10日，朝陽規(guī)自分局通告了該項(xiàng)目的反饋意見采信情況。

方案于3月4日-3月12日進(jìn)行公示，期間共收到網(wǎng)上公眾反饋意見共計(jì)17條：

1.關(guān)于9001地塊建筑高度依據(jù)的意見

建設(shè)單位意見：依據(jù)北京市政府《市城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)辦 市規(guī)劃自然資源委關(guān)于報(bào)送朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)等9個(gè)城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案的請示》（京城鄉(xiāng)辦文〔2024〕24號）的批準(zhǔn)意見及《關(guān)于朝陽區(qū)首開“1托4”城中村改造項(xiàng)目呼家樓南里CY00-0310-9001、9002地塊供地“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見的函》，本項(xiàng)目9001地塊（R2二類居住用地）嚴(yán)格控制建筑高度為36米，符合高度控制要求。

2.關(guān)于樓間距、日照及消防間距的意見

建設(shè)單位意見：現(xiàn)狀10#樓位于9001地塊1#住宅樓北側(cè)，樓間距約23米，經(jīng)充分論證，建筑間距符合《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則（試用稿）》（2003年）間距要求，滿足《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014（2018版）、《建筑防火通用規(guī)范》GB55037-2022中的相關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)要求。

現(xiàn)狀18#樓位于9001地塊1#住宅樓東側(cè)，樓間距約10米，經(jīng)充分論證，建筑間距符合《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則（試用稿）》（2003年）規(guī)范文件要求。1#住宅樓為南北朝向，建筑東山墻1-4層未開居室窗，且非居室窗均采用防對視處理，5-11層均采用防對視處理，充分保障樓棟間視線衛(wèi)生、安全，符合隱私保護(hù)要求。

現(xiàn)狀22#樓位于9002地塊1#樓（社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用房）北側(cè)，樓間距約17米，經(jīng)充分論證，建筑間距符合《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則（試用稿）》（2003年）規(guī)范文件要求。

同時(shí)，我單位已委托有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位采用專業(yè)日照分析軟件進(jìn)行日照分析，設(shè)計(jì)方案建筑日照符合國家及地方有關(guān)日照標(biāo)準(zhǔn)法律法規(guī)的相關(guān)要求。按照方案建設(shè)后，本項(xiàng)目對周邊現(xiàn)狀建筑國家規(guī)范規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)未產(chǎn)生不利影響。

3. 關(guān)于9001地塊的非機(jī)動車停車區(qū)設(shè)置的意見

建設(shè)單位意見：本項(xiàng)目非機(jī)動車位于用地紅線內(nèi)，結(jié)合場地及出入口進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)置，滿足相關(guān)規(guī)范要求。

另有數(shù)條不屬于規(guī)自分局職責(zé)范圍或不涉及本項(xiàng)目的各方意見，包括施工期間停車管理、占道施工，以及施工組織、施工噪聲、施工補(bǔ)償?shù)葐栴}。

雖然不涉及本次公示的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，但建設(shè)單位也表示，將在工程建設(shè)期間，對于施工車輛出入，嚴(yán)格遵守施工組織要求，各參建單位的車輛嚴(yán)禁占道施工。其中，9001地塊的施工通道在地塊西側(cè)，施工車輛從市政道路直接進(jìn)場，不占用小區(qū)內(nèi)部道路空間。9002地塊計(jì)劃由東南側(cè)開向朝陽路的出入口進(jìn)入工地，不占用小區(qū)內(nèi)原有道路空間，盡可能降低對周邊居民出行影響。

本項(xiàng)目不設(shè)置施工工人生活區(qū)，施工期間現(xiàn)場實(shí)行封閉管理。在工程建設(shè)期間，將積極打造綠色文明工地，制定明確的施工時(shí)間，合理規(guī)劃現(xiàn)場布置，優(yōu)化施工運(yùn)輸路線，落實(shí)防塵降噪措施，盡最大可能減少對周邊居民正常生活的影響。后續(xù)基坑支護(hù)將經(jīng)過專業(yè)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及計(jì)算，并通過專家會審定審批后再開展施工?；邮┕r(shí)，將對護(hù)坡樁和錨桿施工過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，避免施工對周邊現(xiàn)狀構(gòu)筑物造成不利影響。

同時(shí)，將按照相關(guān)要求和標(biāo)準(zhǔn)，在主體結(jié)構(gòu)施工階段向周邊受影響居民發(fā)放相應(yīng)的施工補(bǔ)貼，嚴(yán)格按照朝陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會要求落實(shí)國家及北京市安全文明施工相關(guān)規(guī)定。

根據(jù)規(guī)劃，首開呼家樓項(xiàng)目占地5300㎡，總建面13397㎡，其中地上建面7588㎡。

西側(cè)9001住宅地塊規(guī)劃為一棟住宅樓，地上建面5508㎡，容積率2.04，總高35.9米，地上11層，層高達(dá)到3.26米。

東側(cè)9002地塊為社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地，地上建面2080㎡，總高8.7米，地上2層，地下1層。

1棟洋房的迷你社區(qū)

樓棟依道路而建，不是正南正北，偏西南朝向。

總平圖畫質(zhì)非常渣，文字模糊不清，基本靠猜，以開發(fā)商最終確認(rèn)為準(zhǔn)。

兩個(gè)單元，總共33套房源，配置了41輛機(jī)動車停車位以及68輛非機(jī)車位。

西單元樓一梯一戶，共11套，建面約150㎡；

東單元兩梯兩戶，共22套，建面約140㎡。

身負(fù)重任的街坊路

只有一棟樓的小區(qū)，卻做了3處人行出入口。

從鳥瞰圖來看，樓棟外無圍墻，沒有院落，四邊都是道路。

按照規(guī)劃，9001地塊北側(cè)有一條東西向街坊路，利用現(xiàn)狀小路加寬，紅線寬度8米。

小區(qū)主出入口就開在這條街坊路上。

同時(shí)，這條街坊路還是消防通道，與住宅樓北邊的室外活動場地連成一片，作為消防車回車場。

車庫出入口設(shè)置在街坊路東口。

小區(qū)西側(cè)還有兩處人行出入口，靠北的一處直接連通住宅樓，南角門進(jìn)來是一個(gè)樓梯（？）

東南角是配電室和非機(jī)動車停車區(qū)。

乍眼的豪宅立面

住宅樓外立面為茶棕色金屬系，玻璃幕墻、金屬線條搭配石材。

整體還是非常有豪宅質(zhì)感的，建成后將與隔壁老小區(qū)形成強(qiáng)烈視覺碰撞。

現(xiàn)狀呼家樓中路兩側(cè)的城市界面比較割裂，東側(cè)是呼家樓南里等老舊社區(qū)，西側(cè)則是次新豪宅首創(chuàng)禧瑞都。

首開9001地塊恰好在呼家樓南里的西南角位置，西單元邊戶的景觀還是非常優(yōu)秀的——京廣橋邊，東三環(huán)車水馬龍，北京中央商務(wù)區(qū)的中央，抬眼就是央視大樓、國貿(mào)商城等地標(biāo)建筑。

所以樓棟西邊臨街面做了轉(zhuǎn)角視窗，盡可能突出城市景觀資源。

南向有開敞陽臺，贈送尺度目測也是比較大的。

西側(cè)一路之隔，首創(chuàng)禧瑞都的最后一棟樓天禧5號目前仍在施工中，今年1月份公示了全新的設(shè)計(jì)方案。

與首開呼家樓南里項(xiàng)目一樣，天禧5號總共也只有不到40戶的限額資產(chǎn)，但都是大戶型，建面382㎡/410㎡，并且配建了強(qiáng)大的會所體系，包括CBD私人藝術(shù)公館、全時(shí)全享天禧會等，滿足商務(wù)、餐飲、健康、藝術(shù)收藏等多重需求。

據(jù)說連車庫都是量身定制的，純改善產(chǎn)品，估計(jì)會有不少CBD情結(jié)的高凈值人群會做選擇。

渠道方面給的天禧5號預(yù)估價(jià)是：單獨(dú)房價(jià)20萬/㎡，含會所價(jià)格大概25-30萬。按照這個(gè)水平，天禧5號的套均價(jià)基本都要在1個(gè)小目標(biāo)左右。

相比之下，首開呼家樓項(xiàng)目就有些尷尬，戶型不大，圈層也沒那么純粹，呼家樓南里的二手房掛牌價(jià)大約6萬/㎡。

東側(cè)的9002地塊社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地，與住宅地塊隔著呼家樓南里社區(qū)。

這兩塊地本身也是為呼家樓南里的一部分，原19、24號樓。

建于上世紀(jì)50年代，屬危樓，存在較大安全隱患，按照規(guī)劃進(jìn)行城市更新改造。

拿地回溯

呼家樓南里地塊成交去年9月5日，首開股份以4.46億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)5.88萬元/㎡。

首開股份此前一次在北京拿地還是2023年7月，時(shí)隔兩年重新出手，首開挑了塊小甜點(diǎn)開胃。

這宗地雖然規(guī)模有限，但位置奇佳。東三環(huán)、CBD，朝陽區(qū)公認(rèn)最好的地段，沒有之一。

周邊多年無新住宅供應(yīng)，呼家樓項(xiàng)目本身的意義還在其次，更重要的是向市場傳遞了板塊被激活的信號。

項(xiàng)目位于北京市重點(diǎn)發(fā)展的CBD東擴(kuò)區(qū)范圍內(nèi)，是落實(shí)首都功能疏解和優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的重要節(jié)點(diǎn)。

去年下半年，呼家樓地塊成交之后，北京核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)釋放，祈年大街、松榆里等地塊均已完成出讓。

呼家樓地塊是首開“1托4”城中村改造項(xiàng)目的一部分，首開作為實(shí)施主體，拿下這塊地帶有一定任務(wù)屬性。

此外，首開“1托4”城改項(xiàng)目除了呼家樓地塊，還有三宗涉宅地塊，分別位于雙井、三間房、雙橋板塊，總建面超21萬㎡。

呼家樓項(xiàng)目只是其中一道開胃菜，正餐還在后面，可以通過開發(fā)其余項(xiàng)目平衡整體收益。

呼家樓項(xiàng)目開發(fā)主體北京尊泰置業(yè)有限公司，成立于2025年9月28日，注冊資本4.46億元，首開股份（600376.SH）直接持股100%，楊超擔(dān)任項(xiàng)目總經(jīng)理。

今年1月初，首開股份原總經(jīng)理趙龍節(jié)工作調(diào)整，轉(zhuǎn)任公司黨委書記；

經(jīng)首開股份董事長李巖提名推薦，董事會同意聘任李捷擔(dān)任公司總經(jīng)理。

李捷出生于1970年9月，大學(xué)本科學(xué)歷，擁有高級工程師、全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)資格。

他長期服務(wù)于首開體系，曾擔(dān)任北京首開仁信置業(yè)有限公司董事長、總經(jīng)理，首開股份副總經(jīng)理等職務(wù)。2024年7月至2026年1月，出任公司常務(wù)副總經(jīng)理。

相關(guān)公司：首開股份sh600376