北京進(jìn)深 徐迪 當(dāng)更低的地價(jià)、更低的容積率、更高的得房率以及更豪華的公區(qū)配置同時(shí)出現(xiàn)在自家隔壁時(shí)，這場由華潤自己主導(dǎo)的“產(chǎn)品迭代”，注定讓北清橡樹灣的老業(yè)主們徹夜難眠。

近日，華潤昌平平西府項(xiàng)目總平圖公示。

項(xiàng)目占地3.59公頃，地上建面約6.46萬㎡，容積率1.8。

規(guī)劃19棟住宅樓共688戶，住宅建面總計(jì)6.39萬㎡，戶均93㎡，定位為剛需與首改社區(qū)。

各種贈(zèng)送手段疊加，得房率預(yù)計(jì)創(chuàng)昌平新高。

公區(qū)配置上更是卷出了新高度，超級(jí)城市界面、強(qiáng)大的會(huì)所體系，還出現(xiàn)了北京第一個(gè)首二層架空的設(shè)置。

這個(gè)被稱為北清橡樹灣二期的新項(xiàng)目，單從產(chǎn)品力來看，不僅對一期老盤形成降維打擊，在整個(gè)昌平甚至北京樓市也屬于迭代級(jí)產(chǎn)品。

首二層架空，北京首個(gè)

5棟樓首層（局部）架空，其中正門口的6#樓東側(cè)首二層架空。

很奇的就是，只有東側(cè)打了陰影線標(biāo)記為架空層，西邊的首二層是可售房源？

從6#樓周邊這一圈豪華配建來看，可能性不大。

這棟樓南北兩處鄰里共享中心，高度6.7米；西側(cè)是景觀圍墻，把6#樓一整個(gè)圍住，特別是西邊單元的首層，完全沒有采光面，推測會(huì)與鄰里空間打通。

6#樓建筑高度33.7米，假設(shè)首二層與鄰里共享中心高度一致，剩下的9層住宅剛好是27米。

大門以南的11#樓也是同樣情況，沒有架空層陰影的西邊單元，南北兩側(cè)都是4.7米高的鄰里空間，所以首層應(yīng)該也是打通的。

這么來看，大門口的6#、7#、10#和11#這四棟，首層全部架空。

6#樓更是連2層都做成了公共空間，住宅被抬到3層起步。

在歸家動(dòng)線上，西側(cè)1#大門打造了開闊的出入口廣場，并通過風(fēng)雨連廊向內(nèi)延伸，將多個(gè)鄰里共享空間、配套樓和架空層巧妙串聯(lián)。

同時(shí)，一大一小兩個(gè)下沉庭院被風(fēng)雨連廊環(huán)繞，與4個(gè)架空層共同形成了一個(gè)連貫且極具質(zhì)感的會(huì)所體系。

沒做鏤空頂?shù)拇箝T，本身也是一道風(fēng)雨連廊，深18.14米，沿街面將近47米，加上兩側(cè)景墻，整體有近百米的超級(jí)界面。

大門沒標(biāo)高度，但是內(nèi)接的配套樓有6.8米高，預(yù)計(jì)也不會(huì)低于這個(gè)數(shù)字。

另外一棟帶架空層的樓棟在北排1#樓，西側(cè)兩個(gè)單元局部架空。

這棟樓距離小區(qū)中央景觀帶較遠(yuǎn)，架空層的設(shè)置也是體現(xiàn)了社區(qū)配套的均好性。

北排樓棟化身“隔音屏障”

針對北側(cè)北清路可能帶來的交通噪音問題，項(xiàng)目在樓棟排布上采取了極具針對性的設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目19棟住宅樓點(diǎn)狀排布。

僅中央兩棟為17F小高層，其余均為11F及以下洋房。

最北排的兩棟樓，中間僅間隔4米，并且每棟樓都做了5個(gè)單元之多，形成一道密實(shí)的屏障。

盡可能地阻擋來自北面北清路的噪音。

小區(qū)紅線以北有一道公園綠地，北排建筑距離北清路近19米。

但是這條公路能級(jí)太高，去年10月份通車后，北清橡樹灣的業(yè)主曾多次投訴道路交通噪音擾民問題。

在業(yè)主反饋之后，開發(fā)商與相關(guān)部分溝通，同意出資在路邊加裝隔間屏。

華潤新地塊在出讓文件中也提到，北側(cè)首排居住建筑噪音預(yù)測會(huì)超標(biāo)，要求加裝隔聲窗，同時(shí)采取建筑隔聲、優(yōu)化布局、加強(qiáng)綠化等綜合措施降噪。

從總平圖來看，新地塊的北排建筑，目沒比北清橡樹灣首排距離公路還要近。

精準(zhǔn)卡位消防高度

小區(qū)全部建筑都沒做滿60米的高度指標(biāo)上限。

中間兩棟小高層，帶架空層的7#樓總高54.2米；南邊不帶架空層的12#樓只有53.4米。

但是消防高度都在54米以下。

其余的洋房以11層為主，高度為33.7米，同樣的，消防高度保持在33米。

33米、54米，是兩個(gè)關(guān)鍵的消防高度門檻。

特別是建筑高度大于54米的，被劃分為“一類高層住宅”，防火等級(jí)和疏散要求再次升級(jí)。

需要增設(shè)專門的消防電梯、防煙前室、安全出口加倍等，建筑內(nèi)部的防火、疏散設(shè)計(jì)也更加嚴(yán)格。

這些，不但增加建造成本和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，還會(huì)占用更多公攤面積，影響得房率。

53.9米卡在了“二類高層”的上限，既能滿足更高容積率，又避免了更嚴(yán)格的消防配置帶來巨大的成本和公攤壓力。

花池配置創(chuàng)昌平之最

面積段：78/90/105/130。

北排以小戶型為主；中間兩棟小高層為頂配樓王棟。

贈(zèng)送方面，南向：陽臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)組合；除了北排兩棟樓，其余17棟的房源南向均設(shè)置了景觀花池。

從未來城星寰時(shí)代，到城建龍樾海序，再到如今的華潤北清橡樹灣二期，花池的運(yùn)用占比正一個(gè)比一個(gè)大。

星寰時(shí)代率先在昌平引入室外轉(zhuǎn)角花池，118㎡戶型贈(zèng)送約5.6㎡；

龍樾海序緊隨其后，在108㎡和122㎡四居戶型中全面鋪開景觀花池，配合弧面落地窗將贈(zèng)送尺度進(jìn)一步拉大；

而華潤北清橡樹灣二期的花池幾乎做到了全系標(biāo)配，贈(zèng)送面積與運(yùn)用比例均創(chuàng)下昌平新盤之最。

北向：設(shè)備平臺(tái)，昌平的北向贈(zèng)送向來不讓封到室內(nèi)，但這個(gè)項(xiàng)目明顯是具備包入室內(nèi)的條件。

南北如果都是設(shè)備平臺(tái)的話，報(bào)規(guī)可能會(huì)有問題，按照現(xiàn)在流行的做法，有一條應(yīng)該是裝飾構(gòu)架。

另外部分端戶有側(cè)邊飄窗，尺度不小，幾乎是等進(jìn)深的設(shè)置。

加贈(zèng)后得房率可以對標(biāo)星寰時(shí)代。

這兩個(gè)項(xiàng)目拿地價(jià)也差不多，而且開發(fā)商都有未來科學(xué)城。

星寰時(shí)代目前網(wǎng)簽價(jià)5萬+，考慮到平西府項(xiàng)目軌交便利性差點(diǎn)，預(yù)計(jì)主力售價(jià)不會(huì)超過5萬。

西側(cè)一街之隔的北清橡樹灣，4年前的拿地價(jià)是3.5萬/㎡，成交均價(jià)5.7萬+。

車位規(guī)劃兼顧通勤痛點(diǎn)

小區(qū)總共設(shè)置了839個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，車位比1：1.22。

其中有137個(gè)車位在地上，分布于南北兩排住宅樓前。

后期交付時(shí)如果改為綠地，小區(qū)車位比則僅為1：1.02。

同時(shí)還設(shè)置了615個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位，包括大量電動(dòng)自行車位。

這個(gè)項(xiàng)目離地鐵有一段距離，充分考慮到了通勤族的電動(dòng)車出行需求，解決最后一公里接駁痛點(diǎn)。

這些車位在規(guī)劃時(shí)特意進(jìn)行了集中化、便捷化布局，緊鄰小區(qū)西大門。

拿地回溯

拿地主體北京未來科技城潤昌置業(yè)有限公司，是北京華潤未來城市（亦稱“潤昌科創(chuàng)中心”）的項(xiàng)目公司，成立于2016年，注冊資本26億元。華潤置地持股60%，未來科學(xué)城置業(yè)持股40%。

華潤置地北京總經(jīng)理陳海鷗擔(dān)任項(xiàng)目公司董事長、總經(jīng)理；

未來科學(xué)城置業(yè)總經(jīng)理助理單博宇出任副董事長。

地塊位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，可以承接海淀與回龍觀居住區(qū)外溢需求。

周邊有北清橡樹灣、京投公園悅府等次新項(xiàng)目，二手房掛牌價(jià)在5萬/㎡以上。

北邊是城建龍樾華府，此外還有回龍觀小區(qū)、和諧家園等相對老一些的小區(qū)。

整體居住氛圍不錯(cuò)，生活配套完善，首開LONG街、禧樂匯、水城廣場、北京積水潭醫(yī)院（回龍觀院區(qū)）、暢悅公園、秀水湖公園、未來科學(xué)城生態(tài)休閑公園等。

但是距離地鐵站有一段距離，到最近的地鐵8號(hào)線平西府站，步行要半小時(shí)以上。

今年1月底，平西府城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃綜合實(shí)施方案公示，就在本次預(yù)申請地塊的旁邊，總面積約50.27公頃，其中近六成用地為綠化和公園等生態(tài)配套。

其余用地包括居住、商業(yè)、辦公、幼兒園、社區(qū)會(huì)客廳等，完善社區(qū)功能，保障民生，宜居屬性正加速兌現(xiàn)。

相關(guān)公司：華潤置地hk01109